Von Julian Hebron am 15. Juni 2018
Eigenkapital ist der Prozentsatz des Wertes Ihres Hauses, den Sie besitzen, und es ist der Schlüssel zum Aufbau von Wohlstand durch Wohneigentum. Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen, wie Sie Eigenkapital aufbauen können, ohne Ihr Budget zu sprengen – und wie Sie darauf zugreifen können, wenn Sie es brauchen.
Wie viel Eigenkapital haben Sie?
Eigenkapital ist einfach zu berechnen, wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, weil es im Grunde Ihre Anzahlung ist. Wenn Sie zum Beispiel 11.250 US-Dollar für ein Haus im Wert von 225.000 US-Dollar anzahlen, beträgt Ihre Anzahlung 5 Prozent und damit auch Ihr Eigenkapital.
Von 2016 bis zum ersten Quartal 2018 begannen die meisten Erstkäufer von Eigenheimen in den USA mit etwa 7 Prozent Eigenkapital, so Inside Mortgage Finance. Das ist ermutigend, denn es zeigt, dass man nicht jahrelang für 20 Prozent Eigenkapital oder mehr sparen muss, bevor man kauft. Wiederholte Hauskäufer begannen mit mehr Eigenkapital, etwa 17 Prozent.
Wie Sie Ihr Eigenkapital aufbauen
Hier sind sechs Möglichkeiten, wie Ihr Haus Wohlstand für Sie schaffen kann. Einige erfordern Zeit, Geld – oder beides. Ein Kreditgeber kann Ihnen dabei helfen, zu entscheiden, was für Sie am besten funktioniert.
Lassen Sie Ihr Haus aufwerten
Der Aufbau von Eigenkapital durch Wertsteigerung kann wenig oder viel Zeit in Anspruch nehmen, je nach Markt. Mit steigenden Hauspreisen, wie sie in den letzten Jahren gestiegen sind, war die Wertsteigerung ein Segen für viele Hausbesitzer.
Zillow-Recherchen zeigen, dass der Medianwert eines Hauses von 185.000 $ im April 2016 auf 216.000 $ im April 2018 gestiegen ist. Wenn Sie im April 2016 ein Haus für 185.000 $ mit einer Anzahlung von 12.950 $ gekauft haben, wäre Ihr anfängliches Eigenkapital von 7 Prozent bis April 2018 auf 23 Prozent angewachsen.
Wir berechnen dies, indem wir Ihren aktuellen Kreditsaldo (165.600 $) vom aktuellen Wert Ihres Hauses (216.000 $) abziehen. Dann teilen wir die Differenz durch den aktuellen Wert Ihres Hauses. Ein Achtel dieser zusätzlichen 16 Prozent Eigenkapital stammt aus der Tilgung Ihrer Hypothek, der Rest ist die Wertsteigerung am Markt.
Wenn Sie zwei Jahre gewartet und das gleiche Haus im April 2018 mit einer 20-prozentigen Anzahlung von 43.200 US-Dollar gekauft haben, sind Sie mit 20 Prozent Eigenkapital gestartet. Sie haben auch 3,3-mal mehr Bargeld für den Kauf verwendet. Und hier ist der Clou: Ihre monatlichen Gesamtkosten wären gleich – etwa 1.050 Dollar in beiden Fällen.
Dieses Beispiel verdeutlicht zwei Dinge:
Erstens, die Macht der Wertsteigerung eines Hauses. Es ist ähnlich wie beim Kauf von Aktien und dem Profitieren, wenn deren Wert steigt. Aber es gibt auch einen Unterschied: Während Sie auf steigende Aktienwerte Kapitalgewinne zahlen müssen, sind Sie von der Zahlung von Steuern auf Kapitalgewinne bei Eigenheimen bis zu einer Höhe von 250.000 $ bzw. 500.000 $ für Ehepaare befreit.
Zweitens ist das Warten auf „genug Ersparnisse“ nicht der primäre Faktor bei der Bestimmung, ob Sie sich ein Haus leisten können. Wenn es darum geht, sich für einen Kredit zu qualifizieren, schauen die Kreditgeber tatsächlich auf Ihre Anzahlung. Sie werden auch wissen wollen, wie viel Sie nach dem Kauf an Bargeldreserven haben werden. Aber es gibt viele Optionen für niedrige Anzahlungen, die nur minimale Rücklagen erfordern.
Ihr monatliches Budget ist der wichtigste Faktor, den Kreditgeber bei der Entscheidung berücksichtigen, ob Sie sich ein Haus leisten können. Kreditgeber erlauben Ihnen, zwischen 43 Prozent und 49 Prozent Ihres Einkommens für monatliche Rechnungen auszugeben, was eigentlich auf der hohen Seite liegt und Ihr Budget belasten könnte.
Seit 2016 haben die meisten Erstkäufer etwa 38 Prozent ihres Einkommens für Wohnen und andere Schulden ausgegeben, was eine ziemlich sichere Obergrenze für die Budgetierung ist.
Machen Sie eine größere Anzahlung
Sie können dies tun, aber wie wir gesehen haben, kann das Warten, um zusätzliches Geld zu sparen, gegen Ihre breiteren finanziellen Interessen gehen, wenn Sie die Chance verlieren, Eigenkapital durch Wertsteigerung aufzubauen. Daher müssen Sie ein Gleichgewicht zwischen Anzahlung, monatlichem Budget und Einsparungen für andere Prioritäten finden. Ein guter Kreditgeber kann Ihnen dabei mit Zins- und Marktinformationen helfen.
Nutzen Sie finanzielle Glücksfälle
Nutzen Sie Arbeitsboni, Familiengeschenke und Erbschaften, um Ihre Hypothek zu tilgen. Wenn Sie Ihre Hypothek in einer Summe abbezahlen, fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob er Ihre Zahlung auf der Grundlage des neuen, niedrigeren Saldos neu berechnet.
Zahlen Sie alle zwei Wochen
Zahlen Sie Ihre Hypothek alle zwei Wochen, anstatt einmal im Monat. Im Laufe eines Jahres summiert sich das auf 13 monatliche Zahlungen statt auf 12. So bauen Sie schneller Eigenkapital auf und sparen fünf bis sechs Jahre bei einer 30-jährigen Hypothek. Vergewissern Sie sich nur, dass Ihr Kreditgeber keine zusätzlichen Gebühren für die Bearbeitung halbmonatlicher Zahlungen erhebt.
Halbieren Sie die Laufzeit Ihres Kredits
Nehmen Sie eine 15-jährige Hypothek anstelle einer 30-jährigen Hypothek auf, und Sie werden doppelt so schnell Eigenkapital aufbauen. Hier gibt es zwei Vorbehalte: Sie werden eine deutlich höhere monatliche Rate haben, und deshalb kann es schwieriger sein, sich zu qualifizieren.
Verbesserungen am Haus vornehmen
Neue Geräte oder kosmetische Merkmale wie Farbe werden den Wert wahrscheinlich nicht erhöhen. Nur große Verbesserungen wie neue Küchen oder zusätzliche Bäder oder andere Räume werden den Wert sinnvoll erhöhen. Vergewissern Sie sich, dass die Kosten für solche Verbesserungen den von Ihnen gewünschten Mehrwert schaffen.
Wie Sie Ihr Eigenkapital nutzen
Sie müssen Ihr Haus beleihen oder verkaufen, um Ihr Eigenkapital zu nutzen. Die drei bekanntesten Wege, um durch Kreditaufnahme an Ihr Eigenkapital zu gelangen, sind eine Home Equity Line of Credit (HELOC), ein Home Equity Loan oder eine Cash-Out-Refinanzierung. Vergleichen Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten.
Die Zinssätze steigen derzeit, so dass diese Möglichkeiten der Kreditaufnahme in Zukunft teurer werden könnten. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um den besten Ansatz für Sie zu bestimmen.
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Hinweis: Die in diesem Artikel geäußerten Ansichten und Meinungen sind die des Autors und spiegeln nicht notwendigerweise die Meinung oder Position von Zillow wider.