Gutachter verwenden drei verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Das Ertragswertverfahren betrachtet den Wert als Barwert der zukünftig erwarteten Cashflows, die durch die Immobilie generiert werden. Es ist am genauesten bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien mit Mieteinnahmen in aktiven Märkten. Die Verkaufsvergleichsmethode setzt den geschätzten Wert der betreffenden Immobilie in Beziehung zu ähnlichen Immobilien, die kürzlich auf demselben Markt verkauft wurden. Diese Methode ist besonders nützlich, wenn die vergleichbaren Immobilien und die zu bewertende Immobilie sehr ähnlich sind und innerhalb der letzten Monate verkauft wurden. Das bedeutet, dass die Verkaufsvergleichsmethode auch auf einen aktiven Markt für ähnliche Immobilien angewiesen ist.
Dagegen ist das Sachwertverfahren diejenige Methode, die nicht von einem aktiven Markt für ähnliche Immobilien abhängig ist. Stattdessen schätzt der Kostenansatz den Immobilienwert als den Wert seiner Komponenten, des zugrundeliegenden Grundstücks und des abgeschriebenen Wertes der Einbauten.
Die Formel des Kostenansatzes
Obwohl die Details komplizierter sind, lautet die grundlegende Formel für die Bewertung einer Immobilie nach dem Kostenansatz:
Immobilienwert = Bodenwert + (Neuwert – kumulierte Abschreibungen).
Der Kostenansatz basiert auf der ökonomischen Überzeugung, dass informierte Käufer für ein Produkt nicht mehr bezahlen werden, als sie für die Kosten der Herstellung eines ähnlichen Produktes mit gleichem Nutzwert bezahlen würden. Der Kostenansatz zur Bewertung ist einfach zu verwenden, wenn die Immobilie neu ist und die höchste und beste Nutzung der Immobilie darstellt. In diesem Fall sind die Neukosten bekannt, da die Verbesserungen gerade erst gebaut wurden. Außerdem sollte es einen vernachlässigbaren Betrag an kumulierten Abschreibungen geben. Da der Kostenansatz nicht auf Vergleichswerte angewiesen ist, ist er auch nützlich bei der Bewertung einer Immobilie mit besonderer Nutzung oder einer Immobilie mit einzigartigen Komponenten.
Kostenansatz: Neukosten
Neukosten können auf zwei verschiedene Arten definiert werden. Wiederherstellungskosten neu sind die aktuellen Kosten, um ein Gebäude mit dem gleichen Nutzen unter Verwendung der aktuellen Baumaterialien und unter Einhaltung der aktuellen Standards, Designs und Layouts zu errichten. Wiederherstellungskosten neu sind die aktuellen Kosten für den Bau eines exakten Duplikats der Immobilie mit denselben Materialien und Baupraktiken gemäß dem Design, Layout und den Standards, die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung der Immobilie galten. Bei relativ neuen Immobilien gibt es praktisch keinen Unterschied zwischen den Wiederbeschaffungskosten und den Reproduktionskosten. Je einzigartiger oder historischer eine Immobilie ist, desto größer ist jedoch der Kostenunterschied zwischen Reproduktions- und Wiederbeschaffungskosten. Die exakte Nachbildung eines historischen Hauses ist viel teurer als ein Neubau.
Bei der Betrachtung der Baukosten ist es wichtig, sowohl die direkten Kosten als auch die indirekten Kosten zu berücksichtigen. Zu den direkten Kosten gehören die mit dem Bau verbundenen Material- und Arbeitskosten. Indirekte Kosten umfassen Kosten wie Steuern, Verwaltungsgebühren, Finanzierungskosten, Honorare und Versicherungen. Es gibt vier Hauptmethoden, um die Kosten neu zu schätzen, wenn man entweder die Wiederbeschaffungskosten oder die Reproduktionskosten berechnet.
- Vergleichseinheit-Methode- Die Kosten basieren auf einer pauschalen Schätzung pro Quadratfuß oder pro Kubikfuß. Die Kosten fallen in fünf Hauptkategorien je nach Konstruktionsmaterial: schwerer Stahlrahmen mit äußeren Vorhangwänden, Stahlbetonrahmen mit äußeren Vorhangwänden, äußere tragende Wände aus Stahlbeton oder Mauerwerk, äußere tragende Wände in Rahmenbauweise und vorgefertigte Metallrahmen. Die Kosten können weiter nach Qualität aufgeschlüsselt werden.
- Methode der segregierten Kosten – Anstatt die Bauteilkosten in einer Pauschale zu betrachten, verwendet die Methode der segregierten Kosten durchschnittliche Bauteilkosten, die auf dem Baumaterial und der Qualität basieren. Bei der Methode der getrennten Kosten werden zum Beispiel die Kosten für Komponenten wie das Dach, den Rahmen, die Bodenbeläge, die Sanitäranlagen und die HLK-Einheit separat betrachtet. Diese Einzelkosten ergeben zusammen eine neue Kostenschätzung.
- Unit-in-place-Methode – Die Unit-in-place-Methode ist ähnlich der Methode der getrennten Kosten, aber sie unterteilt jede der Hauptkomponenten in detailliertere Teile. Zum Beispiel würde die Dachkonstruktion bei der Methode der getrennten Kosten eine einzige Komponente darstellen. Bei dieser Methode würde die Dachkonstruktion jedoch anhand der einzelnen Teile der Dachkonstruktion, wie z. B. der Dachbalken und der Deckplatten, berechnet werden. Zusätzlich werden die geschätzten Kosten für Gemeinkosten und den Gewinn des Bauunternehmers in jede der Kostenschätzungen für die Unit-in-Place-Methode eingebaut.
- Mengenermittlungsmethode – Dies ist die genaueste Methode für eine neue Kostenschätzung, aber auch die schwierigste und zeitaufwändigste Methode. Die Mengenermittlungsmethode schätzt die Kosten für jeden einzelnen Posten, der an der Konstruktion der Verbesserungen beteiligt ist. Sie ähnelt der Art und Weise, wie Bauunternehmer die Kosten berechnen, die sie als Kostenvoranschlag anbieten. Es gibt eine Anpassung für Gemeinkosten und Gewinn, die zu den Gesamtkosten der Basiskomponente hinzugefügt werden.
Kostenansatz: Abschreibung
Die Abschreibung verursacht die Wertdifferenz zwischen den Neukosten der Verbesserungen und dem aktuellen Beitragswert der Verbesserungen. Die drei Formen der Abschreibung sind die physische, die funktionale und die externe Abschreibung. Die physische Abschreibung resultiert aus der normalen Abnutzung der Immobilie, die mit dem Alter eintritt. Die funktionale Abschreibung ist das Ergebnis von Änderungen der Bedürfnisse oder Präferenzen im Laufe der Zeit, die eine Verringerung des Nutzens der Immobilie verursachen. Äußere Wertminderung ist das Ergebnis von ungünstigen Nachbarschafts- oder Wirtschaftstrends. Es gibt drei Methoden, die Gutachter verwenden können, um die Abschreibung zu schätzen.
- Die Alters-Lebensdauer-Methode- Diese Methode ist die einfachste und gebräuchlichste Methode zur Schätzung der Abschreibung. Der Gutachter schätzt das Gesamtalter, das effektive Alter und die Restlebensdauer der Einbauten. Das effektive Alter ist eine Funktion des aktuellen Zustands der Immobilie sowie ihres Nutzens und ihrer Lage auf dem aktuellen Markt.
- Die Breakdown-Methode – Dies ist die genaueste und umfassendste Methode zur Schätzung aller Formen der Abschreibung. Sie ist jedoch äußerst kompliziert und zeitaufwendig. Bei der Aufteilungsmethode wird jede einzelne Form der physischen, funktionalen und externen Abschreibung identifiziert. Dann wird die Abschreibung von jedem einzelnen Faktor quantifiziert und addiert, um die kumulierte Abschreibung der Immobilie zu berechnen.
- Die Marktextraktionsmethode – Die Marktextraktionsmethode verwendet Daten aus vergleichbaren Verkäufen, um den angemessenen Abschreibungsprozentsatz zu schätzen, der auf die betreffende Immobilie anzuwenden ist. Gutachter ermitteln den abgeschriebenen Wert der Einbauten auf der vergleichbaren Immobilie, indem sie den Bodenwert und den Wert der Einbauten vom Verkaufspreis abziehen. Der Prozentsatz, um den sich der Wert der vergleichbaren Immobilie vermindert hat, ist der abgeschriebene Wert der Einbauten geteilt durch die Neuanschaffungskosten dieser Einbauten. Dieser Prozentsatz wird dann auf die betreffende Immobilie angewendet.
Kosten-Ansatz: Bodenwert
Es gibt viele Techniken, die Gutachter verwenden können, um den Bodenwert zu schätzen, aber alle sind im Wesentlichen eine Form des Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens. Der direkte Vergleich ist die gebräuchlichste Methode zur Schätzung des Bodenwerts. Der Grundstückspreis wird einfach von kürzlich verkauften Grundstücken abgeleitet. Er kann auch als Residualwert unter Verwendung der Gleichung des Kostenansatzes für eine neu errichtete Immobilie berechnet werden, bei der sowohl der Neuwert als auch der Verkaufspreis bekannt sind.
Beispiel für die Bewertung nach dem Kostenansatz
Angenommen, ein Gutachter verwendet den Kostenansatz, um den Wert einer Immobilie auf einem 1 Hektar großen Grundstück zu schätzen. Grundstücke ähnlicher Größe und Lage werden für etwa 40.000 $ verkauft. Unter Verwendung der Vergleichsmaßstabsmethode findet der Gutachter heraus, dass die Neukosten für ein Gebäude mit ähnlichen Baumaterialien und ähnlicher Qualität $40/qm für ein 24.000-qm-Gebäude betragen. Die Neukosten der Verbesserungen betragen also $960.000. Die Verbesserungen haben eine geschätzte wirtschaftliche Gesamtlebensdauer von 40 Jahren und eine verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer von 30 Jahren. Die Abschreibungsmethode nach dem Lebensalter legt nahe, dass die Verbesserungen um 25 % abgeschrieben werden sollten, da sie das Äquivalent von 10 von 40 Jahren gealtert sind. Der angemessene Abschreibungsabzug beträgt 25 % der $960.000, also $240.000. Unter Verwendung des Kostenansatzes schätzt der Gutachter den endgültigen Immobilienwert auf 760.000 $.
Abschluss
In diesem Artikel haben wir den Kostenansatz zur Bewertung besprochen, der häufig von gewerblichen Immobiliengutachtern verwendet wird. Wir haben den Kostenansatz mit dem Ansatz der vergleichbaren Verkäufe und auch den Kostenansatz mit dem Ertragswertansatz verglichen. Der Hauptunterschied zum Kostenansatz besteht darin, dass er keinen aktiven Markt erfordert. Der Kostenansatz bestimmt den Wert, indem er den Wert des Grundstücks zu den Kosten eines neuen, gleichwertigen Gebäudes addiert und dann alle Abschreibungen abzieht. Wir sind durchgegangen, wie Gutachter die Neukosten und die Abschreibung berechnen und wie der Bodenwert ermittelt wird. Zum Schluss sind wir Schritt für Schritt ein Beispiel für den Kostenansatz durchgegangen, um zu zeigen, wie der Kostenansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts verwendet werden kann.