Bevor die Parteien einem Immobilienkaufvertrag oder einem Mietvertrag zustimmen, können sie eine Absichtserklärung, ein Term Sheet oder eine andere Form eines Vorvertrags (hier zusammen als „LOI“ bezeichnet) erstellen. Im Allgemeinen kann ein LOI unterzeichnet oder zumindest paraphiert werden und spiegelt wider, dass sich die Parteien über bestimmte wichtige Bedingungen eines Geschäfts geeinigt haben, wenn auch nicht über alle Bestimmungen oder Details.
LOIs dienen nützlichen Zwecken. Einer besteht darin, Missverständnisse zu vermeiden, die sich aus komplexen Verhandlungen ergeben. Zum Beispiel kann ein LOI durch die Festlegung der Bedingungen, über die eine Einigung erzielt wurde, die Bereiche für zukünftige Verhandlungen eingrenzen. Ebenso kann ein LOI festlegen, dass bestimmte Formalitäten erfüllt sein müssen, wie z. B. ein abschließend unterzeichnetes Schreiben, bevor eine der Parteien zur Durchführung der Transaktion verpflichtet ist. Ein weiterer üblicher Zweck eines LOI ist es, die ausschließlichen Bemühungen der Parteien um den Abschluss der Transaktion zu sichern.
Wie ein Bundesberufungsgericht erklärt hat, „Wenn einem Geschäft notwendigerweise kostspielige Vorarbeiten vorausgehen, kann eine Absichtserklärung sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zugute kommen…. er Käufer sichert sich die ungeteilte Aufmerksamkeit des Verkäufers, solange Fortschritte bei der Ausarbeitung der Punkte der Transaktion gemacht werden. Keine der beiden Parteien hat sich zum Tausch verpflichtet. Beide haben zugestimmt, darauf hinzuarbeiten.“
Doch die Verwendung eines LOI in einer Immobilientransaktion (hier „Immobilien-LOI“ genannt) kann die Frage aufwerfen, was genau die Parteien mit der Erstellung und Unterzeichnung des Dokuments beabsichtigten. Beabsichtigten die Parteien beispielsweise, dass der Immobilien-LOI sie zur Erfüllung der wesentlichen Bedingungen verpflichtet, z. B. zur Anmietung von Räumlichkeiten für die im LOI angegebene Dauer und zu dem dort angegebenen Mietpreis? Wenn nicht, beabsichtigten die Parteien, dass der LOI sie zu weiteren Verhandlungen über einen verbindlichen Miet- oder Kaufvertrag verpflichten würde? Sollten sie ausschließlich miteinander verhandeln? Für wie lange? Müssen sie in gutem Glauben verhandeln? In einer kommerziell angemessenen Weise? Beabsichtigen sie, dass der LOI die Positionen, die sie in den weiteren Verhandlungen einnehmen können, festlegt oder einschränkt?
Ein gut formulierter Immobilien-LOI sollte die Absichten der Parteien zu solchen Fragen klar formulieren. Ein LOI, bei dem unklar ist, wozu er die Parteien verpflichtet, kann zu Unsicherheiten, Meinungsverschiedenheiten und sogar Rechtsstreitigkeiten führen.
Durchsetzbare Bedingungen
Eine erste Frage ist, ob die Parteien beabsichtigen, dass die „materiellen“ Bedingungen des Immobilien-LOI – der Verkauf, die Vermietung oder eine andere Transaktion – durchsetzbar sind, auch wenn kein vollständiger und endgültiger unterzeichneter Vertrag abgeschlossen wird. Nach dem Recht von Illinois sind die Bedingungen eines Immobilien-LOI verbindlich und durchsetzbar, wenn alle drei Arten von Anforderungen erfüllt sind.
Erstens müssen die für einen verbindlichen Immobilienvertrag wesentlichen Elemente dargelegt werden, auch wenn sie nur kurz sind, z. B. die Namen der Parteien, der Mietpreis oder der Verkaufspreis, eine Beschreibung des Grundstücks und die Laufzeit des Mietvertrags oder die Absicht, einen Anteil in fee simple zu übertragen. Zweitens, wenn das zu übertragende Eigentumsrecht länger als ein Jahr dauern soll, dann gilt das Illinois „statute of frauds“ (740 ILCS 80/2) und der Immobilien-LOI muss in schriftlicher Form vorliegen und von der Partei, gegen die er durchgesetzt werden soll, unterzeichnet sein. Diese ersten beiden Erfordernisse bedeuten im Wesentlichen, dass die materiellen Bedingungen eines Immobilien-LOI nicht durchsetzbar sind, es sei denn, der LOI – auch wenn er nur eine kurze Form hat – erfüllt die rechtlichen Standardanforderungen für den Abschluss eines durchsetzbaren Immobilienvertrags.
Drittes Erfordernis für die Verbindlichkeit eines Immobilien-LOI: Der LOI muss bei objektiver Betrachtung widerspiegeln, dass die Parteien beabsichtigten, sie zu binden. Die Gerichte schauen zunächst auf den Wortlaut des LOI, um die Absicht der Parteien zu ermitteln. Es überrascht nicht, dass Aussagen in einem Immobilien-LOI, die besagen, dass er „fest und verbindlich“ ist oder eine „Absicht zur Vermietung“ widerspiegelt, die Durchsetzung des LOI als verbindlichen Immobilienvertrag unterstützen.
Wenn hingegen ein Immobilien-LOI vorsieht, dass das Bestehen eines verbindlichen Vertrags „unter der Bedingung“ oder „vorbehaltlich“ der Ausführung eines formellen Vertrags steht, dann werden nach dem Recht von Illinois die materiellen Bedingungen des LOI nicht durchgesetzt. Es sind keine besonderen „magischen Worte“ erforderlich, um die Durchsetzung der materiellen Bedingungen einer Absichtserklärung zu verhindern. Jede Aussage, dass ein LOI nicht bindend ist, kann ausreichen.
Andere Indikatoren für die Absichten der Parteien sind von geringerer Bedeutung. Die Tatsache, dass die Parteien die Unterzeichnung eines endgültigen Vertrages erwarten, verhindert für sich genommen nicht, dass ein Immobilien-LOI durchgesetzt werden kann. Und die Überzeugung einer Partei, dass ein Vertrag zustande gekommen ist, reicht nicht aus, um die materiellen Bedingungen eines Immobilien-LOI durchzusetzen.
Pflicht zu weiteren Verhandlungen
Selbst wenn ein Immobilien-LOI keinen verbindlichen Vertrag über den tatsächlichen Verkauf oder die Vermietung der betreffenden Immobilie begründet, kann er einen begrenzten Vertrag zwischen den Parteien begründen. Am häufigsten kann ein Immobilien-LOI die Parteien dazu verpflichten, weiter miteinander zu verhandeln, um einen verbindlichen Immobilienvertrag zu schließen, während er sie nicht dazu verpflichtet, einen solchen Vertrag abzuschließen.
Ob ein Immobilien-LOI die Parteien dazu verpflichtet, über einen endgültigen Vertrag zu verhandeln, ergibt sich in erster Linie aus seinem Wortlaut. Wenn zum Beispiel ein LOI besagt, dass die Parteien beabsichtigen, formelle Mietverträge abzuschließen, die die Bedingungen und Konditionen „innerhalb angemessener Grenzen“ enthalten, hat ein Gericht, das das Recht von Illinois anwendet, entschieden, dass die Klausel „angemessene Grenzen“ die Parteien dazu verpflichtet, in gutem Glauben zu verhandeln und sich in gutem Glauben zu bemühen, sich über strittige Mietbedingungen zu einigen.
Doch eine Vereinbarung, über einen endgültigen Immobilienvertrag zu verhandeln, erfordert nicht, dass diese Verhandlungen erfolgreich sind. In der Tat bewahren solche LOIs die Fähigkeit einer Partei, ihre Meinung zu ändern. Dennoch ist es üblich, dass ein LOI verlangt, dass die nachfolgenden Verhandlungen der Parteien in gutem Glauben geführt werden. Im Allgemeinen schränkt eine solche Verpflichtung zu Treu und Glauben die Möglichkeit der Parteien ein, ihre Meinung über die Bedingungen zu ändern, auf die sich die Parteien bereits im LOI geeinigt haben. So wurde z. B. ein Immobilien-LOI, der Verhandlungen nach Treu und Glauben vorschreibt, dahingehend beurteilt, dass er die Parteien daran hindert, entweder auf die im LOI genannten Bedingungen zu verzichten oder Bedingungen zu verlangen, die nicht mit diesen übereinstimmen. Wenn die Parteien also vereinbaren, nach Treu und Glauben über einen endgültigen Immobilienvertrag zu verhandeln, dürfen diese Verhandlungen scheitern – aber nicht, weil eine der Parteien versucht, Bedingungen zu vermeiden oder zu ändern, die im LOI vereinbart wurden.
Nicht jeder Immobilien-LOI wird so ausgelegt, dass die Parteien in „gutem Glauben“ über einen endgültigen Vertrag verhandeln müssen. Ein Gericht, das das Recht von Illinois anwandte, wies die Behauptung zurück, dass die Parteien verpflichtet seien, nach Treu und Glauben zu verhandeln, wenn „keine Formulierung in den Parteien sie zu Verhandlungen nach Treu und Glauben verpflichtete, noch einen Rahmen für den Verhandlungsprozess festlegte.“ Im Allgemeinen gilt: „In Ermangelung von Vertragsklauseln, die die Fähigkeit, mit Eigeninteresse zu handeln, einschränken, ist es einer Partei nicht verboten, zu ihrem eigenen wirtschaftlichen Vorteil zu verhandeln.“ Zum Beispiel hat ein Bundesberufungsgericht, das das Recht von Illinois anwendet, entschieden, dass ein Immobilien-LOI, der vorhersah, dass die Parteien eine Pattsituation erreichen könnten, nicht erforderte, dass die Verhandlungen erfolgreich oder in gutem Glauben geführt wurden.
Das Betrugsgesetz
Auch ein Immobilien-LOI, dessen materielle Bedingungen durchsetzbar sein sollen, muss im Allgemeinen schriftlich abgefasst und von der Partei, gegen die die Durchsetzung angestrebt wird, unterzeichnet werden, um das Betrugsgesetz zu erfüllen. Dennoch kann auch ein Immobilien-LOI, der materiell nicht durchsetzbar sein soll, dem Illinois Statute of Frauds unterliegen. Dies liegt daran, dass ein Immobilien-LOI, der weitere Verhandlungen im Hinblick auf einen endgültigen Immobilienverkauf oder -mietvertrag erfordert, ein Vertrag „über“ ein Grundstücksrecht im Sinne des Gesetzes über betrügerische Handlungen ist. Damit ein Immobilien-LOI auch dann wirksam ist, wenn er lediglich weitere Verhandlungen über einen endgültigen Vertrag verlangt, muss er schriftlich verfasst und von der Partei unterzeichnet sein, gegen die er durchgesetzt werden soll.
Zusammengefasst
Wenn Sie erwarten, dass ein LOI Ihnen hilft, eine Immobilientransaktion erfolgreich abzuschließen, und Sie möchten, dass der Immobilien-LOI verbindlich ist, so dass die darin beschriebene Transaktion zu den angegebenen Bedingungen durchgesetzt werden kann, dann sollte der Immobilien-LOI mehrere Richtlinien einhalten.
Der LOI sollte schriftlich sein; er sollte von den Parteien unterschrieben werden; er sollte alle notwendigen Bedingungen eines Immobilienkauf- oder -mietvertrags enthalten, wie Preis oder Miete, Namen der Parteien und Beschreibungen der Immobilie und des übertragenen Anteils, und schließlich sollte er deutlich machen, dass die Parteien einen endgültigen schriftlichen Vertrag vorbereiten können (oder werden), aber der LOI selbst soll verbindlich sein und ist es auch – auch wenn ein endgültiger Vertrag nie vorbereitet oder ausgeführt wird.
Wenn Sie und Ihre Gegenpartei es hingegen für hilfreich halten, einen Immobilien-LOI zu erstellen, aber nicht wollen, dass dessen Verkaufs- oder Mietbedingungen wie ein Vertrag durchsetzbar sind, solange keine weitere, endgültige Vereinbarung getroffen wird, dann sollte der LOI festhalten, dass der LOI kein verbindlicher Kaufvertrag (oder Mietvertrag) ist und das Bestehen einer verbindlichen Vereinbarung „vorbehaltlich“ und „bedingt“ der Ausführung einer endgültigen schriftlichen Vereinbarung ist. Damit ist die Angelegenheit aber noch nicht beendet. Selbst wenn ein Immobilien-LOI nicht beabsichtigt ist, materiell durchsetzbar zu sein, sollten die Parteien ihre Absichten klar zum Ausdruck bringen, z. B. ob sie weiter über einen endgültigen Vertrag verhandeln müssen; wenn ja, ob diese Verhandlungen exklusiv oder in „gutem Glauben“ geführt werden müssen und für welche Dauer sie verhandeln müssen.
Das Versäumnis der Parteien, klar zum Ausdruck zu bringen, ob und zu welchen Bedingungen ein Immobilien-LOI verbindlich und durchsetzbar sein soll, kann zu Streitigkeiten, Rechtsstreitigkeiten und unerwarteten Ergebnissen führen.
Über den Autor
Stephen J. Siegel ist Partner von Novack and Macey LLP, einer Anwaltskanzlei für Wirtschaftsstreitigkeiten mit Sitz in Chicago. Sie können ihn unter [email protected] erreichen.