Sie haben Stunden damit verbracht, über die Oberfläche, die Fliesen oder die Farbe für Ihre Hausrenovierung nachzudenken… aber haben Sie sich auch die Zeit genommen, an die Genehmigungen zu denken?
Für viele Hausbesitzer fällt dieses kleine Detail durch die Maschen und wird dann zu einem Problem, wenn sie ihr Haus auf den Markt bringen wollen.
„Ich würde sagen, von 10 Häusern, die zufällig ausgewählt werden, haben mindestens 4 von ihnen irgendeine Form von nicht genehmigten Arbeiten, wissen Sie, 40 % bis 50 %“, sagt Shawn Engel, ein Top-Immobilienmakler aus der Region Denver. „Es könnte etwas Einfaches sein, wie eine Deckmodifikation oder Dachrinnen, bis hin zum Kellerausbau.“
Unerlaubte Arbeiten an Häusern kommen vor. Es kommt darauf an, was Sie im Falle eines Verkaufs als nächstes unternehmen. Das Einholen einer Genehmigung könnte zu kostspieligen Transaktionen führen, aber nicht genehmigte Arbeiten könnten potenzielle Käufer vergraulen oder den Preis Ihres Hauses nach unten treiben.
Verkaufen Sie ein Haus mit vielen unerlaubten Arbeiten?
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Wir haben mit Immobilienmaklern gesprochen und die juristische Sprache von Immobilienanwälten übersetzt, um Ihnen diesen Leitfaden zum Verkauf Ihres Hauses mit nicht genehmigten Arbeiten zu bringen.
Wie funktionieren Genehmigungen und warum brauchen Sie sie?
Selbst kleinere Projekte, die Sie an einem Wochenende erledigen können, können eine Genehmigung erfordern, erklärt der im Silicon Valley ansässige Immobilienanwalt David Roberson, der persönlich an Hunderten von Immobilientransaktionen beteiligt war.
So Roberson: „Es gibt nur sehr wenige Dinge, die Sie bauen können, ohne dass Sie eine Genehmigung benötigen.“
Einfache Projekte wie Malerarbeiten, das Verlegen von Fußböden und kleinere elektrische Reparaturen benötigen wahrscheinlich keine Genehmigung, aber wenn Sie einen Zaun oder ein Fenster an Ihrem Haus anbringen wollen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie eine benötigen.
Es mag sich nur nach komplizierter Bürokratie anhören, aber Genehmigungen sollen als Schutz für Hausbesitzer dienen. Genehmigungen für Projekte stellen sicher, dass die Arbeit mit den lokalen Richtlinien wie Landnutzung, Zoneneinteilung und Konstruktion übereinstimmt. Das bedeutet, dass die zukünftige Struktur für Sie und die zukünftigen Bewohner sicher ist.
Viele verzichten auf den Genehmigungsprozess, weil sie denken, dass er langwierig und kompliziert sein kann. Abhängig von Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis sieht der Prozess wahrscheinlich etwa so aus:
- Setzen Sie sich gleich mit Ihrem örtlichen Bauamt in Verbindung. Teilen Sie ihnen mit, welches Projekt Sie planen. Abhängig von der Komplexität der Arbeit, die Sie planen, benötigen Sie möglicherweise mehrere Genehmigungen für Bau, Elektrik und Klempnerarbeiten.
- Füllen Sie die Genehmigung so vollständig wie möglich aus. Fügen Sie, wenn möglich, Zeichnungen und Schaltpläne bei.
- Reichen Sie die Genehmigung ein und zahlen Sie die Anmeldegebühr. Wenn Ihre Genehmigung genehmigt wird, erhalten Sie eine offizielle Lizenz. Abhängig von der Komplexität Ihres Projekts kann diese Genehmigung auf der Stelle genehmigt werden oder eine zusätzliche Überprüfung erfordern.
- Hängen Sie die Genehmigung (diese leuchtend orangefarbenen Schilder, die Sie wahrscheinlich schon einmal gesehen haben) an Ihrem Haus oder in der Nähe des Ortes auf, an dem Sie Ihr Projekt fertigstellen. Sie müssen die Genehmigung einholen, bevor Sie mit der Arbeit beginnen.
- Abhängig von Ihrem Wohnort und dem jeweiligen Projekt müssen Sie einen offiziellen Inspektor beauftragen, die Arbeit zu überprüfen. Wenn der Inspektor Änderungen empfiehlt, muss er Sie erneut besuchen, um zu bestätigen, dass Sie diese vorgenommen haben.
- Nach der Genehmigung durch den Inspektor und der Fertigstellung des Projekts können Sie die Genehmigung zurückziehen.
Wie erkenne ich, ob mein Haus unerlaubte Arbeiten aufweist?
Wenn Sie nicht die erste Person sind, die Ihr Haus bewohnt, ist es wahrscheinlich, dass Sie nicht alles wissen, was an der Immobilie gemacht wurde.
Wenn Sie sich darauf vorbereiten, Ihr Haus zu verkaufen, ist es hilfreich, eine vollständige Historie zu haben. Das bedeutet, dass Sie herausfinden müssen, ob irgendwelche Arbeiten an Ihrem Haus ohne Genehmigung durchgeführt wurden.
„Ein einfacher Weg, um herauszufinden, ob einige Verbesserungen ohne Genehmigung durchgeführt wurden, ist es, zur Stadt oder zum Bezirk zu gehen und alle Unterlagen von der Bauabteilung und den Planungsabteilungen zu holen“, erklärt Robertson.
Von dort aus können Sie überprüfen, ob Ihr Haus mit den Plänen der Genehmigungen übereinstimmt. Wenn nicht, ist es wahrscheinlich, dass etwas ohne Genehmigung gemacht wurde.
Der Gang zum Bauamt der Stadt oder des Bezirks mag kompliziert klingen, aber „es ist sehr einfach, die Genehmigungen einzuholen. Es kostet nichts“, sagt Engel.
Diese Aufzeichnungen können Ihnen die vollständigste Historie Ihres Hauses in Bezug auf Genehmigungen geben. Wenn Sie die Unterlagen selbst abrufen, bedeutet das auch, dass Sie dem Problem zuvorkommen. Sie warten nicht darauf, dass ein Inspektor oder ein potenzieller Käufer das Problem anspricht.
„Wir stellen heute fest, dass das Motto ‚Käufer aufgepasst‘ definitiv mehr gilt als in letzter Zeit“, sagt Engel. Mit mehr Informationen im Internet gehen Käufer ihrer Sorgfaltspflicht nach, bevor sie ein Angebot für ein Haus abgeben.
„Und das ist der Moment, in dem die Leichen im Keller, wenn man so will, zur Sprache kommen“, fügt Engel hinzu. „Das erwischt den Verkäufer am Schwanz.“
Mein Haus hat unerlaubte Arbeiten: Was nun?
Wenn es unerlaubte Arbeiten an Ihrem Haus gibt, haben Sie zwei Hauptoptionen, wenn es um den Verkauf Ihres Hauses geht.
Option 1: Verkaufen Sie das Haus „wie es ist“
Der Schlüssel zum Verkauf eines Hauses „wie es ist“ mit unerlaubten Arbeiten ist die Offenlegung. Stellen Sie sicher, dass Käufer wissen, worauf sie sich einlassen, indem Sie nicht genehmigte Arbeiten in der Anzeige offenlegen.
Abhängig von der Art der nicht genehmigten Arbeiten reicht es manchmal aus, so offen wie möglich zu sein.
„Ich habe in den vergangenen 33 Jahren, in denen ich hier als Immobilienmakler tätig bin, immer wieder festgestellt, dass die Offenlegung potenzielle Probleme fast sofort aufdeckt“, sagt Engel. „
Kleine, nicht genehmigte Projekte können den Wert Ihrer Immobilie nicht beeinträchtigen, solange sie den Käufern gegenüber deutlich offengelegt werden.
Aber wenn es um größere, nicht genehmigte Arbeiten geht, müssen Sie möglicherweise mit Ihrem Makler zusammenarbeiten, um einen Preisnachlass für das Angebot zu vereinbaren. Der neue Käufer übernimmt nun die Verantwortung für diese nicht genehmigten Arbeiten.
Wenn sich unter dem Anbau eine Grunddienstbarkeit befindet, könnte die Stadt oder der Landkreis den neuen Eigentümer auffordern, den Anbau abzureißen, ohne dass dies Auswirkungen auf ihn hat. „Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass das passiert?“, sagt Engel. „Ziemlich gering. Aber wenn es passiert, kann es sehr schnell hässlich werden.“
Allerdings hängt das alles von Ihrem lokalen Markt ab, sagt Roberson. „Wenn es ein heißer Markt ist, dann kann es einen vernachlässigbaren Effekt geben. Wenn es ein Käufermarkt ist – und es gibt einen großen Immobilienbestand, dann hat der Käufer viel mehr Einfluss auf den Verkäufer.“
Aufgrund der Nachfrage in Ihrem Markt müssen Sie in Betracht ziehen, den Wert Ihrer Immobilie zu reduzieren.
Einige empfehlen bei der Bewertung eines Hauses mit nicht genehmigten Arbeiten, dass Sie diese Arbeiten nicht in den Marktwert des Hauses einbeziehen. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie mit zwei Schlafzimmern haben, aber das zweite Schlafzimmer ohne Genehmigung gebaut wurde, könnten Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie als ein Schlafzimmer zu bewerten.
Abhängig von der Höhe des Risikos, das die Käufer mit den nicht genehmigten Arbeiten eingehen, könnten sie Probleme bei der Finanzierung des Verkaufs durch eine Bank bekommen.
In diesem Fall könnten Sie sich entscheiden, Simple Sale von Homelight zu nutzen. Mit Simple Sale können Sie innerhalb von 48 Stunden mit nur einem Mausklick Barangebote für Ihre Immobilie erhalten.
Option 2: Nachträgliche Genehmigungen einholen
Es gibt noch einen weiteren Weg, den Sie einschlagen können. Sie können sich an die Stadt oder den Landkreis wenden und rückwirkend eine Genehmigung für bereits abgeschlossene Projekte einholen.
In einigen Fällen werden die Inspektoren Sie einfach bitten, die Wände einiger Bauwerke zu öffnen. In anderen Fällen werden sie Sie bitten, Teile abzureißen und neu zu bauen, basierend auf ihren Rückmeldungen.
Wenn Sie eine Genehmigung für Arbeiten eines früheren Eigentümers einholen, kann die Stadt oder der Bezirk nachsichtiger mit Ihnen sein. Sie werden Ihnen keine Strafen für eine rückwirkende Genehmigung in Rechnung stellen und können Ihnen flexiblere Fristen einräumen, um die Arbeiten auf den neuesten Stand zu bringen.
Die Kosten, die mit einer rückwirkenden Genehmigung verbunden sind, hängen vom Umfang und Wert des Baus ab. Bevor Sie sich an die Stadt wenden, um eine Genehmigung zu erhalten, sollten Sie einen Bauunternehmer beauftragen, der die vorhandenen Arbeiten untersucht – er kann die Kosten für die Anpassung an die Vorschriften abschätzen und hat eine Vorstellung davon, wie viel bereits nach den aktuellen Vorschriften gebaut wurde.
Die Entscheidung, eine nachträgliche Genehmigung einzuholen, sollte getroffen werden, bevor Sie Ihr Haus auflisten, empfiehlt Engel.
„Käufer wollen in der Regel innerhalb von 45 Tagen schließen“, sagt er. „Und wenn Sie eine große rückwirkende Inspektionsgenehmigung haben, wie z.B. bei einem Kellerausbau, dann kann es mehrere Wochen bis Monate dauern, bis Sie alle Punkte erledigt haben.“
Durch eine rückwirkende Genehmigung können Sie den Wert des Hauses erhalten, was einen späteren Verkauf erleichtert.
„Ich kann Ihnen aus professioneller Sicht sagen, dass es jeden Dollar wert ist“, sagt Engel. „Jede Stunde, die Sie dafür aufgewendet haben, denn Sie werden den Weg vor Ihnen sehr sauber ebnen und eine Menge Schlaglöcher bei der Transaktion vermeiden.“
Ob Sie sich für eine nachträgliche Genehmigung entscheiden sollten, hängt von Ihrer Zeit und Ihrem Budget ab. Wenn Sie einen engen Zeitplan haben, könnten Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie ohne Genehmigungen aufzulisten und die Arbeiten offen zu legen, in dem Wissen, dass das Haus wahrscheinlich für weniger verkauft wird. Wenn Sie die Zeit haben, bedeutet eine Genehmigung einen reibungsloseren Verkauf und höhere Angebote von zukünftigen Käufern.
Weitere Überlegungen zum Verkauf Ihres Hauses mit unerlaubten Arbeiten
- Unerlaubte Arbeiten können sich auf die Versicherung auswirken.
„Wenn zum Beispiel eine neue elektrische Schalttafel installiert wurde, die aber nicht den Vorschriften entspricht und nicht inspiziert wurde, könnte das erhebliche Auswirkungen auf die Versicherung haben“, sagt Roberson. - Wenn nicht genehmigte Arbeiten offengelegt werden, übernimmt der Käufer die zukünftige Verantwortung.
Wenn nicht genehmigte Arbeiten dem Käufer vor dem Abschluss des Treuhandvertrags offengelegt wurden, ist der Käufer für alle Konsequenzen verantwortlich. - Wenn nicht genehmigte Arbeiten dem Käufer Schaden zufügen, hat er Möglichkeiten für rechtliche Schritte.
Selbst wenn der Käufer über die nicht genehmigten Arbeiten Bescheid weiß, kann er immer noch Schadenersatzansprüche geltend machen. Laut Roberson: „Wenn die unerlaubten Arbeiten ’nicht nach Vorschrift‘ durchgeführt wurden und diese ’nicht nach Vorschrift‘ Verbesserungen am Ende Schäden verursachen, kann der Käufer einen Klagegrund gegen den Auftragnehmer haben, der die unerlaubten Arbeiten installiert hat.“ - Sie sind gesetzlich verpflichtet, alle unerlaubten Arbeiten, von denen Sie wissen, offenzulegen, auch wenn sie von früheren Eigentümern stammen.
Stellen Sie sicher, dass Sie alles, was Sie über unerlaubte Arbeiten an Ihrer Immobilie wissen, mitteilen. Halten Sie Informationen vor potenziellen Käufern zurück, und Sie haben einen potenziellen Rechtsstreit am Hals.
Roberson sah kürzlich, wie ein Verkäufer einen Fall vor Gericht gegen einen Käufer verlor, weil er es versäumt hatte, unerlaubte Arbeiten offenzulegen, „obwohl er wusste, dass sie unerlaubt waren – und der unerlaubte Anbau vor seinem Besitz stattfand.“
Ein Haus mit unerlaubten Arbeiten zu verkaufen, kann zeitaufwändig und kompliziert sein, ist aber nicht ungewöhnlich. Die wichtigsten Entscheidungen rund um die Genehmigungen sollten getroffen werden, bevor die Immobilie überhaupt gelistet wird.
Endlich geht es um Zeit und Geld: Haben Sie die Zeit, Genehmigungen einzuholen, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen, oder können Sie sich den Preisnachlass leisten, der oft mit nicht genehmigten Arbeiten einhergeht? Mit den Antworten auf diese Fragen im Hinterkopf, arbeiten Sie mit einem lokalen Top-Makler zusammen, um zu entscheiden, wie Sie am besten mit dem Verkauf vorgehen.