Es ist wichtig, konsequent zu bleiben und alle potenziellen Mieter gleich zu behandeln, damit Sie nicht gegen die Gesetze zum fairen Wohnen verstoßen. Zumindest sollten Sie sicherstellen, dass jeder Mieter einen Mietantrag einreicht und eine Kreditauskunft sowie eine Überprüfung der Vorstrafen zulässt.
Dieser Artikel ist der erste Teil einer fünfteiligen Serie, in der wir erörtern, wie ein guter Screening-Prozess aussehen sollte und welche fünf Schritte empfohlen werden, um einen Mieter richtig zu prüfen. In diesem Teil besprechen wir, wie man den ersten Kontakt zur Vorqualifizierung von Mietern nutzt, indem man ihnen einige wichtige Fragen stellt.
Fünf Stufen eines guten Screening-Prozesses
Stufe 1: Erster Kontakt – Der Mietinteressent ruft bei Ihnen an, um weitere Informationen über die Immobilie und den Mietvertrag zu erhalten. Stellen Sie einige Fragen zur Vorauswahl, um sicherzustellen, dass der Interessent nicht Ihre Zeit verschwendet.
Stufe 2: Die Besichtigung – Der Interessent hat Stufe 1 bestanden. Jetzt haben Sie einen Termin für die Wohnungsbesichtigung angesetzt und werden den oder die Interessenten zum ersten Mal persönlich treffen. Achten Sie auf diese roten Fahnen.
Stufe 3: Die Bewerbung – Ihr Interessent ist immer noch interessiert und Sie auch. Lassen Sie ihn oder sie eine Bewerbung ausfüllen, die Referenzen von früheren Vermietern und Arbeitgebern enthält. Führen Sie eine Kreditauskunft und eine Strafverfolgung durch.
Phase 4: Der Genehmigungsprozess – Dieser Mieter scheint ein guter Kandidat zu sein. Akzeptieren Sie ihn oder sie und lehnen Sie alle anderen Bewerber vorsichtig ab. Solange Sie aber keinen unterschriebenen Mietvertrag haben, sind Sie mit dem Screening noch nicht fertig.
Phase 5: Mietvertragsunterzeichnung – Sie und Ihr(e) potenzielle(r) Mieter sind bereit, einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Gehen Sie den Mietvertrag mit ihm oder ihr sorgfältig durch und stellen Sie sicher, dass alle Regeln vollständig verstanden werden.
Wann sollten Sie mit dem Screening Ihres Mieters beginnen?
Wenn Sie denken, dass der Screening-Prozess beginnt, wenn Sie eine ausgefüllte Mietbewerbung erhalten, oder noch schlimmer, wenn Sie kurz davor sind, den Mietvertrag zu unterschreiben, dann haben Sie sich selbst in Gefahr gebracht und eine einfache Möglichkeit verpasst, schlechte Mieter herauszufiltern.
Für die meisten Vermieter ist es am besten, schon beim ersten Kontakt mit dem Mieter an das Screening zu denken, bevor Sie ihn überhaupt kennenlernen oder die Wohnung zeigen. Dies geschieht in der Regel, wenn die Mieterin Ihnen eine E-Mail schickt oder anruft, um Ihnen mitzuteilen, dass sie an Ihrer Wohnung interessiert ist. Die Vorqualifizierung jedes Mieters mit einigen obligatorischen Fragen so früh wie möglich vermeidet, dass sowohl Sie als auch Ihre Mietinteressenten wertvolle Zeit verschwenden.
Einfach gesagt, möchten Sie vor dem Treffen einen kurzen Dialog führen. Mit Ihren Fragen wollen Sie herausfinden, ob Ihr Mietinteressent es ernst meint und ob es sich für Sie und ihn lohnt, eine Besichtigung vor Ort zu machen.
Unsere folgenden Fragen sollen Ihnen dabei helfen, herauszufinden, ob Sie mit der Besichtigung der Immobilie fortfahren sollten.
Die fünf wichtigsten Fragen, die Sie Ihren Mietern stellen sollten
Frage eins: Warum ziehen Sie um?
Auf den ersten Blick mag es scheinen, als ginge Sie das nichts an. Achten Sie jedoch auf die Antworten, denn diese können einige beängstigende rote Fahnen zum Vorschein bringen. Achten Sie auf Mieter, die wegen einer Zwangsräumung oder einer schlechten Beziehung zu ihrem vorherigen Vermieter umziehen. Seien Sie vorsichtig bei Mietern, die sich über ihre aktuelle Wohnsituation beschweren, da schlechte Mieter ihre Probleme oft mitbringen. Stattdessen sollten Sie nach legitimen Gründen suchen, wie zum Beispiel, dass Sie eine größere Wohnung für Ihre Familie brauchen oder den Arbeitsplatz wechseln.
Frage 2: Wann wollen Sie einziehen?
Wenn ein Mieter etwas wie „morgen“ oder „nächste Woche“ sagt, bedeutet das wahrscheinlich, dass er nicht gut planen kann. Ein verantwortungsbewusster Mieter beginnt seine Suche weit im Voraus und plant entsprechend. Tatsächlich verlangen die meisten Vermieter von ihren Mietern eine Kündigungsfrist von 30 Tagen, wenn sie einen Auszug planen. Sie wollen nicht der nächste Vermieter sein, der erst in letzter Minute die Kündigung erhält und sich dann auf die Suche nach einem neuen Mieter machen muss. Ein Mieter, der 90 und mehr Tage im Voraus sucht, ist jedoch ebenso schlecht. Wenn sie gerade erst mit der Suche begonnen haben, sind sie wahrscheinlich noch nicht bereit, sich zu binden, da sie noch nicht genug Wohnungen gesehen haben, um eine Entscheidung zu treffen. Das Timing kann auch nicht funktionieren, wenn Ihre Immobilie früher verfügbar sein wird. Es gibt keinen Grund, sich die Zeit zu nehmen, Ihre Immobilie zu zeigen, wenn Sie wissen, dass das Timing nicht funktionieren wird.
Frage 3: Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
Der Standard hier ist, sicherzustellen, dass Ihr Mieter ein Einkommen hat, das 2,5 bis 3 Mal so hoch ist wie die verlangte Miete. Das ist nur einfache Mathematik für Sie – Sie versuchen sicherzustellen, dass der Mieter sich die Miete für Ihre Wohnung leisten kann. Auch die monatlichen Zahlungen für Schulden können die Erschwinglichkeit beeinflussen, aber das können Sie später mit einer Kreditauskunft überprüfen. Für den Moment können Sie davon ausgehen, dass sie die Wahrheit sagen. Sie können dies weiterverfolgen, indem Sie sie fragen, ob sie die Kaution und die erste Monatsmiete bei Unterzeichnung des Mietvertrags zur Verfügung haben werden. Wenn Sie dies zusammen mit dem Einkommen wissen, erhalten Sie einen guten Hinweis auf die finanzielle Situation des Mieters. Seien Sie misstrauisch gegenüber Mietern, die darum bitten, die Kaution monatlich oder in Raten zu zahlen. Ein „halb jetzt, halb später“ Szenario ist typischerweise schlecht.
Frage 4: Kann ich nach Referenzen von Ihren früheren Vermietern und Arbeitgebern fragen?
Mit Ausnahme von jemandem, der zum ersten Mal direkt aus dem Elternhaus auszieht, sollten Sie weiterziehen, wenn der Mieter keine Referenzen vorweisen kann oder Ausreden vorbringt. Verlangen Sie immer Referenzen. Hier ist ein schneller Tipp von Vermietungsexperten. Fragen Sie nach einem früheren Vermieter als Referenz und nicht nach dem aktuellen Vermieter. Wenn der aktuelle Vermieter Probleme mit dem Mieter hat oder gerade eine Zwangsräumung durchmacht, wird er sich über die Gelegenheit freuen, diesen Mieter loszuwerden und alles dafür tun. Ein ehemaliger Vermieter hingegen wird sich wahrscheinlich an einen schlechten Mieter erinnern und Ihnen gerne eine ehrliche Antwort geben. Sie sollten ehemalige Vermieter einfache Dinge fragen wie „Haben sie die Miete pünktlich bezahlt“, „Haben sie das Grundstück und die Nachbarn respektiert“ und „Warum sind sie ausgezogen?“
Frage 5: Werden Sie einen Mietantrag einreichen und einer Kredit- und Hintergrundprüfung zustimmen?
Die Antwort hier ist ziemlich einfach. Disqualifizieren Sie jeden, der einen Antrag und eine Bonitätsprüfung verweigert, sofort. Wenn er nicht einwilligt, bedeutet das in der Regel, dass er etwas zu verbergen hat oder weiß, dass seine Kreditwürdigkeit nicht gut genug ist. Wenn Sie Ihren Screening-Prozess verfolgen, lassen Sie sie wissen, dass dies eine Anforderung an alle Bewerber ist und dass Sie alle Bewerber gleich behandeln. Sie können keine Ausnahmen machen. Außerdem halten Sie sich an die Gesetze für fairen Wohnungsbau, indem Sie alle Bewerber nach den gleichen Standards behandeln. Sie sollten auch in Erwägung ziehen, sie an dieser Stelle direkt zu fragen, ob sie schon einmal eine Zwangsräumung erlebt haben. Wenn Sie selbst eine Zwangsräumung durchmachen müssen, ist das ein sechs- bis neunmonatiger Albtraum. Ihre Kreditauskunft wird zeigen, ob sie Kreditprobleme haben und ob diese in der Vergangenheit oder in jüngerer Zeit waren.
Bonusfrage: Wie viele Personen werden in der Wohnung leben?
Mehr Personen bedeuten einfach mehr Verschleiß. Sie werden entweder die Miete oder die Kaution anpassen oder die Anzahl der Personen begrenzen wollen. Tatsächlich schreibt das Gesetz in vielen Staaten vor, dass eine Wohnung nicht mit mehr als 2 Personen pro Schlafzimmer vermietet werden darf.
Jetzt ist auch ein guter Zeitpunkt, um herauszufinden, ob sie irgendwelche Haustiere haben, die in der Wohnung leben werden. Wenn Sie eine „no pet“-Politik haben, können Sie sich gegenseitig disqualifizieren und müssen keine Vorführung machen, die sowieso nirgendwo hingeht.
Wie man auf Fragen zum Bewerbungsprozess antwortet
Wenn Sie diese Fragen im Voraus telefonisch stellen, schreiben Sie die Antworten auf und vergleichen Sie sie mit dem, was der Interessent später tatsächlich in seinen Mietantrag schreibt. Oft sind Diskrepanzen recht aufschlussreich darüber, ob sie für Ihr Objekt geeignet sind.
Manchmal bitten Mieter aufgrund irgendwelcher besonderer Umstände darum, dass Sie ihnen gegenüber etwas nachsichtiger sind. Das ist keine gute Idee. Es kann schwierig sein, sich zu behaupten, und deshalb haben wir unten einige Formulierungen bereitgestellt, die Ihnen helfen, alle Anforderungen zu erklären.
„Sie müssen einen Mietantrag einreichen und eine Kredit- und Hintergrundprüfung genehmigen. Die Antragsgebühr beträgt 45 Dollar. Ich benötige auch Referenzen von Ihren früheren Vermietern. Sie sollten auch wissen, dass ich das Einkommen überprüfen muss und dass derjenige, der die Wohnung bezahlt/bewohnt, auch auf dem Antrag und dem Mietvertrag stehen muss.“
Auch wenn Sie manchmal Antworten hören, die wie Bitten oder rührselige Geschichten klingen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie bei jedem Bewerber den gleichen Prozess durchlaufen. Verlangen Sie von jedem Mietinteressenten einen Mietantrag, eine Bonitätsprüfung, eine Strafrechtsprüfung und Referenzen. Es ist leicht, sich von einer emotionalen Geschichte oder einer unglücklichen Situation, in der sich ein Mieter befindet, beeinflussen zu lassen, aber Sie müssen daran denken, dass Ihr Vermietungsgeschäft auf dem Spiel steht. Hier sind die vier Dinge, die professionelle Hausverwalter tun, in die ein Do-it-yourself-Vermieter oft gerät:
- Sie treffen nie eine Entscheidung während des Gesprächs/der Besprechung
- Sie machen keine Ausnahmen für rührselige Geschichten
- Sie treffen keine Entscheidungen aufgrund von rührseligen Geschichten
- Sie fragen immer nach einer Bonitätsauskunft
Takeaways
Sie können eine Menge von nur diesen fünf Fragen lernen, die Sie Ihren potenziellen neuen Mietern stellen sollten. Nach diesem Artikel wissen Sie hoffentlich, dass ein guter Screening-Prozess bereits beim ersten Kontakt mit einem potenziellen Mieter beginnt. Indem Sie diese Fragen stellen und sich die Antworten anhören, können Sie die Mieter vorqualifizieren und ihre Erwartungen und Anforderungen festlegen.
So haben Sie eine gute Ausgangsbasis für das Screening Ihrer Mieter geschaffen, die Sie bei der Besichtigung der Immobilie, der Anforderung eines Mietantrags, dem Durchlaufen Ihres Genehmigungsprozesses und schließlich der Erstellung und Unterzeichnung des Mietvertrags weiterführen können. Wenn Sie noch mehr über das Screening von Mietern erfahren möchten, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden zum Screening von Mietern.