Wenn man sich in Online-Foren für Immobilieninvestoren herumtreibt, kann man leicht davon ausgehen, dass jeder mit Wohnimmobilien anfängt, aber wenn man wirklich ein erfolgreicher Immobilieninvestor sein will, muss man in den gewerblichen Bereich wechseln.
Es scheint, dass die meisten Investoren glauben, dass Wohnimmobilien das Kinderbecken sind und „reife“ Immobilieninvestoren sich dem Gewerbe zuwenden, sobald sie genug Erfahrung gesammelt und Zugang zu genügend Geldmitteln haben.
Aber sind Gewerbeimmobilien besser als Wohnimmobilien?
Ich bin dieser Frage nun schon seit einiger Zeit nachgegangen. Wie sich herausstellt, gibt es auf beiden Seiten der Debatte überzeugte Befürworter und überzeugende Verfechter.
Werfen wir also einen Blick darauf, worin sich die beiden Strategien unterscheiden…
Es ist einfacher, den Wert einer Gewerbeimmobilie zu steigern
Der Marktwert einer Wohnimmobilie wird durch den Durchschnittswert vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft bestimmt. Dieser basiert vor allem auf groben Merkmalen wie der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder. Im Allgemeinen hat also ein Haus mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, das mit hochwertigen Geräten ausgestattet ist, ungefähr den gleichen Wert wie ein anderes Haus mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern im selben Block, das eine sehr einfache Küche hat.
Gewerbliche Immobilien werden mit einem genaueren Ansatz bewertet. Sicher, lokale Vergleiche werden berücksichtigt. Aber der Marktwert basiert fast ausschließlich auf der Höhe der Einnahmen, die durch die Immobilie selbst generiert werden. So kann eine strategische und dennoch kostengünstige Verbesserung einen enormen Einfluss auf den Wiederverkaufswert einer Immobilie haben, wenn sie die Einnahmen der Gewerbeimmobilie erhöht.
Genießen Sie längere Mietlaufzeiten mit Gewerbeimmobilien
Gewerbliche Mietverträge sind viel länger als Wohnmietverträge. Mietverträge für Wohnimmobilien haben oft eine Laufzeit von 12 Monaten. Ein gewerblicher Mietvertrag läuft in der Regel mindestens drei Jahre. Mietverträge über fünf und 10 Jahre sind keine Seltenheit.
Die Vorteile eines längeren Mietvertrags sind:
- Mehr Sicherheit für einen verlässlichen Cashflow
- geringere Leerstandsraten
- geringere Fluktuationskosten
Natürlich haben längere Mietvertragslaufzeiten auch eine Kehrseite. Wenn Sie mit einem Mieter unzufrieden sind, ist es einfacher, einen kurzfristigen Mietvertrag nicht zu verlängern (und ihn dazu zu bringen, das Haus zu verlassen), als einen langfristigen Mietvertrag zu kündigen.
Wohnimmobilien schneiden in wirtschaftlichen Abschwüngen konstanter ab
Wohnimmobilien überstehen wirtschaftliche Abschwünge viel besser als kommerzielle Einzelhandelsflächen. Wenn es einen Marktabschwung gibt, sind Einzelhändler in der Regel die ersten, die leiden, und sie können hart getroffen werden. Selbst unter guten wirtschaftlichen Bedingungen haben Kleinunternehmer eine hohe Ausfallquote. Auch wenn Sie bei Gewerbeimmobilien längere Mietverträge haben, gibt es keine Garantie, dass Ihr Einzelhandelsmieter während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags im Geschäft bleibt.
Auch wenn die Wirtschaft noch so gut läuft, die Menschen brauchen einen Platz zum Leben. Und wenn es zu einem Abschwung kommt, leiden Wohnungseigentümer nicht so sehr oder so schnell wie Einzelhändler. Mieter legen großen Wert darauf, Miete zu zahlen, damit sie sicher sein können, dass sie ein Zuhause haben.
Wohnimmobilieninvestitionen haben niedrigere Einstiegshürden
Es ist einfacher, mit Wohnimmobilieninvestitionen zu beginnen, weil es einfacher zu verstehen ist. Die meisten von uns waren irgendwann in ihrem Leben einmal Mieter. Wir verstehen die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Wir sind damit vertraut, was auf beiden Seiten des Tisches erwartet wird. Man braucht sehr wenig Erfahrung – und viel weniger Geld – um in Wohnimmobilien zu investieren.
Gewerbliche Geschäfte sind viel komplizierter und erfordern viel mehr Recherche, um sie zu finden und zu bewerten. Für den Kauf einer Gewerbeimmobilie braucht man viel mehr Geld als für den Kauf eines Einfamilienhauses. Und die Risiken sind höher. Zum einen steht viel mehr Geld auf dem Spiel. Und all dieses Geld wird in einen harten Vermögenswert investiert, der nicht physisch bewegt oder leicht liquidiert werden kann.
Der Käuferpool ist größer für Wohnimmobilien
Der Einzelhandelssektor der US-Wirtschaft hat sich im Vergleich zu anderen Sektoren nicht gut entwickelt. Einzelhandelsgeschäfte stehen in hartem Wettbewerb mit den großen Kaufhäusern wie Walmart. Und es gibt auch Online-Händler, die oft die gleichen Produkte billiger und viel bequemer liefern können.
In vielen Teilen des Landes gibt es leere Geschäftsflächen. Es gibt einfach nicht genug Einzelhandelsmieter, um sie alle zu füllen. Das treibt die Mietpreise nach unten. Und es dauert oft durchschnittlich sechs Monate, bis eine Gewerbefläche vermietet ist. Dies ist ein Faktor, der die Kosten für Leerstände erhöht.
Auf der anderen Seite haben Wohnungsmieten in den meisten Teilen des Landes eine stetige Nachfrage. Jeder braucht einen Platz zum Leben. Und viele Millennials mieten länger, bevor sie ein Haus kaufen. Es dauert weniger Zeit, einen Mieter zu finden. In den meisten Märkten dauert es oft nur 30 bis 45 Tage. Ich habe kürzlich eine meiner Immobilien ohne Leerstand vermietet. Ein Mieter ist am 30. Juni ausgezogen, und ein neuer ist am 1. Juli eingezogen.
Gewerbliche Geschäfte sind komplizierter zu analysieren
Mit Wohnimmobilien kann man auf drei Arten Geld verdienen: Cashflow, Wertsteigerung und Aufbau von Eigenkapital durch die Abzahlung eines Darlehens. Bei Wohnimmobilien ist es hilfreich, gängige Kennzahlen wie Kapitalrendite, Cash-on-Cash-Rendite und Kapitalisierungsrate (Cap) zu verstehen. Bei Gewerbeimmobilien müssen Sie diese und andere Kennzahlen verstehen und auswerten.
Gewerbliche Immobilieninvestitionen sind eher wie der Besitz eines kleinen Unternehmens. Das Wichtigste, um Geld zu verdienen, ist die Steigerung des Nettobetriebseinkommens. Zusätzlich zu anderen Akquisitions- und Bewertungskennzahlen müssen Sie Details wie Wartungsaufzeichnungen, Ausgaben und Vermietungshistorie in Erfahrung bringen, die oft nicht in einer Auflistung zu finden sind. Und ebenso wichtig sind die operativen Kennzahlen und Analysen. Sie müssen sich die Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten 12 Monate ansehen.
Was ist leichter zu finanzieren?
In diesem Punkt habe ich widersprüchliche Informationen von erfahrenen Investoren gelesen. Die eine Seite sagt, dass es einfacher ist, große Kapitalbeträge für ein Gewerbegeschäft zu sichern, als geringere Beträge für Wohnimmobilien zu generieren.
Aber die andere Seite sagt, dass viele Banken zögern, Kredite für gewerbliche Einzelhandelsflächen zu vergeben, weil sie aufgrund des Online-Händler-Effekts als höheres Risiko angesehen werden.
Ein wichtiger Faktor für die Finanzierung ist der Standort. Einige Metropolregionen boomen, aber andere befinden sich in einer wirtschaftlichen Talsohle. Der Konsens der kommerziellen Kreditgeber in meiner Umgebung scheint zu sein, dass die Banken nicht daran interessiert sind, einen Kredit zu vergeben, wenn es nicht bereits Mieter mit langen Mietverträgen gibt. Es gibt also nicht viele gute Angebote. Wenn ein Eigentümer bereits eine Immobilie mit soliden Mietern hat, warum sollte er dann verkaufen?
Welches ist die bessere Investitionsrendite?
Investoren und Experten sind sich uneinig über die Zahlen, wenn es um die Kapitalrendite geht. Wohninvestoren in meiner Gegend streben eine Cash-on-Cash-Rendite von 8-12 % nach allen Kosten an. Investoren in einigen Teilen des Landes würden nicht einmal über ein Mietobjekt nachdenken, wenn es nicht eine Rendite von mindestens 15 % verspricht.
Die Rendite variiert auch von einer Immobilienart zur anderen. Es gibt keinen Durchschnittswert, der für alle Mietobjekte gilt. Sie hängt von Standort, Objektart, Leerstandsrate, Verwaltungskosten und anderen Faktoren ab.
Bei Gewerbeimmobilien vergleichen Investoren die Objekte vor allem anhand der Cap Rate und der Cash-on-Cash-Rendite. Auch hier gibt es je nach Standort und Art der Immobilie große Unterschiede, aber der Konsens scheint zu sein, dass gewerbliche Investoren eine Cap-Rate von 8-15 % und eine Cash-on-Cash-Rendite von 10 % anstreben.
Ich bleibe bei Wohnimmobilien… vorerst
Es ist entscheidend, das Risiko auf ein Minimum zu beschränken, egal ob Sie in Wohn- oder Gewerbeimmobilien investieren.
Gewerbliche Immobilien erfordern einen größeren Bargeldeinsatz. Und Sie setzen alles auf eine Karte, wenn Sie sich nur eine Gewerbeimmobilie leisten können. Mit Wohnimmobilien können Sie Ihr Risiko streuen und über mehrere Arten von Immobilien in verschiedenen Gebieten diversifizieren.
Ich habe gelernt, dass Investoren in jeder Nische der Immobilienbranche viel Geld verdienen – und verlieren – können. Diejenigen, die gut abschneiden, suchen sich eine Nische aus, die sie verstehen, werden zu einem Experten in ihrer Nische und führen eine solide Strategie innerhalb dieser Nische aus. Neulinge, die auf den Zug aufspringen, weil sie gesehen haben, wie jemand anderes Geld verdient hat, und glauben, dass es einfach sein muss, verlieren am Ende.
An diesem Punkt meiner Investitionskarriere werde ich bei Wohnimmobilien bleiben. Ich habe Erfahrung in dieser Nische. Außerdem glaube ich, dass es riskanter ist, mein gesamtes Kapital in eine einzige Gewerbeimmobilie zu stecken, als mein Risiko auf viele Wohnimmobilien zu verteilen. Es ist kein so großer finanzieller Rückschlag, wenn man mit einem einzigen Einfamilienhaus sein Ziel verfehlt. Es ist ein viel höherer Preis, wenn man mit einem Geschäftshaus das Ziel verfehlt.