Ein begrenzteres Räumungsmoratorium in Illinois geht bis zum 3. April 2021 weiter
Am 5. März 2021 hat die Regierung von Gouverneur J.B. Pritzker eine Version des landesweiten Verbots von Wohnungsräumungen bis zum 3. April 2021 verlängert. Diese Begnadigung wird von einigen Mietern in Illinois begrüßt, die aufgrund der durch Covid verursachten wirtschaftlichen Verdrängungen mit erheblichen finanziellen Engpässen zu kämpfen haben. Vermieter könnten die modifizierte Verlängerung als eine begrenzte Begnadigung betrachten, da sie bestimmte wohlhabendere Mieter außerhalb des Schutzbereichs des Gesetzes stellt. Im Gegensatz dazu galten die Räumungsmoratorien von März bis Oktober für alle Mieter, unabhängig von den finanziellen Verhältnissen. Dieser Kompromiss soll die finanziellen Auswirkungen auf die Vermieter berücksichtigen, die oft auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihre eigenen Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern zu erfüllen.
Das Räumungsmoratorium vom November bot nur denjenigen Mietern oder Bewohnern Schutz, die „Covered Persons“ sind. Eine „Covered Person“ ist eine Person, die alle vier der folgenden Kriterien erfüllt: „(1) die Person erwartet entweder (i) ein Jahreseinkommen von nicht mehr als 99.000 Dollar für das Kalenderjahr 2020 (oder nicht mehr als 198.000 Dollar, wenn sie eine gemeinsame Steuererklärung einreicht), (ii) musste im Jahr 2019 kein Einkommen an den U.S. Internal Revenue Service, oder (iii) eine Economic Impact Payment gemäß Abschnitt 2001 des CARES Act erhalten hat;“ und (2) „nicht in der Lage ist, eine volle Miet- oder Wohngeldzahlung aufgrund einer COVID-19-bezogenen Härte zu leisten, einschließlich, aber nicht beschränkt auf, erhebliche Einkommensverluste, Verlust von kompensierbaren Arbeitsstunden oder Löhnen oder eine Erhöhung der Auslagen, die direkt mit der COVID-19-Pandemie zusammenhängen;“ und (3) „die Person bemüht sich nach besten Kräften, pünktliche Teilzahlungen zu leisten, die der vollen Zahlung so nahe kommen, wie es die Umstände der Person zulassen, wobei andere nichtdiskretionäre Ausgaben berücksichtigt werden;“ und (4) eine Zwangsräumung würde die Person wahrscheinlich obdachlos machen . .“.
Vermieter müssen Mietern die Möglichkeit geben, zu zeigen, dass sie diesen vierteiligen Test erfüllen. Konkret müssen Vermieter dem Bewohner oder Mieter mindestens fünf Tage vor der Kündigung des Mietverhältnisses ein Erklärungsformular zur Verfügung stellen. Wenn der Mieter nachweisen kann, dass er alle vier Anforderungen des „Covered Person“-Tests erfüllt, wird die Räumungsklage scheitern, es sei denn, die „Person stellt eine direkte Bedrohung für die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter oder eine unmittelbare und schwerwiegende Gefahr für das Eigentum dar.“
Einige Vermieter werden erfreut sein zu erfahren, dass sie neue Räumungsklagen gegen diejenigen einleiten können, die keine „Covered Persons“ sind. Aber Vermieter, nehmen Sie zur Kenntnis: Die November-Verfügung (die durch die Dezember-Verfügung übernommen wurde) weist die Strafverfolgungsbehörden an, die Vollstreckung gültiger Räumungsbefehle zu verzögern, „es sei denn, der Mieter, Pächter, Untermieter oder Bewohner des Wohneigentums stellt eine direkte Bedrohung für die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter oder eine unmittelbare und ernsthafte Gefahr für das Eigentum dar.“ Als solches ist ein gültiger Räumungsbefehl kurzfristig von begrenztem Nutzen.
Die Executive Orders erklären, dass Räumungen persönliche Interaktionen zwischen Bewohnern, Strafverfolgungsbehörden, Umzugsunternehmen und der Familie oder Freunden, die die geräumten Mieter in ihre Häuser bringen, erforderlich machen. Die fortgesetzte Pause für Wohnungsräumungen soll diese persönlichen Interaktionen vermeiden und so die Ausbreitung des Virus verlangsamen. Es überrascht nicht, dass die Zahl der Covid-Fälle in den kälteren Monaten gestiegen ist, da mehr Einwohner von Chicago und Illinois in ihren Häusern bleiben. Da diese Trends mit dem geplanten Ende des Räumungsverbots der CDC am 31. März 2021 zusammenfallen, unterstützen die Befürworter des öffentlichen Gesundheitswesens nachdrücklich die Erneuerung des modifizierten Räumungsverbots durch Gouverneur Pritzker, um die Ausbreitung des Coronavirus in den Gemeinden von Illinois zu reduzieren.
Biden Administration Extends the CDC’s Moratorium on Evictions until March 31, 2021
Am Tag der Amtseinführung bat Präsident Biden die CDC, ihr landesweites Räumungsmoratorium zu verlängern. Er warnte, dass 14 Millionen Amerikaner mit der Miete im Rückstand sind, und er wollte eine Welle von Zwangsräumungen vermeiden, die Notunterkünfte überschwemmen und die Ausbreitung von Covid-19 verstärken würde. Am Mittwoch, den 20. Januar 2021, gab die CDC bekannt, dass sie das derzeitige Moratorium für Zwangsräumungen von Wohnungen bis mindestens 31. März 2021 verlängern wird. Aber Vermieter können beruhigt sein, denn Präsident Biden hat den Kongress auch gebeten, weitreichende Mieterleichterungen zu verabschieden, um Vermieter zu entlasten.
Die Centers for Disease Control haben im September 2020 ein erstes, temporäres Räumungsmoratorium mit weitreichenden Schutzmaßnahmen für bestimmte Mieter im ganzen Land erlassen. Im Gegensatz zum CARES-Gesetz, das ein temporäres Moratorium nur für Immobilien vorsah, die durch Hypotheken gesichert sind, die von der Bundesregierung unterstützt werden (einschließlich Hypotheken, die von Freddie Mac und Fannie Mae gehalten werden), soll sich die CDC-Verfügung auf alle Wohnimmobilien erstrecken (unabhängig davon, ob sie durch staatlich gesicherte Hypotheken gesichert sind), die von Mietern bewohnt werden, die bestimmte Einkommensgrenzen erfüllen, staatliche Unterstützung beantragt haben, aufgrund der Pandemie Einkommensverluste erlitten haben und bei einer Zwangsräumung obdachlos werden würden. Die Mieter müssen eine Erklärung unterschreiben, um sich für die Befreiung zu qualifizieren. Die Erklärung ist als „Attachment A“ der CDC-Verfügung beigefügt und stellt klar, dass die Verpflichtung des Mieters, Miete zu zahlen, durch das Räumungsverbot nicht verändert oder ersetzt wird. Die CDC-Verfügung gilt nicht für Gerichtsbarkeiten wie Illinois, die ein Moratorium für Wohnungsräumungen haben, das das gleiche oder ein höheres Maß an Schutz der öffentlichen Gesundheit bietet als die CDC-Verfügung – aber wenn Gouverneur Pritzker sich entscheidet, das Moratorium in Illinois nicht zu verlängern, nachdem es am 3. April 2021 abläuft, wird das Moratorium der CDC eine Überbrückung für qualifizierte Mieter aus Illinois für fast zwei weitere Monate bieten.
Wann werden Zwangsräumungen in Illinois wieder aufgenommen?
Das Moratorium für Zwangsräumungen in Illinois verbietet die Einreichung von Räumungsklagen und die Vollstreckung von Zwangsräumungen von Wohnungen bis zum 3. April 2021. Frühere Exekutivanordnungen, die sich auf die Einreichung von Zwangsräumungen in Illinois beziehen, wie die Executive Order 2020-55, stellten auch klar, dass nichts in dem Moratorium so ausgelegt werden darf, dass es Mieter von ihren Verpflichtungen entbindet, Mietzahlungen zu leisten oder ihre Mietverträge anderweitig einzuhalten.
Es wird auch klargestellt, dass es sich nicht auf Umstände erstreckt, in denen „der Mieter eine direkte Bedrohung für die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter, eine unmittelbare und ernsthafte Gefahr für das Eigentum oder einen Verstoß gegen geltende Bauvorschriften, Gesundheitsverordnungen oder ähnliche Vorschriften darstellt.“ Mit anderen Worten: Das temporäre Räumungsverbot soll nur jene Mieter schützen, die wegen Nichtzahlung der Miete vertrieben werden, im Gegensatz zu anderen Verstößen gegen den Mietvertrag. Einige Vermieter murren, dass das Räumungsmoratorium Mieter dazu ermutigt, ihre Mietzahlungen auszulassen – aber nichts in dem Moratorium entbindet einen Mieter von seiner Verpflichtung, die Miete zu zahlen. Es bietet Mietern lediglich eine stabile Unterkunft, bis das Moratorium abläuft.
Gouverneur Pritzker verlängerte das Räumungsmoratorium im August, nachdem Cook County Sheriff Tom Dart am 20. August 2020 einen Brief an den Obersten Richter Evans und die Verwaltung des Gouverneurs geschrieben hatte, in dem er auf Erleichterungen für Mieter und Vermieter gleichermaßen drängte. Sheriff Dart wies darauf hin, dass etwa 250.000 Haushalte in Cook County von Zwangsräumungen betroffen sein könnten. Da der Sheriff mit der Vollstreckung legaler Räumungsbefehle beauftragt ist, teilte Dart die Sorge über die wahrscheinliche Ausbreitung von COVID-19, wenn zwangsgeräumte Mieter in Notunterkünfte oder in die Häuser von Familie und Freunden gedrängt würden.
Räumungsmoratorium Chicago Schutzverordnung bietet zusätzlichen Schutz für Mieter
Der Stadtrat von Chicago hat in seiner Sitzung Mitte Juni eine COVID-19 Räumungsschutzverordnung verabschiedet. Diese neue Verordnung sieht vor, dass Vermieter eine siebentägige „Bedenkzeit“ einhalten müssen, wenn Mieter auf die fünftägige Kündigungsfrist mit einer „Tenant Notice“ reagieren und nachweisen können, dass die unbezahlte Miete auf finanzielle Verluste zurückzuführen ist, die durch die Coronavirus-Pandemie verursacht wurden.
Die Verordnung beabsichtigt eindeutig, Bedingungen zu verhindern, die zu einem Verlust der Unterkunft führen, auch wenn sie Vermieter schützt, indem sie Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet und Ausnahmen von der allgemeinen Regel vorsieht. Zum Beispiel können Vermieter eine Räumungsklage einreichen, wenn „ein Mieter eine unmittelbare Bedrohung für die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter, eine unmittelbare und schwerwiegende Gefahr für das Eigentum oder einen Verstoß gegen geltende Bauvorschriften, Gesundheitsverordnungen oder ähnliche Vorschriften darstellt.“
- Weiter lesen: Was können Vermieter tun, wenn ein Mieter die Mietzahlung aussetzen oder verzögern will?
Für den Fall, dass Vermieter darüber nachdenken, eine DIY-Räumung durchzuführen, hier ist der Deal: Tun Sie es nicht. Aussperrungen sind in Chicagoer Wohnungen illegal. Chicagos Vermieter-Mieter-Gesetz begünstigt auch stark Mieter in Fällen von Vergeltungsmaßnahmen. Vermieter können in rechtlichen Schwierigkeiten enden, wenn sie auch nur andeuten, dass sie bereit sind, den Räumungsprozess und das Räumungsmoratorium zu umgehen. Teure Geldstrafen und Anwaltskosten erwarten Vermieter, die versuchen, Selbsthilfe-Räumungen in Chicago durchzuführen.
Disclaimer: Domu stellt diese Seite als allgemeine Information für die Chicagoer Vermieter-Mieter-Gemeinschaft zur Verfügung. Domu ist keine Anwaltskanzlei. Domu bietet hier oder irgendwo auf Domu.com keine Rechtsberatung an.