Jersey City hat zuletzt 2018 eine stadtweite Neubewertung durchgeführt – die erste seit 30 Jahren. Aber die im Oktober 2019 von der NJ Division of Taxation veröffentlichten Daten zur Grundsteuer zeigen, dass Jersey City sich möglicherweise erneut der Notwendigkeit einer Neubewertung nähert. Ein treibender Faktor ist das Marktwachstum der steuerpflichtigen Immobilien von Jersey City.
NJ-Gesetz besagt, dass Immobilien nach ihrem Marktwert für lokale Grundsteuerzwecke bewertet werden sollten. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Steuerbehörde (die Stadt) die steuerlich veranlagten Werte mit den Marktwerten in Einklang bringt. Diese beiden Werte wachsen auseinander, wenn sich die Marktwerte ändern, aber die steuerlich veranlagten Werte an die Aufzeichnungen des Finanzamtes gekoppelt bleiben. Eine Neubewertung ist der Prozess der Aktualisierung der steuerlich veranschlagten Werte (was die Stadt verwendet, um die Grundsteuerrechnungen zu berechnen), um den Marktwerten zu entsprechen (was ein Haus auf dem freien Markt wert ist).
Drei Schlüsselkennzahlen, die jedes Jahr vom Staat veröffentlicht werden, helfen uns, diese Beziehung zwischen veranschlagten und Marktwerten zu verstehen. Diese Kennzahlen werden auch verwendet, um den Fall einer Neubewertung zu bestimmen.
Die Steuerbasis
Die „Steuerbasis“ ist die Summe aller steuerpflichtigen Immobilien in der Stadt. Jedes Jahr muss die Stadt den Marktwert der Steuerbemessungsgrundlage schätzen, was sie mit Hilfe eines Prozesses tut, der auf den Daten der letzten Hausverkäufe basiert. Der Marktwert der Steuerbemessungsgrundlage fließt dann sowohl in die Aufteilung der Bezirkssteuern als auch in die staatliche Bildungsförderung ein.
Der Marktwert der Steuerbemessungsgrundlage von Jersey City wuchs von 34 Mrd. $ im Jahr 2018 auf über 41 Mrd. $ im Jahr 2019.
Um sicherzustellen, dass die Einwohner gerecht besteuert werden, sollten die geschätzten Werte mit den Marktwerten synchronisiert werden, wie es das staatliche Gesetz vorschreibt. Wenn also die Marktwerte nicht mehr mit den geschätzten Werten übereinstimmen (wie es in Jersey City der Fall ist), stellt sich die Frage der Steuergerechtigkeit. Der Staat verwendet das Ausgleichsverhältnis und den Abweichungskoeffizienten, um einen Einblick in diese Frage zu erhalten.
Das Ausgleichsverhältnis
Das „Ausgleichsverhältnis“ ist der geschätzte Wert der Steuerbasis geteilt durch den Marktwert der Steuerbasis. Eine Ausgleichsquote von 1,0 bedeutet, dass die veranlagten Werte mit den Marktwerten übereinstimmen. Wenn das Ausgleichsverhältnis sinkt, deutet dies auf eine Diskrepanz hin: Der Marktwert (der Nenner des Verhältnisses) wächst im Vergleich zum veranlagten Wert (der Zähler des Verhältnisses), der auf dem Wert der letzten Neubewertung verbleibt.
Das „Ausgleichsverhältnis“ von Jersey City sank von 1,01 im Jahr 2018 auf 0,88 im Jahr 2019. Die NJ Division of Taxation gibt in ihrem „Handbook for NJ Assessors“ an, dass ein Ausgleichsverhältnis von 0,85 oder niedriger „eine Nichteinhaltung darstellen kann.“ Weiter heißt es, dass ein „kontinuierlicher Rückgang … auf eine mangelnde Aufrechterhaltung der Veranlagung hindeutet und auf die Notwendigkeit einer Neuveranlagung/Neubewertung hinweisen kann.“
Um tiefer in die Frage der Steuergerechtigkeit einzusteigen, müssen wir fragen: War das Marktwachstum in Jersey City im Jahr 2019 gleichmäßig? Anders ausgedrückt: Wachsen die Marktwerte losgelöst von den geschätzten Werten im gleichen Tempo in der ganzen Stadt?
Der Abweichungskoeffizient
Der Staat verwendet den „Abweichungskoeffizienten“, um Licht in diese Frage zu bringen.
Jede steuerpflichtige Immobilie in der Stadt – zum Beispiel das Haus einer Person – hat ein „Bewertungs-Verkaufs-Verhältnis“, das der geschätzte Wert der Immobilie geteilt durch ihren Marktwert ist. Dies ist das Äquivalent zur stadtweiten Ausgleichsquote.
Der Abweichungskoeffizient bewertet den Grad der Abweichung zwischen den einzelnen Veranlagungs-Umsatz-Verhältnissen zur Ausgleichsquote. Je höher der Abweichungskoeffizient ist, desto größer ist die Abweichung, was darauf hindeutet, dass die Marktwerte der einzelnen Immobilien im Vergleich zur Ausgleichsquote unterschiedlich stark steigen. Anders ausgedrückt: Die geschätzten Werte, die die Grundlage für die Grundsteuerrechnungen sind, veralten in der Stadt unterschiedlich schnell.
Der „allgemeine Abweichungskoeffizient“ von Jersey City stieg von 16,5 % im Jahr 2018 auf 18,1 % im Jahr 2019. N.J.A.C. 18:12A-1.14 besagt: „Ein Abweichungskoeffizient von mehr als 15 Prozent weist im Allgemeinen auf die Notwendigkeit einer Neubewertung hin.“ Außerdem heißt es im „Handbook for NJ Assessors“: „Der derzeit akzeptable Wert für Abweichungskoeffizienten liegt bei 15 %, obwohl einige Behörden angesichts verbesserter Bewertungspraktiken, Computerisierung und erhöhter Bewertungen für 10 % plädieren.“
Was bedeutet das für die Steuerzahler?
Um die Auswirkungen dieser stadtweiten Trends auf die einzelnen Steuerzahler zu verstehen, könnte eine detaillierte Analyse unter Verwendung aktueller Immobilienverkaufsdaten durchgeführt werden. Eine solche Analyse könnte aufzeigen, wie sich die Diskrepanz zwischen den Marktwerten und den geschätzten Werten in Bezug auf den Standort (Nachbarschaft), die Immobilienklasse (z.B. 1-4 Familienhaus vs. Gewerbeimmobilie) und die Dollargröße der Transaktion auswirkt. Diese Analyse könnte dabei helfen, herauszufinden, ob die Stadt eine weitere Neubewertung durchführen sollte.
Bis dahin können Steuerzahler das Berufungsverfahren nutzen, um Steuergerechtigkeit zu erlangen, wenn sie zu hoch veranlagt (übersteuert) sind. Der Bezirk verwaltet das Steuereinspruchsverfahren. Um einen Einspruch einzureichen, können Steuerzahler die Website des Hudson County besuchen und das „Tax Appeal Filing Handbook“ aufrufen. Das Berufungsverfahren ist für Steuerzahler gedacht, die glauben, dass ihre Immobilie zu hoch veranlagt ist. Es gibt einen technischen, mathematischen Prozess zur Bestimmung der Überbewertung, der im Handbuch erklärt wird. Steuerzahler können persönlich eine Berufung einreichen oder einen Anwalt beauftragen, sie vor dem County Tax Board zu vertreten.