Ist es heute noch möglich, mit dem Verkauf von Häusern Geld zu verdienen? Viele Experten sagen ja.
Wie viel kann man mit dem Verkauf von Häusern verdienen? Potenziell eine Menge. ATTOM Data Solutions berichtet, dass sich das Hausflipping im zweiten Quartal 2020 verlangsamt hat, aber der durchschnittliche Flip brachte dem Verkäufer einen Bruttogewinn von 67.902 $, was einer Rendite von 41,3 % entspricht. Also, ja, Sie können möglicherweise mit dem Verkauf von Häusern Ihren Lebensunterhalt verdienen. Wenn Sie einen klaren Kopf und eine dicke Haut haben.
Sehen Sie die heutigen Hypothekenzinsen
Wie man ein Haus verkauft
Das erste, was professionelle Investoren Ihnen sagen werden, ist, dass Sie Ihren Gewinn machen, wenn Sie ein Haus kaufen, nicht wenn Sie es verkaufen. Das bedeutet eine Menge Vorab-Recherche und Beinarbeit. Vielleicht schauen Sie sich 50 Objekte an, bevor Sie eines finden, das Ihnen zusagt. Seien Sie engagiert und geduldig.
Wie unterscheiden Sie einen guten Kauf von einer schlechten Investition? Die besten Kandidaten für eine gute Investition haben in der Regel diese Dinge gemeinsam:
- Gute Lage. Das bedeutet, öffentliche Aufzeichnungen über Hausverkäufe zu überprüfen. Achten Sie auf steigende Verkäufe, wirtschaftliches Wachstum und steigende Preise. Die Idee ist, eine aufstrebende Nachbarschaft früh zu erwischen. Vermeiden Sie Gegenden mit hoher Kriminalität und solche, in denen die Preise fallen und viele Häuser auf dem Markt sind. Das schlechteste Haus in einer guten Nachbarschaft ist besser als das beste Haus in einer nicht so guten Nachbarschaft
- Verbesserte Schulen. Häuser in Gegenden mit guten Schulen neigen dazu, ihren Wert besser zu halten, aber sie können an Wert verlieren, wenn die Schulen abrutschen. Wohngegenden mit besseren Schulen haben einen gewissen Vorteil
- Niedrige Kriminalitätsraten sind wünschenswert. Diese Daten sind online öffentlich zugänglich
- Vergleichen Sie den Preis der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, mit den jüngsten Verkaufspreisen von nicht notleidenden Immobilien in der Nähe. Sie wollen einen beträchtlichen Preisnachlass gegenüber ähnlichen Häusern, um das Reparieren und Flippen rentabel zu machen
- Wenn das Geschäft immer noch gut aussieht, besorgen Sie sich eine Inspektion oder lassen Sie einen sachkundigen Freund das Haus überprüfen, um zu sehen, ob es grundsätzlich in Ordnung ist. Der ideale Kandidat ist ein Haus mit Problemen, die hauptsächlich kosmetischer Natur sind oder einfach nicht den Standards der Nachbarschaft entsprechen. Wenn alles, was nötig ist, um ein Haus auf Vordermann zu bringen, ein Anstrich, eine Landschaftsgestaltung oder ein Garagenanbau ist, haben Sie vielleicht eine gute Möglichkeit zum Verkauf
- Betrachten Sie HUD Homes, das sind FHA-Zwangsvollstreckungen, die mit hohen Rabatten angeboten werden können
- Holen Sie Kostenvoranschläge für die notwendigen Arbeiten ein und rechnen Sie 20% hinzu, denn alles kostet immer mehr als erwartet. Wenn Ihre Immobilie immer noch in Frage kommt, ist es an der Zeit, weiterzumachen
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, müssen Sie den Kauf abschließen. Wenn Sie die Immobilie ersteigern (was für einen Anfänger ziemlich riskant ist), benötigen Sie wahrscheinlich Bargeld oder zumindest eine Finanzierung, die bereits genehmigt ist und schnell abgeschlossen werden kann.
Fixing before flipping
- Wenn Sie die Arbeit nicht selbst machen, brauchen Sie ein vertrauenswürdiges Team, das Ihre Investition repariert, renoviert und aufwertet. Stellen Sie sicher, dass Sie oder Ihr Bauunternehmer nicht gegen die örtlichen Bauvorschriften verstoßen. Holen Sie die Genehmigungen ein (und kalkulieren Sie deren Kosten bei der Schätzung Ihres potenziellen Gewinns ein)
- Seien Sie darauf vorbereitet, das Haus notfalls monatelang zu halten. Laut ATTOM Data Solutions dauerte es im Durchschnitt 177 Tage bis zum Verkauf
- Schneller Verkauf kann Ihnen eine höhere Rendite einbringen als das Warten auf einen höheren Preis. Wenn Sie 60.000 $ verdienen, indem Sie ein Jahr mit dem Verkauf warten, während Sie drei Häuser in vier Monaten zu je 40.000 $ (120.000 $ pro Jahr) hätten verkaufen können, treffen Sie nicht die besten Entscheidungen
- Bewahren Sie sorgfältige Aufzeichnungen für Steuerzwecke auf. Ihr Gewinn entspricht Ihrem Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten, Verbesserungen und Anschaffungskosten. Zahlen Sie nicht mehr Steuern als nötig (und Sie können möglicherweise Steuern auf Gewinne mit 1031-Austausch aufschieben)
- Stellen Sie sicher, dass Sie genug finanzielles Polster haben, um Durststrecken zu überstehen. Wenn 177 Tage ein Durchschnittswert sind, bedeutet das, dass einige Gebiete oder Häuser länger brauchen. Enden Sie nicht in einer Zwangsvollstreckung, weil Sie nicht damit gerechnet haben, so viele Hypothekenzahlungen zu leisten
Wenn Sie kein Eiswasser in den Adern haben und nicht über viel Bargeld oder Zugang zu Krediten verfügen, ist das Verkaufen von Häusern vielleicht nicht das Richtige für Sie.
Wie viel kann man mit dem Verkauf von Häusern verdienen?
Das hängt davon ab, was es kostet, eine Immobilie zu erwerben, zu reparieren und zu verkaufen. Zu den Kosten gehören:
- Der Betrag, den Sie für die Immobilie bezahlen
- Finanzierungskosten, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um das Haus zu kaufen
- Opportunitätskosten, wenn Sie bar bezahlen (was Sie verdienen könnten, wenn Sie das Geld anderweitig investieren würden)
- Reparatur- und Renovierungskosten, einschließlich Genehmigungen
- Verkaufskosten,
- Verkaufskosten, einschließlich Immobilienprovisionen
- Nebenkosten, HOA-Gebühren, Wartung, Versicherung und andere Betriebskosten
Seien Sie sich darüber im Klaren, dass Sie die Immobilie möglicherweise länger halten müssen als erwartet, also seien Sie auf laufende Kosten vorbereitet oder darauf, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren. Haben Sie immer eine Ausstiegsstrategie.
Wenn also nicht notleidende Häuser in einer Gegend für 200.000 $ verkauft werden und Sie ein hässliches Entlein für 100.000 $ erwerben können, wie viel können Sie dann verdienen?
Wenn Ihre Schätzungen für Reparaturen und Modernisierungen 50.000 $ ergeben und Sie 20 % für Unvorhergesehenes (10.000 $) hinzufügen, haben Sie 40.000 $ potenziellen Gewinn, mit dem Sie spielen können. Wenn Ihre Verkaufskosten 12.000 $ für Maklerprovisionen und weitere 2.000 $ für vom Verkäufer bezahlte Kosten beinhalten, sinkt Ihr potenzieller Gewinn auf 26.000 $.
Prüfen Sie die „durchschnittliche Verweildauer auf dem Markt“ in Ihrer Gegend. Wenn Sie zwei Monate brauchen, um die Verbesserungen abzuschließen, sechs Monate, um das Haus zu verkaufen, und es 1.000 $ pro Monat kostet, subtrahieren Sie 8.000 $ für die Überführungskosten. Ihr potenzieller Gewinn beträgt dann nur noch $18.000 nach acht Monaten. Viele Experten halten alles unter 20.000 $ für inakzeptabel.
Wenn sich aber Häuser schnell verkaufen und Ihre Gesamtzeit für die Renovierung und den Verkauf drei Monate beträgt, liegt Ihr potenzieller Gewinn bei 23.000 $. Angenommen, Sie könnten das viermal im Jahr tun (einmal alle drei Monate), würde Ihr jährlicher Gewinn 92.000 $ betragen. Wie viel Sie verdienen, hängt also davon ab, wie schnell Sie die Häuser übergeben können und wie viele Sie in einer bestimmten Zeit verkaufen können.
Häuser verkaufen für den Lebensunterhalt: Sie brauchen einen Kredit
Um ins Home-Flipping-Geschäft einzusteigen, brauchen Sie Bargeld. Oder Zugang zu Bargeld. Und je weniger Sie für Bargeld bezahlen müssen, desto größer ist Ihr Gewinn. Es gibt viele private Geldgeber, die Kredite auf Basis des Immobilienwerts vergeben, unabhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit. Aber sie verlangen mehrere Punkte im Voraus und zweistellige Zinssätze.
Hohe Zinssätze machen vielleicht nicht viel aus, wenn Sie eine Immobilie haben, die Sie reparieren und schnell loswerden können. Aber es ist besser, weniger zu zahlen, wenn Sie können. Und dafür brauchen Sie eine gute Bonität.
- Prüfen Sie Ihre Kreditauskünfte unter www.annualcreditreport.com und stellen Sie sicher, dass Ihre Historie korrekt ist. Oder beantragen Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek, bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen. Wenn es Probleme gibt, wird Ihr Hypothekarkreditgeber Ihnen Bescheid geben. Sie erhalten Ihre Kreditwürdigkeit, und Ihr Kreditgeber kann Ihnen vielleicht sogar helfen, Fehler in Ihrem Bericht zu korrigieren
- Suchen Sie nach den „Grund“-Codes in Ihrem Kreditbericht. Diese zeigen Ihnen die Hauptfaktoren, die Ihren Score nach unten gezogen haben. Korrigieren Sie diese, wenn Sie können. Wenn Ihr Nutzungsgrad (genutzter Kreditbetrag im Verhältnis zum verfügbaren Kreditbetrag auf Ihren Karten) über 30 % liegt, zahlen Sie Ihre revolvierenden Guthaben ab oder übertragen Sie sie auf einen persönlichen Ratenkredit. Wenn Ihre Historie fleckig ist, setzen Sie Ihre Konten auf Autopay und beobachten Sie, wie Ihr Score steigt, wenn Ihre Guthaben sinken
- Wenn Ihr Problem darin besteht, dass Sie nur sehr wenig Kredit in Anspruch nehmen, können Sie Ihren Score verbessern, indem Sie sich von Freunden oder Verwandten mit guter Bonität als autorisierter Benutzer zu einem oder mehreren Konten hinzufügen lassen. Sie nutzen die Konten nicht, aber ihre gute Historie wird auf Ihre Kreditauskunft und Ihren Score übertragen
Wenn Sie einen Saldo von 150.000 $ sechs Monate lang tragen, beträgt der Unterschied zwischen der Zahlung eines 5%igen und eines 8%igen Zinssatzes fast 2.000 $. Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Zinssatz spielen eine Rolle.
Verwandt: Jetzt in Immobilien investieren
Wie Sie ein Haus flippen: Sie brauchen Bargeld
Wenn Sie Häuser als Anlageimmobilie kaufen, erhalten Sie keine 3%ige Anzahlungsoption oder die staatlich gestützten Hypotheken, die Käufer von Wohnimmobilien erhalten. In der Regel benötigen Sie mindestens 20 % Anzahlung, um eine Anlageimmobilie zu kaufen.
Sie brauchen entweder Bargeld, um die Immobilie sofort zu kaufen, eine Kreditlinie, die Sie anzapfen können, um das Gleiche zu tun, oder eine vorab genehmigte Hypothek für eine Anlageimmobilie. Andere Optionen sind eine Eigentümerfinanzierung oder die Aufnahme eines staatlich geförderten Kredits. Aber diese Möglichkeiten bieten sich nicht sehr oft.
Vielleicht können Sie eine persönliche Kreditlinie einrichten oder ein persönliches Darlehen erhalten, bevor Sie eine Immobilie kaufen. Das könnte den Kaufpreis abdecken oder zumindest Ihre Ersparnisse aufbessern, so dass Sie eine anständige Anzahlung leisten können. Sie brauchen auch genug Bargeld oder Kredit, um die Reparaturen und andere Kosten zu decken. Alternativ, wenn Sie sehr zuversichtlich sind, dass Sie flippen können, möchten Sie vielleicht den neuen Kauf finanzieren, indem Sie einen Kredit gegen das Eigenkapital in Ihrem persönlichen Wohnsitz aufnehmen.
Verwandt: Home Equity for Investment Property Down Payment
Reparaturen und Renovierungen: schneller ist besser
Wissen Sie, warum die Stars dieser Home-Flipping-Shows immer einen wahnsinnig knappen Zeitplan haben? Nicht (nur), um das Drama zu verstärken. Denn jeder Tag, an dem die Immobilie renoviert oder zum Verkauf angeboten wird, reduziert den potenziellen Gewinn. Stürzen Sie sich also nicht in einen Verkauf, ohne dass Ihr Team bereit ist zu arbeiten, Ihr Geld in der Tasche brennt und Ihre Verkaufsstrategie steht.
Planen Sie, einen Full-Service-Makler einzusetzen? Holen Sie ihn oder sie sofort an Bord. Diese Person kann Aufregung über Ihr bevorstehendes Listing erzeugen, bevor Ihre Renovierungen überhaupt abgeschlossen sind. Oder sind Sie ein DIY-Verkäufer? Dann sollten Sie Ihre Beschilderung, Ihre Flyer, Ihre Website und Ihre Werbung so weit wie möglich im Voraus planen.
Und es gibt viele Discount-Immobilienmakler, die eine Reihe von Dienstleistungen anbieten, von der Platzierung im Multiple Listing Service bis hin zu Marketing und Beschilderung. Schließlich gibt es noch die Auktionen. Während die meisten Immobilienauktionen als Weg sehen, um notleidende Immobilien zu finden, werden sie von Verkäufern zunehmend genutzt, um fertige Häuser schnell zu verkaufen und zum nächsten Projekt überzugehen.
Denn wenn Sie viele Häuser in einem Jahr umdrehen können, müssen Sie nicht so viel an jedem einzelnen verdienen.
Make a living flipping houses in 2020
Wenn Sie einen Appetit auf Risiko, einen gesunden Kontostand und einen starken Magen haben, können Sie gut davon leben, Häuser umzudrehen. Sogar im Jahr 2020, wenn sich der US-Häusermarkt weiter erholt. Aber das Verkaufen von Häusern ist wie das Streichen von Häusern – ein gutes Ergebnis hängt mehr von der Vorbereitung als von der eigentlichen Ausführung ab.
Sehen Sie jetzt Hypothekenzinsen für Anlageimmobilien