In Colorado werden Zwangsräumungen manchmal als „Forcible Entry & Detainer“ (FED) bezeichnet. Wie in anderen Bundesstaaten auch, müssen Vermieter und Hausverwalter in Colorado bei der Zwangsräumung eines Mieters alle Regeln und Vorschriften befolgen, die das staatliche Recht vorschreibt. Andernfalls wird der Räumungsprozess scheitern.
Ein Vermieter, der sich außerhalb des gerichtlichen Verfahrens verhält, z.B. den Mieter bedroht, persönliche Gegenstände des Mieters mitnimmt, wesentliche Dienstleistungen oder Versorgungseinrichtungen abbricht oder den Mieter aussperrt, kann dem Mieter gegenüber für entstandene Schäden haftbar gemacht werden.
Ein Leitfaden für den Räumungsprozess in Colorado
Sie müssen einen legalen Grund haben, um einen Mieter in Colorado vor Ablauf der Mietzeit zu räumen. Im Allgemeinen ist das Gesetz des Staates Colorado in dieser Hinsicht eindeutig. Nach den Räumungsgesetzen von Colorado können Sie einen Mieter aus verschiedenen Gründen zwangsräumen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:
- Nichtzahlung der Miete
- Wiederholte Verstöße gegen die Mietbedingungen
- Beteiligung an illegalen Aktivitäten
Ungeachtet des Grundes müssen Sie zunächst den Mietvertrag oder das Mietverhältnis kündigen. Und der erste Schritt, um einen Mieter zu räumen, ist, ihm eine schriftliche 3-Tage-Räumungsmitteilung zu übergeben.
In Colorado ist die 3-Tage-Mitteilung auch als „Demand for Compliance“ bekannt. Mit dieser Mitteilung hat der Mieter nur zwei Möglichkeiten: Etwas gegen den Verstoß zu unternehmen oder zu gehen. Sie können dann eine Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter innerhalb der drei Tage keine Maßnahmen ergreift.
Sie können einen Mieter auch wegen schwerwiegenderer Verstöße räumen. Dazu gehören kriminelle Handlungen in der Mieteinheit oder auf dem Grundstück oder Gewalttätigkeit gegenüber einem anderen Mieter.
Bei schwerwiegenden Verstößen müssen Sie dem Mieter eine dreitägige Kündigungsfrist setzen. Sie können dann nach drei Tagen eine Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht verlässt.
Kündigung ohne Grund
Monatsmietverhältnis
Um ein Monatsmietverhältnis zu beenden, müssen Sie dem Mieter eine 7-tägige Kündigungsfrist geben. Die Kündigung informiert den Mieter darüber, dass der Mietvertrag nicht um einen weiteren Monat verlängert wird und das Mietverhältnis in sieben Tagen ausläuft.
Fixed Term Tenancy
Ähnlich wie bei der Monatsmiete müssen Sie bis zum Ende der Mietdauer warten, bevor Sie dem Mieter kündigen können. Allerdings müssen Sie dem Mieter keine Kündigung zustellen, da befristete Mietverträge von selbst zu einem bestimmten Datum auslaufen.
Außerdem haben befristete Mietverträge in der Regel Bestimmungen zur Umwandlung in einen Monatsmietvertrag oder zur Verlängerung um eine weitere Laufzeit.
Zustellung einer Räumungsmitteilung in Colorado
Sie können dem Mieter die Räumungsmitteilung auf eine der folgenden Arten zustellen.
- Durch persönliche Übergabe an den Mieter
- An einer gut sichtbaren Stelle auf dem Grundstück hinterlegen, wenn der Mieter nicht anwesend ist
- Zustellung der Dokumente am Arbeitsplatz des Mieters
- Zustellung der Benachrichtigung an ein Familienmitglied des Mieters, das mindestens 16 Jahre alt ist
Wenn der Mieter nicht auf die Benachrichtigung reagiert, können Sie mit dem formellen Räumungsverfahren fortfahren, indem Sie einige Formulare ausfüllen. Diese Formulare können ein CRCCP-Formular 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer), das Formular JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer) und ein CRCCP-Formular 3 (Answer under Simplified Civil Procedure) enthalten.
Removal of the Tenant
Nur ein Vollzugsbeamter kann einen Mieter gewaltsam aus einer Mieteinheit entfernen. Es ist illegal für einen Vermieter, zu versuchen, einen Mieter zu vertreiben. Wenn Sie das tun, kann der Mieter Sie vor Gericht verklagen.
Wenn der Räumungsprozess abgeschlossen ist, stellen Sie möglicherweise fest, dass der Mieter persönliche Gegenstände zurückgelassen hat. Anders als in den meisten Bundesstaaten verlangt das Gesetz in Colorado nicht, dass Vermieter die Habseligkeiten des Mieters aufbewahren, wenn sie auf eine Zwangsräumung zurückgreifen mussten.
Stattdessen müssen Sie den Mieter zuerst über seine Habseligkeiten informieren und dann 15 Tage warten, bevor Sie sie verkaufen oder entsorgen. Wenn der Mieter freiwillig ausgezogen ist, müssen Sie die Benachrichtigung an seine letzte bekannte Adresse schicken und dann 30 Tage warten, bevor Sie über die Gegenstände verfügen.
Mieter verteidigt sich gegen Zwangsräumung in Colorado
Gängige Mieter-Räumungs-Verteidigungen in Colorado sind:
- Der Vermieter hat es versäumt, die Gemeinschaftsbereiche sicher zu halten.
- Die stillschweigende Vereinbarung über die ruhige Nutzung der Räumlichkeiten wurde durch die Vermietung eines „Ärgernisses“ verletzt.“
- Der Vermieter hat es versäumt, potenziell gefährliche Mängel an der Immobilie zu reparieren, wie z. B. defekte Elektro- oder Gasanlagen.
- Die Räumung basiert auf diskriminierenden Gründen wie Familienstand, Glaube, nationale Herkunft, Rasse, Religion oder Behinderung.
- Die Zwangsräumung ist eine Vergeltung dafür, dass Sie sich über den Zustand der Wohnung beschwert haben.
Rückgabebescheid
Angenommen, der Richter entscheidet zu Ihren Gunsten, müssen Sie einen Rückgabebescheid beantragen. Ein „Writ of Restitution“ weist den Sheriff an, Sie bei der gewaltsamen Entfernung des Mieters aus dem Mietobjekt zu unterstützen. Der Mieter hat dann 24 Stunden Zeit, das Haus zu räumen oder die Zwangsräumung anzutreten.
Außerdem muss der Mieter gemäß Colorado Revised Statute 13-4-123 die Anwaltsgebühren und Kosten für die Zwangsräumung tragen. Colorado ist ein „Verlierer zahlt“-Staat.
Bei der Zwangsräumung eines Mieters müssen Vermieter sorgfältig alle Regeln und Verfahren befolgen, die die Zwangsräumungsgesetze von Colorado vorschreiben. Es wird empfohlen, dass Sie die Dienste eines kompetenten Anwalts in Anspruch nehmen, wenn Sie irgendeine Form der Unterstützung benötigen.
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