Programme “ Section 8 Tenants Organizing Project (STOP)
Diese Informationen gelten für Mieter, die in projektbasierten Section 8-Gebäuden oder HUD-Mehrfamilienhäusern leben. Wenn Sie Informationen über Section 8 Voucher suchen, lesen Sie Section 8 Voucher Organizing.
Section 8-Mieter haben Rechte, aber in unserer Gesellschaft bedeutet ein Recht zu haben nicht, dass es auch respektiert wird. Diejenigen, die die Macht haben (Immobilienbesitzer, Geschäftsinhaber, reiche Leute, etc.) neigen dazu, ihre Rechte sehr gut zu kennen. Und wenn sie es nicht wissen, haben sie normalerweise das Geld, einen Anwalt zu engagieren, um diese Rechte vor Gericht zu verteidigen.
Menschen mit geringem Einkommen sind in einer ganz anderen Situation. Erschwingliche oder kostenlose Anwälte sind oft nicht ohne weiteres verfügbar, wenn man sie am meisten braucht. Und die Gerichte sind mit Richtern besetzt, die eher Vermieter als Mieter sind. Die Grundbesitzer haben die Kontrolle über ein grundlegendes Lebensbedürfnis und sind im Großen und Ganzen die gleichen Leute, die unsere Gesellschaft im größeren Maßstab kontrollieren.
Die wirkliche Wahrheit ist jedoch, dass die Mieter diejenigen sind, die die Macht haben. Es gibt viel, viel mehr von uns als es Vermieter gibt. Wenn wir uns kollektiv organisieren, können wir die öffentliche Aufmerksamkeit auf die Bedürfnisse der Mieter lenken und darauf, wie man die Situation der Mieter verändern kann. Wir können ein Zeichen setzen, indem wir uns gegen ein System stellen, das gegen uns gestapelt ist, zu Gunsten der Reichen und Mächtigen. Je mehr Mieter aufgeklärt, mobilisiert und organisiert werden, desto größer wird unsere Kontrolle über unser eigenes Leben sein. Das Wissen über diese Rechte wird Ihnen helfen, das Zentrum der Macht weg vom Vermieter und hin zu den Mietern, die in dem Gebäude leben, zu verschieben.
Section 8 Mieter sind durch alle staatlichen, lokalen und bundesstaatlichen Gesetze abgedeckt, genau wie andere Mieter. Aber sie sind auch durch zusätzliche Gesetze und Vorschriften des Department of Housing and Urban Development abgedeckt. Sie können „Resident Rights and Responsibilities“:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf lesen, das vom HUD für Section 8-Mieter herausgegeben wird. Leider lässt die weit verbreitete Broschüre des HUD viele Ihrer wichtigsten Rechte aus.
Ihre Rechte: die Grundlagen
Der erste Schritt, um Ihre Rechte zu kennen, ist zu wissen, welche Rechte Mieter vor Ihnen gewonnen haben. Wenn Mieter nicht genug über ihre Rechte informiert sind, um zu wissen, wann sie verletzt wurden, könnten diese Rechte genauso gut gar nicht existieren.
Das nächste, was jeder Section 8-Mieter wissen sollte, ist, dass, wenn ein Eigentümer einen Vertrag für projektbasierte Section 8-Wohnungen abschließt, dieser Eigentümer spezielle Angebote von der Regierung erhält, einschließlich garantierter monatlicher Mieteinnahmen und/oder niedriger Zinssätze oder niedriger Hypothekenzahlungen.
Im Gegenzug erwartet die Regierung, dass die Eigentümer bestimmte Regeln befolgen, um sicherzustellen, dass die Mieter gut behandelt werden. Allerdings werden diese Regeln vom HUD oft nicht durchgesetzt, da sie von Verstößen oft keine Kenntnis haben. Daher müssen Mieter die „Augen und Ohren“ des HUD sein und sie informieren, um Ihre Rechte zu verteidigen.
Die folgenden Informationen wurden verschiedenen HUD-Publikationen entnommen, von denen Mieter viele nie zu Gesicht bekommen, auch wenn Vermieter vom HUD angewiesen werden, jedem Mieter eine auszuhändigen. Zu diesen Publikationen gehören: HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, sowie viele andere, die von Mieterrechtsorganisationen im ganzen Land herausgegeben werden.
Wussten Sie schon?
Der Eigentümer ist vom HUD verpflichtet
- Anerkennen Sie legitime Bewohnerorganisationen, die sich regelmäßig treffen, demokratisch arbeiten, repräsentativ für alle Bewohner sind und unabhängig vom Management sind.
- Stellen Sie einen zugänglichen Versammlungsraum innerhalb des Gebäudes für Bewohnerratssitzungen zur Verfügung.
- Bieten Sie den Bewohnern Informationen über Mietzuschüsse und andere öffentliche Hilfen an.
- Reagieren Sie auf berechtigte Anfragen der Bewohner, die sich auf die Bedingungen oder die Lebensqualität beziehen.
- Gestatten Sie Ihnen, an Entscheidungen teilzunehmen, die das Wohlergehen Ihrer Wohnung betreffen.
- Sofortige Maßnahmen ergreifen, um alle bedeutenden oder wiederkehrenden Probleme zu lösen, die von den Bewohnern vorgebracht werden.
- Eine Kopie jeder schriftlichen Anfrage eines Bewohners oder des Bewohnerbeirats an die Person aushändigen, die sie einreicht.
- Sofortige Maßnahmen ergreifen, um Probleme anzugehen, die vom HUD an sie herangetragen werden.
Dem Eigentümer ist es nicht erlaubt:
- Einmischung in die Bemühungen von Bewohnern, sich zu organisieren oder Bewohnerinteressen zu vertreten.
- Einmischung in die Bemühungen von Bewohnern, Mietzuschüsse oder andere öffentliche Unterstützung zu erhalten.
- Diskriminierung von Mietern aufgrund von Rasse, nationaler Herkunft, Religion, Glauben oder anderen geschützten Klassen.
- Die Nutzung von Gemeinschaftsräumen verweigern, wenn sie vom Bewohnerrat in Verbindung mit den Funktionen der Organisation angefordert werden.
- Die Nutzung von Gemeinschaftsräumen verweigern, wenn sie von Bewohnern angefordert werden, die versuchen, sich zu organisieren oder kollektiv eine Angelegenheit zu betrachten, die das Projekt betrifft.
- Gebühren von den Bewohnern für die Nutzung der Gemeinschaftsräume verlangen, es sei denn, eine Gebühr wird normalerweise für andere Veranstaltungen (wie z.B. Potlucks usw.) erhoben.
- Vertreter des Managements zu Bewohnerversammlungen schicken.
- Gewalt anwenden, mit Zwangsräumung drohen, Leistungen vorenthalten oder auf andere Weise Vergeltungsmaßnahmen gegen Bewohner ergreifen, die sich organisieren oder ihre Rechte geltend machen.
- Anführer von Bewohnern „freikaufen“, indem sie besondere Vergünstigungen anbieten, wie z.B. Beschäftigung, reduzierte oder kostenlose Miete, bevorzugte Reparaturen oder andere Vergünstigungen, die nicht allen Bewohnern der Siedlung zur Verfügung stehen.
- Versuch, eine konkurrierende Bewohnerorganisation unter der Kontrolle der Verwaltungsgesellschaft oder des Eigentümers zu bilden.
- Mieter sexuell oder anderweitig belästigen.
Alle Section 8-Mieter haben also das Recht:
- sich für bessere Lebensbedingungen, mehr Würde, größere Kontrolle über ihre eigene Wohnsituation, Mietereigentum, bessere Behandlung durch den Eigentümer und alles andere, was sie wollen, zu organisieren.
- sich bei HUD, anderen Mietern, Mieterorganisationen oder den Medien über Section 8-Vermieter zu beschweren, die diese Vorschriften verletzen oder sie anderweitig belästigen.
- In einer angemessenen, sicheren und sanitären Unterkunft zu leben.
- Reparaturen rechtzeitig durchzuführen und eine qualitativ hochwertige Instandhaltung zu erhalten.
- Gemeinschaftsräume zu nutzen, um sich zu organisieren, Mieterangelegenheiten zu besprechen oder aus anderen Gründen.
- Eine sofortige Antwort auf Anfragen oder Beschwerden, ohne Belästigung oder Einschüchterung.
- Angemessene schriftliche Benachrichtigung über jede Inspektion oder jedes andere Betreten Ihrer Wohnung.
- Alle Informationen, die vom Management zur Verfügung gestellt werden, vertraulich zu behandeln.
- Von den Eigentümern anerkannt zu werden, ein Mitspracherecht bei Entscheidungen zu haben.
- Auf Gleichbehandlung und Nutzung der Dienstleistungen und Einrichtungen des Gebäudes.
- Auf eine einjährige Ankündigung der Absicht des Eigentümers, aus dem Section 8 Programm auszusteigen, um auf dem freien Markt zu mieten.
- Benachrichtigung, Teilnahme und Stellungnahme zu erhalten:
- HUD-Genehmigung von Mieterhöhungen
- Umstellung von vom Eigentümer bezahlten Nebenkosten auf vom Mieter bezahlte Nebenkosten
- Reduzierung der Nebenkostenpauschale für Bewohner
- Umstellung von Wohneinheiten auf Nicht-Wohnnutzung
- HUD-Genehmigung von größeren Bau- oder Umbaumaßnahmen
Und jedes andere Recht, das Mieter nach lokalen, staatlichen und Bundesgesetzen haben.
Wenn der Eigentümer gegen diese Regeln verstößt:
- Das HUD erwartet von Mietern oder Bewohnerbeiräten, dass sie das folgende Verfahren anwenden, um den Eigentümer zur Einhaltung dieser Regeln zu bewegen:
- Benachrichtigen Sie den Eigentümer schriftlich.
- Warten Sie eine angemessene Zeit auf eine Antwort oder darauf, dass der Eigentümer das Problem behebt.
- Wenn es keine Antwort gibt oder das Problem nicht behoben wird, senden Sie die Beschwerde schriftlich an den HUD Loan/Asset Manager für Ihr Gebäude. Um herauszufinden, wer der Loan/Asset Manager ist, rufen Sie bei HUD an und fragen Sie nach dem Namen des Loan/Asset Managers für Ihr Gebäude.
- Ihr HUD Loan/Asset Manager soll bei seinen Management Reviews Verstöße vermerken, was zu einer niedrigeren Gesamtbewertung führen kann. Ihre Teilnahme an Management-Reviews und Inspektionen ist der Schlüssel, um sicherzustellen, dass HUD Probleme aufzeichnet.
- Wenn Sie Management- oder physische Inspektionen nicht bestehen, kann dies zu einem von HUD angeordneten Wechsel des Managements führen. In extremen Fällen kann es zu einer Zwangsvollstreckung der Hypothek oder einer Wiederinbesitznahme der Immobilie durch HUD führen. In einigen Fällen hat das HUD das Gebäude nach der Wiederinbesitznahme für 1 $ an die Mieter verkauft!
- Das HUD erfährt nur selten von Verstößen, da die Mieter sie aus Angst vor Vergeltungsmaßnahmen (die übrigens illegal sind) selten melden. Da Vermieter routinemäßig gegen dieses Gesetz verstoßen, ist es am sichersten, sich als Gruppe zu beschweren, kollektiv. Danach, wenn sowohl die Mieter als auch das HUD sie beobachten, werden sie weniger wahrscheinlich Ihre Rechte in der Zukunft missbrauchen.
Mehr Optionen für Section 8 Mieter
Dies sind nicht die einzigen Optionen, die Ihnen zur Verfügung stehen, wenn Sie sich schützen und Ihre Rechte verteidigen wollen. Der Schlüssel liegt darin, unaufhörlich auf noch mehr Rechte zu drängen, indem Sie alle Mieter in Ihrem Gebäude kollektiv organisieren, um eine vereinte Stimme zu haben. Wenn neue, höhere Standards, wie Eigentümer die Mieter behandeln müssen, auf den Tisch kommen, werden ältere und schwächere Standards stärker.
Mieter können auch auf viele andere Arten Druck auf den Vermieter ausüben. Die Organisation eines Mieterbeirats in Ihrem Gebäude ist der effektivste Weg, sich zu schützen. Als Gruppe können Sie Strategien und Taktiken festlegen, um die von Ihnen gewünschten Veränderungen in Ihrer Wohnung zu erreichen und Ihre Rechte zu schützen.
Mieter im ganzen Land organisieren sich gemeinsam und finden neue und effektive Wege, um Veränderungen in ihrer Wohnsituation zu erreichen. Wie und warum man sich organisiert, ist das Thema des Section 8 Tenant Organizing Manuals.