In Georgia, kann ein Vermieter einen Mieter für nicht zahlen Miete oder für die Verletzung eines Teils des Mietvertrags oder Mietvertrags zu vertreiben. Ein Mieter kann eine Zwangsräumung rechtlich anfechten. Dieser Artikel fasst den Räumungsprozess in Georgia zusammen und beschreibt einige der häufigsten Verteidigungsmöglichkeiten, die Mietern in Georgia zur Verfügung stehen.
Der Räumungsprozess in Georgia
In Georgia werden Räumungsklagen, auch Enteignungsverfahren genannt, durch das Vermieter- und Mieterkapitel des Georgia Code geregelt. Die in diesem Artikel enthaltenen Rechtsverweise beziehen sich auf die entsprechenden Abschnitte des Georgia Code.
Obwohl das staatliche Recht einen Vermieter dazu berechtigt, einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete oder wegen Verletzung eines Teils des Miet- oder Pachtvertrags zu räumen (siehe OCGA §44-7-50), enthält das Gesetz keine detaillierten Angaben darüber, wie und wann der Mieter über das Räumungsverfahren informiert werden muss. Der Vermieter muss den Besitz der Mieteinheit verlangen, entweder mündlich oder schriftlich, und der Mieter muss sich weigern, dem Vermieter den Besitz zu geben, bevor der Vermieter eine eidesstattliche Erklärung beim Gericht einreichen kann, um das Räumungsverfahren einzuleiten (siehe OCGA §44-7-50). Es gibt keinen festen Zeitrahmen dafür, wie lange der Vermieter dem Mieter Zeit geben muss, bevor er die Papiere für das Räumungsverfahren einreicht.
Nachdem der Vermieter die eidesstattliche Erklärung beim Gericht eingereicht hat, erhält der Mieter eine Kopie der eidesstattlichen Erklärung und eine Vorladung. Der Mieter hat dann sieben Tage Zeit, eine Antwort beim Gericht einzureichen, wenn er das möchte. Der siebentägige Zeitrahmen schließt Wochenenden und Feiertage ein, aber wenn der siebte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt, hat der Mieter bis zum nächsten Werktag Zeit, die Antwort bei Gericht einzureichen (siehe OCGA § 44-7-51).
Die Vorladung enthält einen Termin für die Anhörung, bei der der Richter die Seiten des Vermieters und des Mieters anhören wird. Wenn der Mieter die Räumung anfechten möchte, muss er auf die Antwort antworten und zur Anhörung erscheinen. Bei der Anhörung trifft der Richter eine endgültige Entscheidung darüber, ob der Mieter zwangsgeräumt wird.
Weitere Informationen darüber, wie man auf eine Räumungserklärung antwortet, finden Sie in der Broschüre How to Answer an Eviction Warrant, herausgegeben von Georgia Legal Aid.
Es ist nicht immer im Interesse des Mieters, eine Räumung anzufechten. Der Mieter könnte am Ende für alle Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters aufkommen, wenn der Mieter den Fall verliert. Der Mieter könnte auch eine negative Kreditwürdigkeit erhalten. Die beste Option für den Mieter könnte sein, zu versuchen, eine Vereinbarung mit dem Vermieter außerhalb des Gerichtssystems auszuhandeln. In vielen Gemeinden gibt es kostenlose oder kostengünstige Mediationsdienste, die sich um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kümmern; lokale Ressourcen sind über die Website mediate.com und die American Arbitration Association verfügbar. Die Mediations-FAQs auf der Nolo-Website bieten weitere Informationen zu diesem Thema.
Abgesehen davon kann es sehr gute Gründe geben, warum ein Mieter eine Zwangsräumung in Georgia bekämpfen möchte, wie im folgenden Abschnitt beschrieben.
Mieterverteidigungen bei Zwangsräumungen in Georgia
Dieser Abschnitt beschreibt einige der häufigsten Gründe, die Mieter haben können, um eine Zwangsräumung in Georgia zu bekämpfen.
Vermieter räumt Mieter mit „Selbsthilfe“-Verfahren
Vermieter können einen Mieter nicht ohne Gerichtsbeschluss räumen. Es ist illegal für einen Vermieter, zu versuchen, einen Mieter durch andere Mittel zu vertreiben, wie z.B. durch das Abschalten von Versorgungseinrichtungen (siehe OCGA § 44-7-14.1) oder das Auswechseln der Schlösser an der Mieteinheit. Solche Aktionen werden als Selbsthilfe-Räumung bezeichnet. Wenn der Vermieter versucht, den Mieter mit Hilfe von Selbsthilfeverfahren zu vertreiben, könnte der Vermieter dem Mieter am Ende Schadensersatz schulden. Siehe den Nolo-Artikel Illegale Räumungsverfahren in Georgia für weitere Informationen.
Vermieter räumt Mieter wegen Nichtzahlung der Miete
Ein Mieter hat möglicherweise eine rechtliche Verteidigung zur Verfügung, um eine Räumung wegen Nichtzahlung der Miete anzufechten.
Mieter hat Miete vollständig bezahlt
Wenn der Vermieter den Mieter wegen Nichtzahlung der Miete zwangsräumt, kann der Mieter die Zwangsräumung stoppen, indem er innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der Vorladung zur Räumungsklage die Miete vollständig bezahlt, einschließlich aller anfallenden Gerichtsgebühren. Der Mieter darf die Zwangsräumung nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten auf diese Weise stoppen (siehe OCGA § 44-7-52).
Vermieter hat notwendige Reparaturen nicht durchgeführt
Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Mieteinheit in gutem Zustand zu halten (siehe OCGA § 44-7-13). Obwohl die Statuten von Georgia zu diesem Thema schweigen, scheint die Rechtsprechung darauf hinzudeuten, dass, wenn der Vermieter es versäumt, eine notwendige Reparatur durchzuführen (d.h. eine Reparatur, die über die normale Abnutzung der Mieteinheit hinausgeht, wie z.B. der Ausfall des Wasserboilers), dann kann der Mieter die Reparatur veranlassen und den Betrag der Reparatur von der Miete abziehen.
Vermieter räumt Mieter aus diskriminierenden Gründen aus
Der Federal Fair Housing Act und der Georgia Fair Housing Act machen es für einen Vermieter illegal, einen Mieter aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, nationaler Herkunft, Familienstand (einschließlich Kinder unter 18 Jahren und Schwangere) und Behinderung zu diskriminieren. Wenn ein Mieter aufgrund eines dieser Merkmale vertrieben wird, kann der Mieter das Fair Housing Act als Verteidigung gegen die Vertreibung verwenden. Im Nolo-Artikel Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law finden Sie weitere Informationen zu Gesetzen, die die Diskriminierung von Mietern verbieten.
Mieter-Ressourcen für die Anfechtung einer Zwangsräumung in Georgia
Obwohl Georgia nicht allzu viele Gesetze zur Regelung von Zwangsräumungen erlassen hat, gibt es eine Reihe von Ressourcen für Mieter, die Hilfe bei der Anfechtung einer Zwangsräumung benötigen. Das Georgia Landlord Tenant Handbook, das vom Bundesstaat Georgia herausgegeben wird, bietet viele Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Zwangsräumung. GeorgiaLegalAid.org stellt außerdem Artikel und Broschüren mit weiteren Informationen für Mieter zur Verfügung, die sich auf Zwangsräumungen beziehen. Mieter, die in staatlich geförderten Wohnungen leben, sollten auch die Seite mit Informationen für Mieter auf HUD.gov.
Eine gute Quelle ist auch Ihr örtliches Gericht, da Räumungsklagen in dem Bezirksgericht eingereicht werden, in dem sich die Mieteinheit befindet. Sie werden speziell beim Amtsgericht eingereicht. Besuchen Sie das Online-Verzeichnis des Gerichts von Georgia, um Ihr Bezirksgericht zu finden.
Wann Sie einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht beauftragen sollten
Wenn Sie Fragen zu Ihrem Räumungsfall oder Ihrer Verteidigung haben oder der Vermieter bereits einen Anwalt beauftragt hat, sollten Sie wahrscheinlich auch einen Anwalt kontaktieren. Ein Anwalt kann den gesamten Fall übernehmen oder Sie beraten, wie Sie vorgehen sollen. Ein Anwalt kann Ihnen auch sagen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass Sie Ihren Fall gewinnen. Sie sollten einen Anwalt vor allem dann beauftragen, wenn Sie einen komplizierten Fall haben oder wenn Sie zuversichtlich sind, zu gewinnen und Ihr Mietvertrag Sie zu Anwaltskosten berechtigt, wenn Sie vor Gericht gewinnen.
Für Ratschläge, wie man einen guten Anwalt findet, siehe den Nolo-Artikel How to Find an Excellent Attorney.
More Information on Evictions and Terminations
Für weitere Artikel zu diesem Thema, siehe den Abschnitt Evictions and Terminations auf Nolo.com. Wenn Sie erfahren möchten, wie sich der Konkurs eines Mieters auf eine Zwangsräumung auswirkt, lesen Sie den Nolo-Artikel Bankrotte Mieter.
Für weitere Informationen über Mieterrechte lesen Sie Every Tenant’s Legal Guide, von Janet Portman und Marcia Stewart (Nolo).