Timing under the Florida Construction Lien Law
By: LARRY R. LEIBY, Esq.
Das Florida Construction Lien Law wurde schon oft genannt, ist aber nicht einfach. Es gibt wichtige Fristen, deren Nichteinhaltung zum Verlust des Pfandrechts oder anderen schwerwiegenden Konsequenzen führen kann. Im Folgenden werden die wichtigsten Fristen in einer typischen chronologischen Reihenfolge vom Beginn der Arbeiten bis zu der allzu oft letzten Phase des Baus, dem Rechtsstreit, beschrieben.
Die Notice of Commencement. Dies ist das erste Dokument, das das Pfandrecht schafft, und es ist die Pflicht des Eigentümers, es zu erstellen und zu unterschreiben. Es ist die Pflicht des Kreditgebers, es zu registrieren, wenn es einen Kreditgeber gibt, ansonsten muss der Eigentümer es registrieren. Es ist die Pflicht des Eigentümers, eine beglaubigte Kopie auf der Baustelle auszuhängen. Gemäß Florida Statute 713.13 muss die Notice of Commencement vor Beginn der Verbesserungen aufgezeichnet werden, jedoch nicht früher als 90 Tage vor dem Beginn der Verbesserungen.
Die Notice of commencement bleibt für einen Zeitraum von einem Jahr wirksam, es sei denn
- Es ist in der Bekanntmachung der Aufnahme anders angegeben, oder
- Eine geänderte Bekanntmachung der Aufnahme wird aufgenommen, die die Zeit verlängert, oder
- es sei denn, die Zeit wird durch eine Beendigung der Bekanntmachung der Aufnahme verkürzt.
Anforderung einer Kopie der Liste der Subunternehmer und Lieferanten. Ein Bauherr hat jederzeit das Recht, schriftlich eine Liste aller Subunternehmer und Lieferanten anzufordern, die mit dem Auftragnehmer einen Vertrag über die Lieferung von Materialien oder die Erbringung von Dienstleistungen haben. Der Auftragnehmer muss auf die Anfrage antworten, indem er die Liste innerhalb von zehn (10) Tagen nach Erhalt der Anfrage zur Verfügung stellt.
Benachrichtigung des Eigentümers. Ein Pfandrechtsgläubiger, der nicht in direkter vertraglicher Beziehung zum Eigentümer steht, mit Ausnahme eines Arbeiters, eines professionellen Pfandrechtsgläubigers oder eines Teilbereichsverbesserers, ist verpflichtet, dem Eigentümer jederzeit vor Ablauf von 45 Tagen nach der ersten Arbeit des Pfandrechtsgläubigers oder der ersten Materiallieferung auf der Baustelle eine Mitteilung an den Eigentümer zuzustellen (d.h. gemäß F.S. 713.18 zu liefern). Wenn der Pfandrechtsgläubiger speziell angefertigte Materialien liefert, die nicht ohne weiteres anderweitig verwendet werden können, beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem mit der Herstellung der speziell angefertigten Materialien begonnen wird, wobei die Werkstattzeichnungen nicht mitgerechnet werden. Dieses Erfordernis ist eine Voraussetzung für die Eintragung eines gültigen Pfandrechts für nicht-privilegierte Personen, die zur Zustellung der Mitteilung verpflichtet sind.
Anforderung einer beeidigten Erklärung des Eigentümers. Der Eigentümer kann jederzeit, bevor der Pfandgläubiger eine Klage zur Durchsetzung seines Pfandrechts einreicht, den Pfandgläubiger auffordern, einen schriftlichen Kontoauszug mit bestimmten Informationen vorzulegen. Dies geschieht in der Regel in regelmäßigen Abständen, wenn der Eigentümer die Höhe der an den Auftragnehmer zu zahlenden Beträge und die mögliche Gefährdung durch Pfandrechte von Personen, die unter dem Auftragnehmer arbeiten, beurteilt. Der Antrag muss schriftlich und in der im Gesetz festgelegten Form erfolgen. Das Ersuchen muss dem Pfandrechtsgläubiger an dessen Adresse und zu Händen einer Person zugestellt werden, die in einer Mitteilung an den Eigentümer zum Empfang eines solchen Ersuchens bestimmt wurde. Der Pfandrechtsgläubiger muss die beglaubigte schriftliche Erklärung, die die angeforderten Informationen beantwortet, innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum, an dem der Pfandrechtsgläubiger die Anfrage erhalten hat, einreichen. Die Nichtbeantwortung oder die Abgabe einer falschen oder ungenauen Antwort kann nachteilige Folgen für die Pfandrechte des Pfandgläubigers haben.
Aufzeichnung der Pfandrechtsforderung. Der Pfandrechtsanspruch muss in dem Bezirk, in dem sich das verbesserte Grundstück befindet, spätestens 90 Tage nach der letzten Arbeit des Pfandgläubigers oder 90 Tage nach der Kündigung des Auftragnehmers, unter dem der Pfandgläubiger arbeitet, eingetragen werden, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Wenn das Datum ab dem letzten Werk des Pfandgläubigers gezählt wird, zählt das letzte Datum, an dem die vertraglich geforderten Arbeiten durchgeführt wurden, die keine Korrektur der eigenen Fehler des Pfandgläubigers sind. Beginnen Sie mit der Zählung am nächsten Tag. Wenn der 90. Tag auf einen Tag fällt, an dem das Büro des Gerichtsvollziehers nicht geöffnet ist, läuft die Zeit bis zum nächsten Tag weiter, an dem das Büro des Gerichtsvollziehers geöffnet ist.
Zustellung einer Kopie der Pfandrechtserklärung an den Eigentümer. Der Pfandrechtsgläubiger ist verpflichtet, innerhalb von 15 Tagen nach der Eintragung des Pfandrechts eine Kopie der Pfandrechtsforderung zuzustellen (d.h. gemäß Florida Statute 713.18 zu liefern). Die Kopie muss nicht die Aufzeichnungsdaten (Aktenzeichen des Gerichtsvollziehers und Buch und Seite der offiziellen Aufzeichnungen) enthalten. Der Eigentümer hat eine Verteidigung in dem Umfang, in dem er einen Schaden als Folge des Nicht-Erhalts der Kopie des Pfandrechtsanspruchs innerhalb der 15 Tage nachweisen kann.
Der Bauunternehmer muss dem Eigentümer die endgültige eidesstattliche Erklärung des Bauunternehmers übergeben. Als Bedingung dafür, dass der Eigentümer die Abschlusszahlung leistet und der Auftragnehmer berechtigt ist, diese zu erhalten, muss der Auftragnehmer (nur) dem Eigentümer eine eidesstattliche Erklärung vorlegen, in der er bestätigt, dass alle Subunternehmer, Lieferanten und Arbeiter vollständig bezahlt wurden, oder, falls dies nicht der Fall ist, alle unbezahlten Personen und den jeweils unbezahlten Betrag angibt. Diese eidesstattliche Erklärung sollte zu dem Zeitpunkt abgegeben werden, an dem die Schlusszahlung in Rechnung gestellt wird, muss aber mindestens fünf Tage vor der Einreichung einer Klage zur Durchsetzung des Pfandrechts des Auftragnehmers abgegeben werden.
Der Pfandrechtsgläubiger fordert den Eigentümer zu einer eidesstattlichen Erklärung auf. Ein Pfandrechtsgläubiger, der einen Pfandrechtsanspruch angemeldet hat, kann vom Eigentümer schriftlich eine schriftliche Abrechnung verlangen. Die schriftliche Erklärung soll alle direkten Verträge sowie die Daten und Beträge der Zahlungen beschreiben, so dass der Pfandgläubiger beurteilen kann, ob der Eigentümer eine Einrede wegen ordnungsgemäßer Zahlungen hat. Wenn der Eigentümer nicht nachweisen kann, dass er dem Pfandrechtsgläubiger die eidesstattliche Erklärung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Aufforderung vorgelegt hat, kann der Eigentümer als obsiegende Partei in einem vom Pfandrechtsgläubiger zur Durchsetzung des Pfandrechts angestrengten Verfahren keine Anwaltskosten geltend machen.
Klage zur Durchsetzung des Pfandrechts einreichen. Ein Pfandrecht bleibt für einen Zeitraum von einem Jahr wirksam, es sei denn:
- es wird befriedigt, oder
- eine Mitteilung über die Anfechtung des Pfandrechts wird aufgezeichnet, oder
- eine zwanzigtägige Aufforderung zur Darlegung der Ursache wird dem Pfandrechtsinhaber zugestellt, oder
- eine Klage wird eingereicht, um das Pfandrecht durch den Pfandrechtsinhaber durchzusetzen.
Wird die Klage nicht vor Ablauf eines Jahres oder innerhalb von 60 Tagen nach dem Datum, an dem der Gerichtsvollzieher bescheinigt hat, dass dem Pfandrechtsinhaber eine Mitteilung über die Anfechtung des Pfandrechts zugestellt wurde, oder innerhalb von 20 Tagen, nachdem dem Pfandrechtsinhaber eine zwanzigtägige Aufforderung zur Darlegung der Gründe zugestellt wurde, eingereicht, erlischt das Pfandrecht. Ein Pfandrecht kann nicht durch erneute Aufzeichnung erneuert werden. Die einzige Möglichkeit, die Wirkung eines Pfandrechts über ein Jahr hinaus zu verlängern, besteht darin, eine Klage zur Durchsetzung des Pfandrechts bei einem zuständigen Gericht einzureichen. Dann bleibt das Pfandrecht wirksam, bis die Klage entschieden ist. Der Anwalt sollte eine Rechtshängigkeitserklärung in Verbindung mit der Klage zur Durchsetzung des Pfandrechts aufnehmen.