Gemeinsam eine Hypothek zu beantragen macht es einfacher, genehmigt zu werden. Aber die Dinge ändern sich, und einer der Kreditnehmer verlässt vielleicht das Haus oder muss aus anderen Gründen von der Hypothek befreit werden. Es gibt Möglichkeiten, einen Namen von einer Hypothek zu entfernen.
Es ist möglich, den Namen einer Person von einer Hypothek zu entfernen, aber der Prozess ist typischerweise schwierig. Das gilt sowohl für Hauptkreditnehmer als auch für Mitunterzeichner, die einem Kreditnehmer geholfen haben, eine Genehmigung zu erhalten. Solange die Hypothek nicht offiziell geändert (oder ganz abbezahlt) wird, ist jeder für den Kredit verantwortlich, und diese Schulden können die Möglichkeiten, andere Kredite zu bekommen, einschränken.
Die Herausforderung
Kreditgeber sind nicht erpicht darauf, den Namen von jemandem von einem Hauskredit zu entfernen. Wenn sie den Kredit genehmigen, bewerten sie die Kreditwürdigkeit und das Einkommen beider Kreditnehmer zusammen.
Besonders wenn es um Hauskredite geht, kann mehr als ein Einkommen notwendig sein, um ein zufriedenstellendes Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu erreichen. Mit anderen Worten, viele Menschen haben es schwer, sich für eine Hypothek für ein Familienhaus allein zu qualifizieren.
In den meisten Fällen sind alle Kreditnehmer zu 100 % für die Schulden verantwortlich – bei einem gemeinsamen Kredit ist es nicht 50/50. Wenn ein Kreditnehmer aus irgendeinem Grund nicht in der Lage ist zu zahlen – sei es eine finanzielle Notlage oder der Tod eines der Kreditnehmer – muss der andere Kreditnehmer mit den Zahlungen Schritt halten oder den Kredit abbezahlen. Wenn Kreditgeber einen Namen streichen, erhöhen sie ihr Risiko und geben jemandem ein freies „Aus“ aus der Rückzahlung. Kreditgeber zögern, das zu tun.
Zum Pech der Mitkreditnehmer sehen Kreditgeber jeden Antragsteller als eine individuelle Möglichkeit, den Kredit einzutreiben.
Sie könnten denken, dass es „unser“ Kredit ist. Doch zum Beispiel bei einer Scheidung gibt es kein „wir“ mehr, aber Ihr Kreditvertrag ist nicht so strukturiert. Selbst wenn in einer Scheidungsvereinbarung festgelegt ist, dass Ihr Ex für die Schulden verantwortlich ist, können Kreditgeber immer noch von allen, die einen Antrag gestellt haben, kassieren.
Ex-Ehepartner können mit rechtlichen Konsequenzen rechnen, wenn sie gerichtliche Anordnungen nicht befolgen, aber Sie können einen bestehenden Kreditvertrag nicht ändern.
Wie man einen Namen entfernt
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Namen einer Person aus einem Darlehen zu entfernen.
Erwarten Sie, dass der Prozess einige Zeit in Anspruch nimmt und viel Papierkram mit sich bringt, aber im Idealfall können Sie das Darlehen hinter sich lassen.
Fragen Sie Ihren Kreditgeber
Fangen Sie damit an, Ihren aktuellen Kreditgeber nach einer Änderung des Darlehens zu fragen. Sie werden nicht alles in einem Telefonat erledigen können, aber Sie können herausfinden, ob es möglich ist, den bestehenden Kredit mit einem Kreditnehmer weniger beizubehalten. Wenn dies der Fall ist, müssen sich die verbleibenden Kreditnehmer, deren Namen bestehen bleiben, in der Regel selbstständig für den Kredit neu qualifizieren. Diese Kreditnehmer benötigen eine gute Bonität und ein ausreichendes Einkommen, um die Raten bequem bezahlen zu können. Außerdem müssen sie möglicherweise ein ähnliches Antragsverfahren durchlaufen, wie Sie es bei der ursprünglichen Aufnahme des Kredits getan haben. Wenn Ihr Kreditgeber dem Antrag zustimmt, kann er eine Haftungsfreistellung ausstellen (wird oft in Scheidungsfällen verwendet).
Das Darlehen refinanzieren
Wenn Ihr aktueller Kreditgeber Ihnen nicht hilft, versuchen Sie, das Darlehen zu refinanzieren. Dazu beantragen Sie einen neuen Kredit und tilgen mit diesem die alten Schulden. Die Person, die für das Ersatzdarlehen verantwortlich ist, sollte einen individuellen Antrag stellen, und sie benötigt ein ausreichendes Einkommen und eine ausreichende Kreditwürdigkeit, um sich für das Darlehen zu qualifizieren. Andere Kreditgeber sind möglicherweise eher bereit, ein neues Darlehen zu bewilligen, und Sie könnten von Programmen wie FHA-Darlehen profitieren (die leichtere Bewilligungsstandards haben, wenn es um die Höhe der Anzahlung und die Kreditwürdigkeit geht).
Wenn Sie unter Wasser stehen
Eine Refinanzierung ist besonders schwierig, wenn Ihr Haus weniger wert ist, als Sie schulden – oder wenn Sie nur wenig Eigenkapital im Haus haben. Herkömmliche Kreditgeber haben strenge Anforderungen an die Beleihungsquote, und Sie werden diese Kriterien nicht erfüllen, es sei denn, Sie stellen beim Abschluss einen großen Scheck aus. Glücklicherweise gibt es staatliche Refinanzierungsprogramme, die Ihnen helfen können, einen neuen Kredit zu bekommen. Bevor Sie den ganzen Papierkram erledigen, vergewissern Sie sich, dass Sie das Darlehen unter dem gewünschten Kreditnehmer refinanziert bekommen können.
Assumption
Es kann möglich sein, eine Hypothek auf einen anderen Kreditnehmer zu übertragen. Assumable-Hypotheken bieten diese Möglichkeit, aber die meisten Darlehen sind nicht übertragbar. Wenn Sie einen Kredit über die FHA oder VA aufgenommen haben, haben Sie möglicherweise diese Möglichkeit.
Verkaufen Sie die Immobilie
Wenn Sie mit den obigen Ansätzen kein Glück haben, müssen Sie möglicherweise die Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös verwenden, um den Kredit zu tilgen. Das kann Sie oder Ihre Familie in Bedrängnis bringen, und es könnte schwierig sein, zu verkaufen, wenn Sie unter Wasser stehen, also prüfen Sie Ihre Optionen sorgfältig und holen Sie sich Hilfe von lokalen Immobilienprofis, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Kosten
Alle der oben genannten Optionen sind mit Gebühren verbunden, also prüfen Sie mehrere Alternativen, bevor Sie sich entscheiden, und entscheiden Sie, wer die Gebühren bezahlt. Selbst wenn Sie eine Immobilie verkaufen und Geld erhalten, werden die Maklergebühren und andere Kosten wahrscheinlich Ihren Gewinn verringern. Unter den aufgeführten Optionen ist eine Haftungsfreistellung oder eine Darlehensübernahme wahrscheinlich die günstigste, weil sie die mit der Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten vermeiden.
Same Story for Co-Signers
Alles oben genannte gilt für Mitunterzeichner einer Hypothek. Als Mitunterzeichner sind Sie zu 100 % für den Kredit verantwortlich, und die Kreditgeber wollen Sie nicht vom Haken lassen. Sprechen Sie mit dem Hauptkreditnehmer über die Refinanzierung und denken Sie daran, dass seine Zukunft an Ihre gebunden ist.
Bei einigen Krediten (vor allem bei Studentenkrediten) ist es einfacher, einen Mitunterzeichner nach einer gewissen Zeit der pünktlichen Zahlungen aus dem Kredit zu entlassen. Bei Wohnungskrediten ist dies jedoch in der Regel nicht möglich.
Quitclaim Deeds
Ein Quitclaim Deed entfernt normalerweise nicht den Namen des Kreditnehmers aus der Hypothek. Mit einer Quitclaim Deed kann ein Eigentümer alle Eigentumsrechte auf eine andere Person übertragen, aber alle Darlehensverträge bleiben unverändert. Infolgedessen kann eine Quitclaim Deed einen Kreditnehmer schlechter dastehen lassen – er schuldet Geld für eine Immobilie, aber er hat keinen Eigentumsanteil mehr daran.
Die Aufgabe eines Eigentumsanteils bedeutet nicht, dass Sie die Verantwortung zur Zahlung aufgeben.
Wichtige Informationen
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