Welche Schritte muss ich unternehmen, um eine Zonenabweichung zu erhalten?

Um eine Zonenabweichung durch das New York State Zoning Board of Appeals (ZBA) zu erhalten, müssen Sie nachweisen, dass die bestehenden Zoneneinschränkungen eine „unnötige Härte“ verursacht haben. Sie müssen bestimmte Bedingungen erfüllen, um eine unnötige Härte zu beweisen, einschließlich der Vorlage von Beweisen, dass die bestehenden Bebauungsbeschränkungen Sie daran gehindert haben, eine angemessene Rendite für Ihr Grundstück zu erzielen, und der Zusicherung, dass die beantragte Nutzungsänderung den wesentlichen Charakter der umliegenden Nachbarschaft nicht verändern wird. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, welche Schritte Sie unternehmen müssen und welche Bedingungen Sie erfüllen müssen, um eine Nutzungsabweichung zu erhalten…

Was ist eine Nutzungsabweichung?

Eine Nutzungsabweichung gibt einem Grundstückseigentümer die rechtliche Erlaubnis, Gebäude zu errichten oder Land auf eine Art und Weise zu nutzen, die im Widerspruch zu den bestehenden örtlichen Bebauungsbedingungen steht. Zonierungsabweichungen können nur vom New York State Zoning Board of Appeals gewährt werden und Antragsteller müssen bestimmte Bedingungen erfüllen, um sich zu qualifizieren. In den meisten Fällen werden Sie das ZBA bitten, Ihr Grundstück von den örtlichen Bebauungsvorschriften zu befreien, die sich negativ auf Ihre Fähigkeit auswirken, das Grundstück oder die Immobilie effektiv zu nutzen.

Eine Zonierungsabweichung wird, sobald sie gewährt wurde, auf das bestehende Grundstück angewendet, im Gegensatz zum Eigentümer. Man sagt, dass die Zoneneinteilung „mit dem Land läuft“, was bedeutet, dass die Abweichung in den meisten Fällen bestehen bleibt, auch wenn das Grundstück den Besitzer wechselt.

Während die Verordnungen und Gesetze zur Zoneneinteilung je nach Ort in New York variieren, sind die Bedingungen für den Erhalt einer Zonenabweichung im ganzen Bundesstaat einheitlich. Die Regeln und Bedingungen werden vom Zoning Board of Appeals festgelegt.

Welche Arten von Gebietsabweichungen gibt es?

Es gibt zwei Hauptarten von Gebietsabweichungen – „Use“ und „Area“. Das Zoning Board of Appeals weist darauf hin, dass sich die Regeln für jede dieser Abweichungsarten unterscheiden.

Eine „Use Variance“ erlaubt die Nutzung von Land, das ansonsten durch die Bebauungsvorschriften eingeschränkt ist. Beispiele des Zoning Board of Appeals sind:

• Kommerzielle Nutzung in einem Wohngebiet;
• Mehrfamilienhaus in einem Einfamilienhausgebiet; und
• Industrielle Nutzung in einem Gewerbegebiet.

Da die Nutzungsabweichung die Nutzung eines Grundstücks in einer Art und Weise erfordert, die ansonsten der Natur der umgebenden Nachbarschaft zuwiderläuft, ist die Schwelle zur Erlangung einer Zonenabweichung absichtlich hoch und legt eine schwere Beweislast auf den Grundstückseigentümer, um zu beweisen, dass die bestehenden Zonenbedingungen eine Härte geschaffen haben.

Die Bedingungen für den Nachweis einer Härte und die Erlangung einer Zoning Variance umfassen:

• Der Nachweis, dass die bestehenden Bebauungsbedingungen den Antragsteller daran hindern, einen angemessenen Gewinn zu erzielen;
• Der Nachweis, dass die Forderung nach einer Abweichung auf einzigartigen Umständen beruht, die nur das betreffende Grundstück betreffen und sich nicht auf die umliegende Nachbarschaft ausdehnen;
• Darstellen, dass die Abweichung den wesentlichen Charakter der Nachbarschaft nicht verändern wird; und
• Darstellen, dass die Notwendigkeit einer Abweichung nicht die Folge einer selbst geschaffenen Notlage ist.

Eine Flächenabweichung ist eine Abweichung, bei der das ZBA die Nutzung eines Grundstücks in einer Weise erlaubt, die ansonsten aufgrund der Abmessungen oder physischen Anforderungen der geltenden Bebauungsvorschriften eingeschränkt ist. Beispiele hierfür können sein:

• Errichten eines Anbaus an ein Haus;
• Einfügen eines Zauns entlang einer Grundstücksgrenze; und
• Erstellen von Parkplätzen abseits der Straße in Verbindung mit einem Grundstück.

In den meisten Fällen bieten Gebietsabweichungen eine leichter zugängliche Schwelle, die von dem Nachweis abhängt, dass die Gebietsabweichung keine negativen Auswirkungen auf die umliegende Nachbarschaft haben wird. Insbesondere die Formulierung der Gebietsabweichung legt die Last auf das Zoning Board of Appeals (im Gegensatz zum Antragsteller), bestimmte Standards zu erfüllen.

Um eine Area Variance zu gewähren, muss das ZBA:

• Bestimmen, dass die Abweichung nicht zu einer unerwünschten Veränderung in der Nachbarschaft führen wird;
• Betrachten Sie mögliche alternative Strategien zu einer Abweichung, die innerhalb der bestehenden Verordnungen rechtmäßig wären;
• Die Frage der Substanzialität ansprechen, indem festgestellt wird, ob die beantragte Abweichung ein zu großes Maß an Nichtkonformität innerhalb der Nachbarschaft darstellen könnte;
• Minimale Auswirkungen auf die Umwelt sicherstellen, einschließlich Faktoren wie Entwässerung, Lärm, Verkehrsstaus usw.
• Vergewissern Sie sich, ob die Notwendigkeit der Abweichung das Ergebnis einer selbst geschaffenen Schwierigkeit des Eigentümers ist.

Welche Schritte muss ich unternehmen, um meine Zonenabweichung zu erhalten?

1.Bestimmen Sie die Zonenbezeichnung Ihrer Immobilie. Dies können Sie mit Hilfe der Zoning and Land Use Application (ZoLa) tun, in der Sie alle relevanten Informationen über die Zonierung von Adressen, Blöcken und Grundstücksnummern finden.

2.Reichen Sie eine Anfrage oder einen schriftlichen Antrag für Ihre Abweichung bei der Zoning Board ein, einschließlich der Einreichung einer Einreichungsgebühr.

3. Die Zoning Board wird in der Regel benachbarte Grundstückseigentümer über die beantragte Abweichung informieren und kann eine Anhörung abhalten, um die Durchführbarkeit Ihrer beantragten Abweichung zu bestimmen.

4.Sie werden wahrscheinlich vor ein lokales Regierungsgremium, wie z.B. den Stadtrat, gerufen, um eine endgültige Entscheidung zu treffen, die, wenn sie gewährt wird, durch das Zoning Board of Appeals ausgestellt wird.

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Obwohl diese grundlegenden Schritte Sie durch den Prozess führen, weist das Zoning Board of Appeals darauf hin, dass „der beste Weg, die Regeln zu verstehen, darin besteht, jede für sich zu untersuchen, zusammen mit den Gerichtsentscheidungen, die sich auf sie stützen.“

Sie können die Regeln in ihrer ganzen Ausführlichkeit auf der Website des New York Department of State nachlesen.

Und wenn Sie Unterstützung beim Umgang mit Abweichungen und anderen Herausforderungen bei der Zoneneinteilung benötigen, sprechen Sie noch heute mit einem unserer Immobilienexperten:

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