Der Median Listenpreis in Chicago ist $189,900, bis 11,8% von Januar 2013 bis Januar 2014, nach dem jüngsten National Housing Trend Report veröffentlicht von Realtor.com. Damit liegt Chicago in der Nähe des nationalen Median-Listenpreises von 195.000 $; allerdings steht Chicago an der Spitze der 146 Regionen, die in dem Bericht in Bezug auf die Gesamtzahl der Inserate aufgeführt sind. Von den mehr als 10.000 Chicagoer Immobilien, die derzeit auf Realtor.com zum Verkauf angeboten werden und deren Preis von 8.000 Dollar für eine Zwangsversteigerung bis hin zu einer 32-Millionen-Dollar-Penthouse-Eigentumswohnung reicht, befinden sich etwa 400 Häuser auf dem Markt, deren Preis zwischen dem mittleren Listenpreis von 189.900 Dollar und 200.000 Dollar liegt. Hier ist ein Blick darauf, was man für 200.000 Dollar heute auf Chicagos Immobilienmarkt bekommt.
Gemeindegebiete
Die 237 Quadratmeilen Land, die Chicago ausmachen, sind die Heimat von schätzungsweise 2,7 Millionen Einwohnern, die in 77 Gemeindegebieten leben, die ursprünglich von Forschern der University of Chicago in den späten 1920er Jahren gezeichnet wurden. Diese Gemeindegebiete sind in vier Seiten gruppiert: Central, North Side, West Side und South Side. Wie in anderen Märkten auch, variieren die Immobilienpreise in Chicago je nach Standort stark. Laut Daten des Online-Immobilien-Aggregators Trulia lag der durchschnittliche Verkaufspreis in Chicagos Lincoln Park, nördlich der Innenstadt, in der Woche zum 5. März 2014 bei 1,04 Millionen Dollar. Im nahegelegenen North Park, einem Wohngebiet in Chicagos North Side, lag der durchschnittliche Listenpreis in der gleichen Woche bei 244.977 $. Da der Ort, an dem man kauft, ein entscheidender Faktor dafür ist, was man bekommt, schauen wir uns an, was man für 200.000 Dollar in den verschiedenen Gegenden der Stadt bekommt.
Central
Die Central-Region ist Chicagos kommerzielles und finanzielles Zentrum, einschließlich der Gegend, die als „The Loop“ bekannt ist, der Bereich der Innenstadt, der von Hochbahngleisen („L“) umgeben ist. In dieser Gegend werden Käufer mit einem Budget von 200.000 Dollar hauptsächlich nach Eigentumswohnungen mit einem Schlafzimmer und einem Bad sowie Lofts suchen. Viele dieser Wohnungen sind weniger als 1.000 Quadratmeter groß und bieten Annehmlichkeiten wie Dachterrassen, Fitnessräume, zusätzlichen Stauraum, beheizte Parkplätze und einen 24-Stunden-Sicherheitsdienst, und viele befinden sich in Gehweite zu öffentlichen Verkehrsmitteln, beliebten Restaurants, Geschäften und Einkaufsmöglichkeiten. Obwohl sie eher klein sind, bieten die meisten Immobilien auf dem Markt zu diesem Preis Upgrades wie Geräte aus rostfreiem Stahl, Arbeitsplatten aus Granit und Schränke aus Hartholz.
North Side
Chicagos North Side ist die am dichtesten besiedelte Wohngegend der Stadt. Käufer in der Preisklasse von 200.000 Dollar suchen hier nach Immobilien mit einem oder zwei Schlafzimmern und einem oder zwei Bädern. Viele der verfügbaren Häuser sind 800 – 1.250 Quadratmeter große Eigentumswohnungen in Hochhäusern, die Annehmlichkeiten wie Dachterrassen, Fitnesscenter, Business Center, Pools, 24-Stunden-Sicherheit und Garagenparkplätze bieten. Je nach Lage sind öffentliche Verkehrsmittel, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar. Zu diesem Preis können Sie ältere Gebäude mit modernisierten Einheiten erwarten, die Geräte aus rostfreiem Stahl, Arbeitsflächen aus Granit, Hartholz- und Fliesenböden sowie freiliegende Ziegelsteine beinhalten.
West Side
Chicagos West Side ist die Heimat der Chicago Bulls, der Chicago Blackhawks und der University of Illinois at Chicago. Einige der Viertel der West Side, vor allem diejenigen, die der Innenstadt am nächsten liegen, haben eine wirtschaftliche Wiederbelebung erfahren, die dazu beigetragen hat, die Immobilienwerte in diesen Gebieten zu erhöhen. Mit einem Budget von 200.000 Dollar werden Käufer nach Eigentumswohnungen Ausschau halten, die typischerweise ein bis zwei Schlafzimmer und ein oder zwei Bäder bieten, mit Upgrades wie Edelstahlgeräten und Hartholzböden. Eigentumswohnungen haben in der Regel etwa vier Stockwerke (keine Hochhäuser) und bieten möglicherweise Terrassen, kleine Gärten und Straßenparkplätze. In dieser Preisklasse könnte man auch ein kleines, älteres Einfamilienhaus finden, obwohl der Bestand an Eigentumswohnungen viel höher ist.
South Side
Die South Side ist der größte Stadtteil Chicagos und umfasst etwa 60 % der Fläche der Stadt. Bei einem Preis von 200.000 Dollar finden Käufer hier hauptsächlich Einfamilienhäuser mit einigen Eigentumswohnungen und Stadthäusern. Viele der Einfamilienhäuser sind zweistöckig, 1.800 – 2.000 Quadratmeter groß und wurden in den frühen 1900er Jahren gebaut, mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern. Einige auf dem Markt haben vier oder fünf Schlafzimmer, aber aufgrund des Alters der Häuser, haben sie vielleicht nur ein oder zwei Bäder. Zu diesem Preis können die Häuser Hartholzböden oder neue Teppiche, Edelstahlgeräte, Granitarbeitsplatten, einen Kamin und einen kleinen Garten haben.
Kaufen oder Mieten?
National ist die Kluft zwischen den Kosten für Miete und Kauf kleiner geworden, was zum Teil auf steigende Zinsen und Hauspreise zurückzuführen ist. Vor einem Jahr zeigte der „Rent vs. Buy Report“ von Trulia, dass es im landesweiten Durchschnitt 44% günstiger war, ein Haus zu kaufen als zu mieten. Heute zeigt der neueste Bericht von Trulia, dass es jetzt 38% günstiger ist, ein Haus zu kaufen als zu mieten. Der Bericht vergleicht die Kosten für einen Zeitraum von sieben Jahren anhand von fünf Berechnungen:
- Die durchschnittliche Miete und der Verkaufspreis für eine identische Anzahl von Immobilien;
- Die anfänglichen monatlichen Gesamtkosten für den Besitz (unter der Annahme einer 20%igen Anzahlung und einer 30-jährigen Festhypothek zu 3.5 % Zinsen, sowie jährliche Ausgaben für Instandhaltung, Versicherung, Versorgungsleistungen und Grundsteuer) und Mieten (monatliche Miete plus Versicherung des Mieters);
- Die zukünftigen monatlichen Gesamtkosten für Eigentum und Miete;
- Einmalige Kosten und Erlöse (für Eigentum umfasst dies die Abschlusskosten und die Kapitalertragssteuer von 15 % für Gewinne oberhalb des jährlichen Ausschlusses von 500.000 $; für Miete umfasst dies die Kaution für einen Monat); und
- Der Kapitalwert, um die Opportunitätskosten des Geldes zu berücksichtigen (dies vergleicht die Cashflows über die Zeit.
Obwohl die Zinssätze immer noch attraktiv sind, der Bestand sich verbessert und die Kreditvergabestandards sich seit dem Umfeld der Finanzkrise nach 2008 entspannt haben, ist der Kauf nicht immer die richtige Wahl für jeden. Die Entscheidung, zu kaufen oder zu mieten, hängt von vielen Faktoren ab, darunter der Wohnort, die Hypothekenrate, die Steuerklasse und der Zeithorizont. Wenn Sie zum Beispiel ein Darlehen mit einer 30-jährigen Zinsbindung von 3,5 % aufnehmen, in der Steuerklasse von 15 % liegen und planen, sieben Jahre lang in einem Haus zu wohnen, wäre es in Chicago 44 % günstiger, zu kaufen als zu mieten. Nehmen wir nun an, Sie haben ein Darlehen von 4,8 %, befinden sich in der Steuerklasse von 25 % und planen, nach drei Jahren umzuziehen. Unter diesen Bedingungen ist es laut dem Trulia Rent vs. Buy Report nur 22% günstiger, in Chicago zu kaufen als zu mieten. Abhängig von Ihrer Situation und den genauen Umständen kann die Entscheidung zu kaufen oder zu mieten eine einfache Entscheidung sein, oder eine, die eine Menge Überlegungen und Berechnungen erfordert.
Das Fazit
Obwohl das teuerste Haus auf dem Chicagoer Markt derzeit eine 32 Millionen Dollar teure Penthouse-Eigentumswohnung ist, gibt es viele verfügbare Immobilien, die preislich nahe am mittleren Listenpreis von 189.900 Dollar in der Stadt liegen. Käufer, die in der Nähe des Stadtzentrums wohnen möchten, werden sich nach Immobilien in Hochhaus-Eigentumswohnungen umsehen, während diejenigen, die weiter draußen suchen, eine Auswahl an Eigentumswohnungen, Stadthäusern und Einfamilienhäusern finden. Viele der Immobilien in Chicago in dieser Preisklasse sind ältere Häuser und Gebäude, die modernisiert wurden, um den heutigen Käufern zu gefallen, wobei der Charme und die interessanten architektonischen Elemente, die in den früheren Häusern der Stadt zu finden waren, erhalten blieben.