Leider haben Mieter in Texas, die ihren Mietvertrag vorzeitig auflösen wollen, nicht viel rechtliche Handhabe. Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, Sie Ihren Mietvertrag kündigen zu lassen, außer in einer Handvoll sehr spezifischer Szenarien. Also, selbst wenn Ihr Vermieter zustimmt, Sie aus dem Vertrag zu lassen, gibt es eine gute Chance, dass es Sie etwas kosten wird.
Aber wenn Sie den Prozess mit einer gründlichen Kenntnis des texanischen Mietrechts angehen – und mit einem starken Argument, warum Sie ausziehen müssen – gibt es eine Chance, dass Sie den Mietvertrag mit einer reduzierten Gebühr (oder, wenn Sie Glück haben, gar ohne Gebühr) auflösen können. Lesen Sie sich die folgenden Taktiken durch und entscheiden Sie, ob eine oder mehrere davon für Sie in Frage kommen.
Stellen Sie sicher, dass dies die beste Option für Sie ist
Wenn Sie fest entschlossen sind, Ihren Mietvertrag zu verlassen, ohne eine Gebühr zu zahlen, ist es das Beste, entweder einen Untermieter zu finden oder Ihren Mietvertrag zu übertragen. Warum? Außer in einigen wenigen Fällen sind Vermieter in Texas gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Sie vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag zu entlassen – was bedeutet, dass sie dafür oft hohe Aufhebungsgebühren verlangen. Vergewissern Sie sich also, dass Sie Ihre Optionen für einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag abgewogen haben, bevor Sie mit dem Prozess der Mietvertragsauflösung fortfahren.
Finden Sie heraus, ob Sie Ihren Mietvertrag nach texanischem Recht auflösen können
In Texas gibt es ein paar Szenarien, in denen Mieter ihren Mietvertrag vorzeitig auflösen dürfen, ohne die Zustimmung des Vermieters. Nach Bundes- und Landesrecht können Sie Ihren Mietvertrag automatisch kündigen, wenn:
- Sie treten in den aktiven Militärdienst ein
- Ihr Vermieter hat sich geweigert, eine größere Reparatur vorzunehmen, und Ihr Mietobjekt ist unbewohnbar geworden
- Ihr Vermieter hat Ihre Versorgungseinrichtungen abgestellt
- Ihr Vermieter hat Fenster, Türen, Geräte, oder Einrichtungsgegenstände aus einem anderen Grund als Reparaturen entfernt
- Ihr Vermieter hat die Schlösser Ihrer Wohnung aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung der Miete ausgetauscht
- Sie sind Opfer von häuslicher Gewalt, Stalking oder sexueller Nötigung
- Ihr Mitbewohner hat ein Gewaltverbrechen gegen Sie begangen
- Ihr Vermieter hat Ihre Privatsphäre verletzt oder Sie belästigt
Es gibt eine Menge anderer Gründe, einen Mietvertrag zu kündigen: Der Kauf eines Hauses, der Umzug für einen Job oder sogar eine Trennung. Keiner dieser Gründe ist jedoch vom Gesetz abgedeckt. Stattdessen müssen Sie Ihren Mietvertrag überprüfen.
Lesen Sie Ihren Mietvertrag erneut
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig, um zu sehen, ob darin eine Situation erwähnt wird, in der Sie Ihren Mietvertrag vorzeitig beenden dürfen. Es besteht eine geringe Chance, dass er eine Klausel über familiäre Notfälle oder Todesfälle oder sogar einen plötzlichen Jobverlust oder Umzug enthält. Wahrscheinlicher ist, dass Ihr Mietvertrag den Ablauf einer vorzeitigen Kündigung regelt, einschließlich der Höhe der „Wiedervermietungsgebühren“ – ein Begriff, der sich auf die Kosten des Vermieters bezieht, die bei einem vorzeitigen Auszug anfallen. Wiedervermietungsgebühren sind nach texanischem Recht erlaubt, aber sie dürfen nicht so hoch sein, dass sie von einem Richter als überhöht angesehen werden würden. (Als Anhaltspunkt: Der Standardmietvertrag der Texas Apartment Association setzt die Wiedervermietungsgebühren auf 85% einer Monatsmiete fest.1)
Verhandeln Sie mit Ihrem Vermieter
Wenn Ihre Situation nicht durch das Gesetz oder Ihren Mietvertrag abgedeckt ist, müssen Sie mit Ihrem Vermieter sprechen. Machen Sie ihm klar, dass die Situation außerhalb Ihrer Kontrolle liegt. Noch besser ist es, wenn Sie Ihre Geschichte mit handfesten Beweisen untermauern können, zum Beispiel mit einem Brief vom Arbeitgeber oder einem ärztlichen Attest, dass Ihre Eltern schwer krank sind.
Sie können die Verhandlungen auch aus einem anderen Blickwinkel angehen: Könnte Ihr Mietvertragsbruch Ihrem Vermieter tatsächlich in irgendeiner Weise zugute kommen? Gibt es in Ihrer Gegend zum Beispiel Wohnungen, die jetzt noch teurer sind als die, die Sie derzeit bezahlen? Sie werden wahrscheinlich mehr Erfolg haben, wenn Sie von einem privaten Vermieter mieten, anstatt von einer großen Verwaltungsgesellschaft mit weniger Flexibilität.
Ausziehen und hoffen, dass Ihr Vermieter schnell wieder vermietet
Wenn Ihre Verhandlungen nicht so gut laufen, wie Sie gehofft haben – und Sie in einer Nachbarschaft oder Stadt leben, die bei Mietern beliebt ist – dann sind Sie vielleicht besser dran, wenn Sie sich auf etwas verlassen, das „Schadensbegrenzung“ genannt wird. Nach texanischem Recht ist ein Vermieter verpflichtet, einen angemessenen Versuch zu unternehmen, Ihre Wohnung wieder zu vermieten, wenn Sie vorzeitig ausziehen. Er kann Ihnen nur die Zeit in Rechnung stellen, in der die Wohnung nicht von einem neuen Mieter bewohnt wurde.
Stellen Sie sich vor, dass Sie am 31. Mai ausziehen und Ihr Mietvertrag noch neun Monate läuft. Ihr Vermieter inseriert Ihre leere Wohnung (wie gesetzlich vorgeschrieben) und findet einen Nachmieter, der am 1. Juli einzieht. Sie schulden nur noch die Miete für den Monat Juni – für die anderen acht Monate sind Sie nun aus dem Schneider.
Wenn Sie wissen, dass Sie ein oder zwei Monate im Voraus ausziehen werden, können Sie Ihren Vermieter vorwarnen, so dass er die Wohnung bereits zeigen kann. Sie können auch selbst nach einem Nachmieter suchen und ihn an den Vermieter verweisen – wenn Sie jemanden finden, der sofort einzieht, sobald Sie ausziehen, schulden Sie Ihrem Vermieter möglicherweise gar nichts. Vergewissern Sie sich nur, dass der Bewerber genauso qualifiziert ist wie Sie, wenn es um Einkommen und Bonität geht. Andernfalls kann Ihr Vermieter ihren Mietantrag rechtlich ablehnen.
Machen Sie es offiziell mit Papierkram
Glückwunsch! Sie haben eine Einigung mit Ihrem Vermieter erzielen können. Jetzt sollten Sie es schriftlich festhalten. Am besten bereiten Sie ein Dokument vor – oft als „gegenseitige Aufhebungsvereinbarung“ bezeichnet -, das die Einzelheiten Ihrer Vereinbarung mit Ihrem Vermieter festhält. Dies stellt sicher, dass Ihr Vermieter es sich nicht anders überlegt und versucht, Sie für zusätzliche Miete unter Ihrem ursprünglichen Mietvertrag zur Verantwortung zu ziehen.
„Apartment Lease Contract“ (Texas Apartment Association)