Über den Autor: G. Brian Davis ist ein Immobilieninvestor, der in den letzten 15 Jahren Dutzende von Anlageobjekten besessen hat. Er ist auch der Mitbegründer von SparkRental.com, einer Online-Ressource, die kostenlose Vermieterschulungen und Videoreihen für jeden anbietet, der passives Einkommen aus Vermietungen aufbauen möchte.
Als Immobilieninvestor werden Sie unweigerlich mit Bauunternehmern arbeiten. Egal, ob Sie Häuser umdrehen, Mietobjekte kaufen und halten oder eine andere Strategie verfolgen, um in Immobilien zu investieren, Ihre Objekte werden früher oder später Reparaturen oder Renovierungen benötigen.
Aber die Arbeit mit Bauunternehmern ist für viele Immobilienbesitzer notorisch schwierig. Ich habe ein paar Dinge entdeckt, die neue Immobilieninvestoren (und Hausbesitzer, was das betrifft!) über die Zusammenarbeit mit Bauunternehmern wissen sollten, bevor sie ihren ersten Auftrag erteilen.
Eine der häufigsten Fragen, die ich von Flippern und Vermietern gleichermaßen höre, ist: „Welche Regressansprüche habe ich gegenüber einem Bauunternehmer?“
Bevor wir uns mit den spezifischen Herausforderungen beschäftigen, mit denen Immobilieninvestoren konfrontiert sind, hier ein Überblick über die 7 wichtigsten Optionen, die Immobilieninvestoren zur Verfügung stehen.
Erst einmal alle Unterlagen zusammenstellen
Der erste Schritt, bevor Sie eine der unten genannten Optionen in Anspruch nehmen, ist, dass Sie immer sicherstellen, dass Sie eine Dokumentation der Fehler und Übertretungen des Auftragnehmers haben. Machen Sie Fotos vor Beginn der Arbeiten und in jeder Phase des Renovierungsprojekts.
Zusätzlich zum ausgeführten Vertrag selbst, bewahren Sie auch Kopien aller schriftlichen Kommunikationen mit den Auftragnehmern auf. Dazu gehören E-Mails, Texte und alle Fotos, die hin- und hergeschickt werden. Führen Sie bei mündlicher Kommunikation ein Protokoll über jedes Gespräch und achten Sie darauf, wichtige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
Sammeln Sie auch alle stornierten Schecks oder andere Zahlungsbelege. Wenn Sie nicht beweisen können, dass Sie einen Auftragnehmer bezahlt haben, wie können Sie dann hoffen, das Geld zurückzubekommen?
Feuern Sie ihn
Wenn ein Auftragnehmer keine Qualitätsarbeit leistet oder nicht konsequent an Ihrem Eigentum arbeitet, gibt es keinen Grund, sich mit ihm in ein tieferes Loch zu graben. Schlampige Arbeit muss von einem kompetenten Auftragnehmer wiederholt werden, und es kann zusätzliche Kosten verursachen, um die schlecht ausgeführten Arbeiten rückgängig zu machen.
Stop the bleeding. Sie brauchen die gesamte Dokumentation, die Sie zusammengestellt haben, als Beweis dafür, warum Sie einen berechtigten Grund haben, den Vertrag zu kündigen. Rechnen Sie mit Gegenwehr des Auftragnehmers, also seien Sie darauf vorbereitet, Ihren Standpunkt zu verteidigen, wenn er die Zahlung verlangt.
Prüfen Sie den Vertrag sorgfältig auf Kündigungsklauseln und um festzustellen, wie viel Geld Sie ihm noch schulden, falls überhaupt.
Reklamieren Sie, wenn der Auftragnehmer eine Bürgschaft hat
Auftragnehmer können eine Bürgschaftspolice von ihrem Versicherungsvertreter kaufen und sich so effektiv gegen Streitigkeiten mit dem Kunden absichern. Diese Bürgschaften schützen den Auftraggeber (Sie) vor schlampiger oder unvollständiger Arbeit.
Damit eröffnet sich für Sie eine weitere Möglichkeit: die Kontaktaufnahme mit ihrem Versicherungsvertreter, um eine Kautionsforderung einzureichen. Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Kopie der Bürgschaft eines Bauunternehmers erhalten (wenn er eine hat), bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, da der Bauunternehmer möglicherweise nicht mehr auf Ihre Anrufe reagiert, sobald Sie anfangen, sich über die Arbeit zu streiten.
Wenn Sie eine Klage einreichen, zahlt die Kautionspolice an Sie, um Ihre Verluste auszugleichen. Der Auftragnehmer möchte natürlich nicht, dass Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden.
Um eine Kautionspolice kaufen zu können, muss der Auftragnehmer natürlich lizenziert sein, was den Eigentümern eine weitere Möglichkeit eröffnet.
Beschweren Sie sich bei der staatlichen Zulassungsbehörde, wenn der Auftragnehmer lizenziert ist
Ein Grund, lizenzierte Auftragnehmer zu beauftragen, ist, dass Sie Probleme und Streitigkeiten an die staatliche Zulassungsbehörde melden können. Um ihre Lizenz zu behalten, werden Bauunternehmer oft eher das Problem beheben, als ihre Lizenz zu riskieren.
Dies ist eine Möglichkeit, den Bauunternehmer zu einer Schlichtung zu zwingen, um den Streit zu lösen.
Mit einer schnellen Online-Suche nach der Lizenzierungs- und Regulierungsbehörde Ihres Staates können Sie die Lizenzierungsbehörde Ihres Staates finden. In Maryland heißt sie zum Beispiel Maryland Department of Labor, Licensing and Regulation, aber der Name der Behörde variiert von Staat zu Staat. Der Prozess zur Einreichung einer Klage variiert ebenfalls von Staat zu Staat, also rufen Sie die Abteilung an und fragen Sie sie nach ihrer Vorgehensweise.
Bitte um Vermittlung oder Schlichtung
Wenn der Auftragnehmer keine Lizenz hat oder wenn die Lizenzbehörde Ihres Staates sich weigert, Ihre Beschwerde bei dem Auftragnehmer aufzunehmen, können Sie um Vermittlung oder Schlichtung bitten. Diese Verfahren sind ähnlich, aber nicht identisch. Bei der Schlichtung können die Parteien die vom Schlichter empfohlene Lösung ignorieren. Bei der Schlichtung ist die Lösung keine Empfehlung, sondern eine verbindliche Entscheidung.
Bevor Sie den Vertrag eines Auftragnehmers unterschreiben, überprüfen Sie ihn auf Streitfallklauseln. Enthält er keine, können Immobilieninvestoren darauf bestehen, dass eine solche hinzugefügt wird, und sogar einen bestimmten dritten Vermittler oder Schiedsrichter benennen, den beide Parteien im Streitfall einsetzen wollen.
Auf diese Weise wird der Auftragnehmer gezwungen, ein Schiedsgericht oder eine Mediation zu akzeptieren.
Klage vor dem Bagatellgericht einreichen
Der Vorteil des Bagatellgerichts ist, dass die Parteien keinen Anwalt benötigen, der sie vertritt. Die Einschränkung? Es gibt eine Obergrenze für den Betrag, den der Kläger einklagen kann.
Ob Ihr Auftragnehmer zu lange braucht, um eine Arbeit fertigzustellen, oder Ihr Auftragnehmer das Budget überzogen hat, oder irgendeine andere Übertretung, Small Claims Court ist eine Alternative zur Mediation. Überprüfen Sie, wie hoch das Limit in Ihrer Gerichtsbarkeit ist, da es von Staat zu Staat variiert.
Das Einreichen dieser Ansprüche ist absichtlich einfach gehalten, da es für Laien ohne einen Anwalt möglich ist. Rufen Sie beim Gericht Ihrer Gerichtsbarkeit an und fragen Sie nach, welche Formulare Sie für das Bagatellgericht benötigen.
Anwalt beauftragen
Wenn eine Schlichtung nicht in Frage kommt und der Schaden, den Sie einklagen wollen, höher ist als das Limit in Ihrem Bundesland, können Sie einen Anwalt für ein vollwertiges Gerichtsverfahren beauftragen.
Zugegeben, einen Auftragnehmer zu verklagen sollte ein letzter Ausweg bleiben. Es ist teuer, zeitaufwendig und lässt Sie offen für Gegenklagen. Aber wenn ein Bauunternehmer die Arbeit nicht zu Ende bringt oder wenn Sie nicht wissen, was Sie tun sollen, wenn ein Bauunternehmer schlechte Arbeit leistet, ist die Beauftragung eines Anwalts eine Option.
Beschwerden einreichen und öffentliche Bewertungen veröffentlichen
Wenn alles andere fehlschlägt, können Immobilieninvestoren zumindest negative Bewertungen und Beschwerden auf öffentlichen Bewertungsportalen hinterlassen.
Ein klassisches Beispiel ist das Better Business Bureau, bei dem viele Unternehmen ein Profil und eine Bewertung führen. Aber weitere Optionen sind Angie’s List, Google und alle anderen öffentlichen Überprüfungs- und Bewertungswebsites, die Sie finden können.
Es mag Ihnen nicht helfen, Ihr Geld zurückzubekommen, aber zumindest können Sie verhindern, dass andere Immobilieninvestoren und -eigentümer darunter leiden, mit einem schlechten Auftragnehmer zu tun zu haben.
Spezifische Probleme und Regressansprüche gegen einen Auftragnehmer
Zu lernen, wie man Probleme mit Auftragnehmern vermeidet und angeht, ist entscheidend für den Einstieg in die Immobilieninvestition.
Nicht alle schlechten Bauunternehmer arbeiten auf dieselbe Weise. Für den Fall, dass Ihr Renovierungsprojekt eine Wendung zum Schlechten nimmt, finden Sie hier einige häufige Szenarien und wie Sie damit umgehen können.
Was tun, wenn ein Bauunternehmer schlechte Arbeit leistet
Es ist eine weitere häufige Frage: „Muss ich einen Auftragnehmer für schlechte Arbeit bezahlen?“
Manchmal. Das hängt davon ab, wie Sie den Konflikt mit ihm lösen und ob er Sie wegen Nichtbezahlung verklagt.
Wenn ein Auftragnehmer mangelhafte Arbeit leistet, liegt die Beweislast bei Ihnen. Beginnen Sie mit einer detaillierten Dokumentation, die genau aufzeigt, warum und wie die Arbeit mangelhaft ist. Machen Sie Fotos, holen Sie schriftliche Gutachten von anderen lizenzierten Bauunternehmern oder Experten für den Hausbau ein. Stellen Sie eine überzeugende Argumentation zusammen, sowohl um den Bauunternehmer davon abzuhalten, die Angelegenheit weiter zu verfolgen, als auch um sie einem Versicherungsvertreter, Vermittler, Schlichter oder Richter vorzulegen, je nachdem, wie der Rechtsstreit weitergeht.
Die erste Maßnahme ist, direkt auf den Bauunternehmer zuzugehen und ihn höflich zu bitten, das Problem zu beheben, wenn Sie ihm dies zutrauen. Wenn er nicht in der Lage ist, die Arbeit ordnungsgemäß auszuführen, kündigen Sie den Vertrag sofort. Behalten Sie das Gesamtbild im Auge: Wenn ein Bauunternehmer Ihr Grundstück in einem Bereich verschandelt hat, wollen Sie nicht, dass er an anderer Stelle noch mehr Schaden anrichtet und Sie die Arbeit doppelt bezahlen müssen.
Am wichtigsten ist, dass Sie alle Arbeiten sorgfältig prüfen, bevor Sie die Handwerker dafür bezahlen. Wie das Sprichwort sagt, ist Besitz neun Zehntel des Gesetzes. Wenn Sie sie also für schlechte Arbeit nicht bezahlen, liegt es an ihnen, die Angelegenheit vor einem Schiedsgericht oder einem Gericht für geringfügige Forderungen zu verfolgen, um zu versuchen, Geld von Ihnen zu bekommen, und nicht umgekehrt.
Was tun, wenn ein Auftragnehmer das Budget überschreitet
Je größer ein Projekt ist, desto höher ist das Risiko, dass es das Budget überschreitet.
Auch Auftragnehmer, die qualitativ hochwertige Arbeit leisten und jeden Tag pünktlich erscheinen, können Sie immer noch mit überraschenden Kosten konfrontieren. Bevor Sie Angebote einholen, teilen Sie jedem Auftragnehmer mit, dass Sie bei Projekten, die das Budget überschreiten, keine Toleranz zeigen. Bitten Sie sie, bei der Angebotsabgabe äußerst präzise zu sein, denn Sie werden sie weder für künftige Projekte einsetzen noch anderen Immobilieninvestoren empfehlen, wenn sie Sie auf halber Strecke der Renovierung mit überraschenden Kosten überfallen.
Wenn der Bauunternehmer darauf besteht, dass es unmöglich ist, zu wissen, welche Überraschungen er hinter einer Wand oder unter einem Fußboden finden wird, holen Sie eine zweite, dritte und vierte Meinung ein. Vielleicht stimmt es ja, in diesem Fall sollten andere Bauunternehmer diese Haltung bestätigen. Oder die anderen Auftragnehmer haben vielleicht bessere Erkenntnisse darüber, was unter der Oberfläche liegt.
Es ist schwer zu beweisen, dass ein Auftragnehmer ein Projekt absichtlich unterboten hat, weil er von einem zusätzlichen Arbeitsumfang wusste, der erledigt werden müsste, mit der Absicht, den Eigentümer nach der Unterzeichnung des Vertrags damit zu überrumpeln. Wenn Sie den Verdacht haben, dass das passiert ist, können Sie sich an die staatliche Lizenzbehörde wenden, oder an einen Schlichter, oder an ein Gericht für kleine Ansprüche. Seien Sie nur darauf vorbereitet, es zu beweisen.
Wahrscheinlicher ist, dass Sie sich entscheiden müssen, sie zu feuern oder sie zu bezahlen und sie einfach nicht mehr zu benutzen.
Was tun, wenn ein Bauunternehmer zu lange braucht, um die Arbeit zu beenden
Wie erfahrene Hausbesitzer wissen, ist die Vorhersage, wie lange es dauert, ein Haus zu renovieren, sowohl knifflig als auch anfällig dafür, den Zeitplan zu überziehen.
Es ist Ihre Aufgabe als Immobilieninvestor, zu lernen, wie man einen Bauunternehmer dazu bringt, eine Arbeit fertigzustellen – und zwar termingerecht. Beginnen Sie damit, vor der Vertragsunterzeichnung hart zu verhandeln, um weniger im Voraus und mehr nach Fertigstellung des Projekts zu zahlen. Je größer der finanzielle Anreiz für den Bauunternehmer ist, die Arbeit schnell zu beenden, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie termingerecht ausgeführt wird.
Sie sollten auch hartnäckig sein, wenn es darum geht, mit dem Auftragnehmer in Kontakt zu bleiben. Rufen Sie ihn mehrmals am Tag an, wenn es sein muss; wie das Sprichwort sagt, das quietschende Rad bekommt das Öl, also quietschen Sie laut und oft, um einen weiteren Anreiz für ihn zu schaffen, Ihr Projekt zu beenden.
Was tun, wenn ein Bauunternehmer die Arbeit nicht beendet
Sie können keinen Gewinn als Hausflipper machen, wenn Sie die Häuser, die Sie flippen, nicht fertigstellen und reparieren!
Es passiert öfter, als neue Investoren denken. Wenn der Bauunternehmer die Arbeiten nicht fertigstellt oder nicht zurückruft, wenden Sie sich an seinen Versicherungsvertreter, um eine Kautionsforderung einzureichen. Wenn das scheitert, gehen Sie die oben genannten Schritte der Reihe nach durch und schauen Sie, wo Sie Halt finden.
Wenn der Auftragnehmer das Geld genommen hat und abgehauen ist, besteht eine gute Chance, dass er weder eine Bürgschaft noch eine Lizenz hat. In diesem Fall gehen Sie direkt zu Nummer 5 und 6 über und versuchen es mit einem Bagatellgericht oder beauftragen einen Anwalt.
Es ist ein teurer Fehler, den Anfänger beim Verkauf von Häusern oft machen – die Beauftragung von nicht vertrauenswürdigen Bauunternehmern!
6 Präventionstipps zur Vermeidung von Problemen mit Bauunternehmern
Bauunternehmer können Ihre größte Ressource oder Ihr schlimmster Albtraum sein. Der Trick ist, nur mit exzellenten Bauunternehmern zu arbeiten und die schlechten auszusortieren, bevor sie Sie Zehntausende von Dollar kosten können.
Hier sind 6 Präventionstipps, um jedes Hausflipping-Geschäft zu einem Erfolg zu machen.
Screenen Sie Bauunternehmer sorgfältig
Ungeachtet des Preispunktes oder der Spezialisierung Ihres Bauunternehmers, screenen Sie sie akribisch, um die Chancen zu maximieren, einen guten Bauunternehmer zu engagieren.
Rufen Sie alle Referenzen an, die sie angeben und stellen Sie bohrende Fragen, wie z.B.:
- Was ist bei dem Projekt gut gelaufen?
- Was ist nicht nach Plan gelaufen?
- Was waren einige Herausforderungen bei der Zusammenarbeit?
- Wurde das Projekt innerhalb des Zeitplans und des Budgets abgeschlossen?
- Wie war ihr Arbeitsstil? Brauchten sie Mikromanagement, um das Projekt abzuschließen, oder waren sie selbstbestimmt?
- Kann ich einen Blick auf die fertigen Projekte werfen? (über Vorher/Nachher-Fotos oder persönlich)
- Würden Sie sie wieder beauftragen?
Bitten Sie auch darum, den letzten Kunden eines Bauunternehmers anzurufen, der möglicherweise nicht als ideale Referenz vom Bauunternehmer ausgewählt wurde. Noch besser ist es, den Eigentümer der Immobilie zu fragen, ob Sie vorbeikommen und sich die Arbeit aus erster Hand ansehen können, falls verfügbar.
Recherchieren Sie die Baufirma auf Angie’s List, dem Better Business Bureau und allen anderen Bewertungswebsites, die Sie finden können, um mögliche Herausforderungen auszugraben. In Google können Sie nach dem Namen des Auftragnehmers (Unternehmens) mit Schlüsselwörtern wie „Abzocke“, „Betrug“, „Fälschung“ suchen und sogar die Stadt hinzufügen, in der Sie sich befinden. Beispiele für Dinge, nach denen Sie suchen können, sind:
- Betrug
- Stadtname
- schlecht
- Abzocke
Da die Überprüfung von Auftragnehmern so wichtig ist, stellen Sie sicher, dass Sie nachlesen, wie Sie Bauunternehmer für den Umbau von Häusern finden, bevor Sie eine Entscheidung zur Einstellung treffen.
Holen Sie mehrere Kostenvoranschläge ein
Holen Sie mindestens drei Kostenvoranschläge von Bauunternehmern ein. Besser noch, holen Sie vier oder fünf Angebote ein.
Fragen Sie bei jedem Anbieter so viele Fragen wie möglich, welche Arbeiten er für notwendig hält und wie sicher er sich über sein Budget ist. Fragen Sie, ob sie Risiken für Komplikationen oder unvorhergesehene Kosten sehen und warum.
Je mehr Angebote Sie einholen, desto sicherer sind Sie, dass Sie den richtigen Auftragnehmer für den Job gefunden haben.
Sein Sie sich über den Arbeitsumfang im Klaren
Wenn Sie sich nicht im Klaren darüber sind, was Sie wollen, wie kann dann ein Auftragnehmer sich darüber im Klaren sein?
Ohne einen klaren Arbeitsumfang wird Ihre Immobilie möglicherweise nicht so ausfallen, wie Sie es sich vorgestellt haben. Nehmen Sie sich bei der Einholung von Angeboten die Zeit, mit jedem Bauunternehmer genau zu spezifizieren, was Ihre Vision für die Immobilie ist.
Dann lassen Sie es sich vom Bauunternehmer schriftlich geben. Überprüfen Sie den schriftlichen Arbeitsumfang und wenn etwas fehlt, egal wie klein, stellen Sie sicher, dass der Auftragnehmer es schriftlich ergänzt, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Versuchen Sie Auftragnehmer zuerst für kleinere Projekte
Sie wollen nicht, dass das erste Projekt, das Sie einem neuen Auftragnehmer geben, ein 75.000-Dollar-Renovierungsprojekt ist.
Beginnen Sie sie zuerst mit kleineren Arbeitsprojekten. Das kann eine Dachreparatur an einer Ihrer Immobilien sein, oder die Reparatur von Trockenbauwänden und das Streichen einer Einheit, oder die Renovierung einer Küche oder eines Badezimmers. Aber Sie wollen Vertrauen und ein gutes Verhältnis zu einem Auftragnehmer aufbauen, bevor Sie ihm Zehn- oder Hunderttausende von Dollar anvertrauen.
Benutzen Sie bei größeren Projekten lizenzierte, gebundene Bauunternehmer
Es gibt eine Zeit und einen Ort für billige, nicht lizenzierte Handwerker. Sie können streichen und Trockenbauarbeiten durchführen, undichte Stellen reparieren, Abflüsse und Toiletten entstopfen und andere grundlegende Arbeiten ausführen.
Sie sollten keine größeren Renovierungsprojekte übernehmen.
Wenn Sie ein Haus verkaufen, ist es Ihr Ziel, einen Bauunternehmer zu engagieren, der dem Umfang des Projekts und der Qualität der Immobilie angemessen ist. Beauftragen Sie für größere Renovierungen lizenzierte, gebundene Bauunternehmen und rufen Sie an, um deren Arbeitslizenz und Versicherungspolice zu überprüfen. Das lässt mehr der oben beschriebenen Möglichkeiten offen, wie man mit einem schlechten Bauunternehmer umgeht.
Fotos vor, während und nach der Arbeit machen
Wie oben erwähnt, müssen Sie in einem Streitfall einen überzeugenden Fall zusammenstellen, warum und wie der Bauunternehmer sich nicht an den Vertrag gehalten hat. Einer der einfachsten und überzeugendsten Wege, dies zu tun, ist – wieder einmal – eine gründliche Fotodokumentation.
Schalten Sie den Zeitstempel an Ihrer Kamera ein, bevor Sie die Fotos machen, um die Uhrzeit und das Datum zu beweisen, an dem jedes Foto gemacht wurde. Machen Sie mindestens jede Woche Fotos, und stellen Sie sicher, dass Sie viele „Vorher“-Fotos haben, um den Ausgangszustand der Immobilie festzustellen.
Fotos zu machen ist ein wichtiger Schritt auf Ihrer Hausverkaufs-Checkliste! Ohne Fotos haben Sie nur wenige Möglichkeiten, was Sie tun können, wenn ein Bauunternehmer schlechte Arbeit leistet.
Abschließendes Wort
Eine der wichtigsten Fähigkeiten, die Immobilieninvestoren erlernen können, ist die Einstellung und Verwaltung von Bauunternehmern sowie der Aufbau von Beziehungen zu ihnen.
Wenn Sie nicht selbst ein erfahrener Bauunternehmer sind, müssen Sie Bauunternehmer auswählen und verwalten.
Wenn Sie die richtigen Bauunternehmer beauftragen, die qualitativ hochwertige Arbeit termingerecht und im Rahmen des Budgets leisten, müssen Sie möglicherweise nichts aus eigener Tasche bezahlen. Wenn Sie ein Hartgeld-Darlehen aufnehmen, deckt der Darlehensgeber in der Regel die meisten oder alle Reparaturkosten ab, die dem Auftragnehmer entstehen. Im Fall der Überbrückungsdarlehen von LendingHome decken wir 100 % aller Renovierungskosten des Bauunternehmers ab.
Wenn Sie sich darauf verlassen können, dass Ihr Bauunternehmer die Arbeiten termingerecht und im Rahmen des Budgets abschließen wird, können Sie mehr Zeit damit verbringen, gute Angebote zu finden und weniger Zeit damit, Bauunternehmer zu prüfen, einzustellen und zu überwachen.
Haftungsausschluss: Die obigen Angaben dienen nur zu Informationszwecken und sollten nicht als Steuer-, Spar-, Finanz- oder Rechtsberatung angesehen werden. Bitte konsultieren Sie Ihren Steuerberater. Alle hier gezeigten Berechnungen und Informationen dienen nur zur Veranschaulichung. Alle oben aufgeführten Drittanbieter dienen nur zu Demonstrationszwecken und sind nicht mit LendingHome verbunden. Alle in diesem Beitrag geäußerten Ansichten und Meinungen sind die des Autors. NMLS ID: 1125207 Bedingungen, Datenschutz & Offenlegungen. Copyright LendingHome Corporation 2019.