Das Jahr 2020 war ein Jahr voller signifikanter wirtschaftlicher Veränderungen in den USA. Die Arbeitslosigkeit erreichte im April 2020 einen rekordverdächtigen Wert von 14,8 %, und die Finanzmärkte erreichten zur gleichen Zeit Tiefststände wie seit Jahren nicht mehr.
Werden die Immobilienpreise diesem Beispiel folgen? Während die Rezession 2020 sicherlich an die Flut von Zwangsvollstreckungen und den Einbruch der Hauspreise in den Jahren 2007 bis 2009 erinnert, scheint es, dass es dieses Mal für den Immobilienmarkt etwas anders sein könnte.
Hauspreise in einer Rezession
Die USA haben im Laufe der Jahre mehrere Rezessionen erlebt, die schlimmste war die Große Rezession von 2007 bis 2009. Damals stürzten die Hauspreise in den meisten Teilen der USA ab, die Arbeitslosigkeit schnellte in die Höhe, und viele Hausbesitzer standen mit ihren Hypotheken unter Wasser – oder waren von einer Zwangsvollstreckung betroffen.
Die Rezession von 2007 bis 2009 war extremer als andere in der Geschichte der USA, und sie ist nicht unbedingt ein Indikator dafür, wie sich zukünftige Rezessionen entwickeln werden.
Odeta Kushi, stellvertretender Chefvolkswirt des Immobilienversicherers First American, erklärte dies gegenüber The Balance per E-Mail.
„Die Hauspreise sind während der Großen Rezession deutlich zurückgegangen, aber in anderen modernen Rezessionen hat der Anstieg der Hauspreise kaum einen Schlag ausgesetzt, und das jährliche Wachstum der Verkäufe bestehender Häuser ist kaum zurückgegangen“, sagte Kushi. „Die Realität ist, dass Hauspreise und Verkäufe bestehender Häuser nicht unbedingt nur wegen einer Rezession zurückgehen. In der Tat profitiert der Immobilienmarkt während einer Rezession auf eine bestimmte Weise: Die Geldpolitik wird in der Regel gelockert, um die Wirtschaft anzukurbeln, was oft zu sinkenden Hypothekenzinsen führt, was die Kaufkraft der Verbraucher erhöht und Häuser erschwinglicher macht.“
Die Federal Reserve bietet einen Blick darauf, wie sich die Hauspreise in den letzten drei Rezessionen entwickelt haben. Die einzige größere Verschiebung nach unten war in der Großen Rezession zu beobachten. Die Preisveränderungen in den Rezessionen von 1991 und 2001 waren viel gedämpfter.
Der Zustand des Wohnraums im Jahr 2020
Im Vergleich zur Großen Rezession sind die Bedingungen dieses Mal anders. Das könnte den Wohnungsbau (und die Hauspreise) vor einem größeren Einbruch schützen. Es gibt ein paar Faktoren, die darauf hindeuten, warum der Wohnungsmarkt einfach stark bleiben könnte.
- Das Angebot ist knapp und die Nachfrage ist hoch: Vor der Großen Rezession gab es eine Schwemme von Wohnungsbeständen und der Bau boomte. Dieses zusätzliche Angebot (plus die Welle von Zwangsvollstreckungen) führte zu fallenden Preisen. Dieses Mal ist das Angebot am entgegengesetzten Ende des Spektrums, mit einer extrem begrenzten Anzahl von Angeboten im ganzen Land. Zusammen mit der starken Käufernachfrage könnte das ausreichen, um die Preise zu stützen, selbst während einer Rezession.
- Die Kreditvergabestandards sind strenger: Die lockeren Kreditstandards in den frühen 2000er Jahren führten dazu, dass viele Hausbesitzer Hypotheken aufnahmen, die sie sich nicht leisten konnten, eine Situation, die sich dann in einer Welle von Zwangsversteigerungen im ganzen Land entlud. Die Kreditgeber haben seitdem (und vor allem in diesem Jahr) ihre Qualifikationsanforderungen verschärft, so dass eine ähnliche Bodenbildung nicht so wahrscheinlich ist.
- Die Zinssätze sind immer noch niedrig: Zu Beginn der Großen Rezession lagen die Hypothekenzinsen bei über 6 %, was es für Hausbesitzer schwieriger machte, ihre Kredite abzubezahlen und Eigenkapital aufzubauen. Obwohl die Zinsen seither stark schwankten, erreichten sie 2020 ein Rekordtief. Jetzt, ein paar Monate später, liegt der durchschnittliche 30-jährige Hypothekenzins laut Freddie Mac am 25. Februar 2021 bei 2,97 %.
Experten erwarten weitgehend, dass der Immobilienmarkt den Sturm während dieser jüngsten Rezession überstehen wird. Die vierteljährliche Prognose von Freddie Mac, die im Juni 2020 veröffentlicht wurde, deutet auf steigende Hauspreise (2,3 % im gesamten Jahr und 0,4 % im Jahr 2021) sowie weiterhin niedrige Hypothekenzinsen hin.
Was die hohe Arbeitslosigkeit für den Hausverkauf bedeutet
Die steigende Arbeitslosigkeit ist eine Sache, die während dieser Rezession ein Problem für den Wohnungsmarkt darstellen könnte. Zum einen könnte sie die Fähigkeit der Amerikaner reduzieren, sich ein Haus zu leisten, und damit die Nachfrageseite der Gleichung beeinträchtigen. Außerdem könnte es für viele Käufer schwieriger werden, sich für Hypothekendarlehen zu qualifizieren.
„Wirtschaftliche Notlagen, insbesondere ein negativer Einkommensschock und hohe Arbeitslosigkeit, können die Zahl der potenziellen Hauskäufer auf dem Markt verringern“, sagte Kushi. „Dennoch gibt es Grund zu der Annahme, dass der Pool potenzieller Hauskäufer nicht so stark schrumpft, wie es die Anträge auf Arbeitslosengeld und die Arbeitslosenquote vermuten lassen.“
Außerdem sind die Verbraucherausgaben sowie die Verschuldungsquote der Haushalte in den letzten Jahren gesunken, was bedeutet, dass die Amerikaner mehr Geld haben, um den Sturm zu überstehen.
Auswirkungen der Bauverlangsamung auf den Wohnungsbau
Vor der Großen Rezession boomte der Bau. Die Baubeginne erreichten 2006 ein fast zwei Jahrzehnte langes Hoch – kurz bevor die Wirtschaft eine Wende zum Schlechten nahm.
Jetzt werden neue Häuser in einem viel langsameren Tempo gebaut. Nach Angaben des Census Bureau waren die Baugenehmigungen, Baubeginne und Fertigstellungen im April 2020 sowohl im Vergleich zum März als auch im Jahresvergleich rückläufig. Die Baubeginne gingen sogar um mehr als ein Viertel zurück, was darauf hindeutet, dass das niedrige Angebot noch eine ganze Weile anhalten könnte (aus Baubeginnen werden typischerweise fertige Wohneinheiten in etwa sieben Monaten).
Wenn das knappe Angebot bestehen bleibt, werden die Preise wahrscheinlich weiter steigen – vor allem wenn mehr potenzielle Käufer auf den Markt kommen. Daten der Mortgage Bankers Association zeigen, dass die Zahl der neuen Hypothekenkredite für den Hauskauf im Mai 2020 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist. Die Nachfrage könnte sogar noch weiter steigen.
Das Fazit
Die Rezession wird jeden Aspekt der Wirtschaft berühren, und der Wohnungsbau ist nicht anders. Bedeutet das, dass eine weitere Pleite bevorsteht? Wahrscheinlich nicht. Die Hauspreise könnten sogar weiter steigen, trotz all der schlechten Wirtschaftsnachrichten.
„Wir haben in diesem Jahr während der traditionellen Frühjahrs-Hauskaufsaison aufgrund der sozialpolitischen Maßnahmen eindeutig einen Rückgang der Hausverkäufe gesehen, aber die Hauspreise sind weiter gestiegen“, sagte Kushi. „Wir gehen davon aus, dass die Hauspreise in den kommenden Monaten weiter steigen werden, während die Verkäufe bestehender Häuser aufgrund des begrenzten Bestands an zum Verkauf stehenden Häusern nur schwer an Fahrt gewinnen werden.“