Die Federal Reserve und die Hypothekenzinsen haben eine sehr enge Beziehung. Es gibt jedoch zwei Konzepte über Hypotheken, die viele Menschen nicht immer verstehen. Das erste ist, wie Hypothekenzinsen bestimmt werden, gefolgt davon, wie diese Hypothekenzinsen beeinflusst werden, wenn die U.S. Federal Reserve Bank Zinsänderungen herausgibt.
Auch wenn Sie diese Konzepte nicht vollständig verstehen, haben Sie immer noch die Möglichkeit, einen guten Zinssatz für Ihren Hauskredit zu bekommen. In herausfordernden Märkten mit wechselnden Zinssätzen hilft es jedoch, die Grundlagen zu kennen, damit Sie auf Ihr eigenes finanzielles Wohlergehen achten können.
Wie Anleihen die Hypothekenzinsen beeinflussen
Entgegen der landläufigen Meinung basieren die Hypothekenzinsen nicht auf der 10-jährigen Treasury Note. Sie basieren auf dem Anleihenmarkt, also auf Pfandbriefen oder hypothekarisch gesicherten Wertpapieren. Bei der Suche nach einem neuen Hauskredit gehen viele Leute online, um zu sehen, wie sich die 10-jährige Treasury Note entwickelt, aber in Wirklichkeit treiben hypothekarisch gesicherte Wertpapiere die Schwankungen der Hypothekenzinsen an.
In der Tat ist es nicht ungewöhnlich, dass sie sich in völlig unterschiedliche Richtungen bewegen, und ohne professionelle Beratung könnte diese verwirrende Bewegung dazu führen, dass Sie eine schlechte finanzielle Entscheidung treffen.
Hypothekenbesicherte Wertpapiere sind Hypothekendarlehen, die in Gruppen oder Bündeln von Wertpapieren verpackt und dann auf dem Anleihenmarkt verkauft werden.Der Preis dieser gebündelten Schuldverschreibungen wird von nationalen und globalen Nachrichtenereignissen angetrieben, was auch die individuellen Hypothekenzinsen beeinflusst.
Die folgende Grafik zeigt den Durchschnitt der 30-jährigen Festhypothekenzinsen von 2000 bis heute:
Wie sich die Aktionen der Fed auf die Hypothekenzinsen auswirken
Wenn die Fed die Zinssätze senkt, besonders durch eine große oder wiederholte Senkung um einen Prozentpunkt, gehen die Leute automatisch davon aus, dass die Hypothekenzinsen fallen werden.
Aber wenn Sie die Hypothekenzinsen verfolgen, werden Sie sehen, dass die meiste Zeit die Zinsen sehr langsam fallen, wenn überhaupt. Historisch gesehen bleiben die Hypothekenzinsen, wenn die Fed die Zinsen drastisch gesenkt hat, fast identisch mit den Zinsen, die Monate vor der Senkung festgelegt wurden, wie auch Monate nach der Senkung. Die Schritte der Fed sind jedoch nicht völlig irrelevant. Sie haben in der Regel eine verzögerte und indirekte Auswirkung auf die Zinssätze für Hauskredite.
Wenn sich die Investoren zum Beispiel Sorgen um die Inflation machen, wird diese Sorge die Zinssätze nach oben treiben. Wenn der Kongress die Wirtschaft ankurbeln und Geld für ein Defizit aufbringen will, wird er mehr US-Treasuries schaffen, die die Leute kaufen können. Dieses zusätzliche Angebot an neuen Treasuries kann auch dazu führen, dass sich die Hypothekenzinsen nach oben bewegen.
Noch entscheidender ist es, wenn ein Käufer dabei ist, eine Entscheidung zu treffen, ob er einen Kredit kurz vor einer Zinssenkung der Fed abschließen möchte. Angenommen, ein Käufer hat einen Vertrag abgeschlossen und denkt, dass die Fed die Zinsen nächste Woche senken wird. Der Käufer könnte versucht sein, zu warten, bevor er den Kredit abschließt – ein großer Fehler.
Wenn die Fed diese große Senkung vornimmt, sagen wir um 50 Basispunkte oder mehr, kann dies tatsächlich dazu führen, dass die 30-jährigen Festzinsen zunächst in die Höhe schnellen. Aber im Laufe der Zeit gleichen sich die Zinssätze in der Regel wieder an oder holen ihre Verluste wieder auf – natürlich in Abhängigkeit von den aktuellen Markttrends. Also, wenn ein Käufer innerhalb von drei Wochen vor dem Abschluss vor einer erwarteten Fed-Senkung ist, ist es in der Regel empfohlen, in vor der Fed-Zinssenkung zu sperren, um die ursprüngliche gute interest rate.
Understanding APR
Sie werden wahrscheinlich sehen, APR jedes Mal, wenn Sie sich auf Hypothekenzinsen. APR steht für „annual percentage rate“. Es ist der Zinssatz, der auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung angewendet wird, plus zusätzliche Gebühren. Sagen wir, Ihre monatliche Hausrate hat einen Zinssatz von 4,75%, aber der effektive Jahreszins Ihres Kredits beträgt 5%. Die Differenz ergibt sich aus Vorab- oder laufenden Gebühren.
Berechnung eines Hypothekenzinssatzes
Die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen werden aus einem Index, der auf dem aktuellen Markt basiert, wie z.B. dem Anleihenmarkt, und einem Aufschlag, der den Gewinn des Kreditgebers darstellt, gebildet. Wenn Sie sich die veröffentlichten Zinssätze ansehen, beachten Sie, dass diese in der Regel einen Durchschnittswert darstellen und dass die Zinssätze in Ihrer spezifischen geografischen Region möglicherweise variieren.
Die Zinssätze, die Ihnen angeboten werden, werden auch durch Ihren Kredit-Score-Bereich beeinflusst. Die Kreditgeber berechnen den Preis für Ihr Hypothekendarlehen auf der Grundlage Ihres Risikoprofils.
Wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit haben, ist es statistisch gesehen viel unwahrscheinlicher, dass Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, so dass Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten werden. Wenn Sie eine niedrigere Kreditwürdigkeit haben, wird Ihr Kreditgeber mehr Zinsen verlangen, um das zusätzliche Risiko eines Kreditausfalls zu kompensieren, so dass Sie einen höheren Zinssatz zahlen müssen.
Das Fazit
Hypothekenzinsen sind nicht so einfach, wie sie scheinen. Mehrere wirtschaftliche und regulatorische Faktoren können beeinflussen, wann sie steigen und fallen: Staatsanleihen, hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, Zinssenkungen der Fed und mehr. Während durchschnittliche Hausbesitzer keine Experten sein müssen, was die Hypothekenzinsen beeinflusst, ist es hilfreich, die Einflüsse dahinter zu verstehen.
Was wirklich zählt, ist, wie sich die Hypothekenzinsen auf Sie auswirken, wenn es Zeit ist zu kaufen. Denken Sie daran, dass Ihr Zinssatz (hoch oder niedrig) etwas anderes ist als Ihr effektiver Jahreszins. Sie wollen, dass die Lücke zwischen Ihrem Zinssatz und dem effektiven Jahreszins so klein wie möglich ist, da eine größere Lücke bedeutet, dass mehr in den Kredit hineingeworfen wird.
Und während Sie sich für einen Kredit entscheiden, denken Sie daran, dass die Raten, die Sie sehen, oft ein Durchschnittswert oder ein Tiefstwert sind, der nur denjenigen mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit, Einkommen und Schuldenmetrik angeboten wird.