Lorsque vous parcourez les annonces immobilières, les prix attachés à ces propriétés aident à vous donner une idée de la somme d’argent dont vous aurez besoin pour acheter chaque maison. Mais qui fixe ces chiffres ? Si le vendeur de la maison travaille avec un agent immobilier ou un courtier pour gérer sa transaction, le prix de liste de la maison est probablement l’avis de prix du courtier, ou BPO.
Qu’est-ce qu’un avis de prix du courtier ?
Définition de l’avis de prix du courtier
Un avis de prix du courtier, communément appelé BPO, est l’avis d’un professionnel de l’immobilier sur la valeur d’une propriété. Les BPO sont le plus souvent utilisés lors de la fixation du prix de liste d’une propriété, similaire à une analyse comparative du marché, et dans le cas d’une saisie ou d’une vente à découvert.
Pour déterminer le BPO, un agent ou un courtier immobilier utilisera son expertise pour attribuer un montant en dollars à une propriété en fonction de certains facteurs. Les BPO sont normalement effectués par un courtier qui connaît bien le marché immobilier local.
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« Habituellement, l’agent fait cela dans le cadre de son contrat d’inscription lorsqu’il vend une maison « , explique Rocke Andrews, président de l’Association nationale des courtiers en prêts hypothécaires et propriétaire de Lending Arizona. « Ils examinent des propriétés similaires qui ont été vendues récemment et fournissent une estimation de ce à quoi la maison devrait être cotée. »
Il existe deux principaux types de BPO : interne et externe. Un BPO interne implique qu’un courtier passe du temps à l’intérieur de la propriété pour évaluer l’état de la maison, prendre des mesures et capturer des photographies. Avec un BPO externe, parfois appelé un drive-by BPO, un courtier peut simplement être en mesure d’évaluer l’extérieur de la propriété avant de lui donner un prix indicatif.
Un BPO est utile dans les premières étapes de la transaction immobilière lors de la fixation du prix de liste d’une maison. Le vendeur de la maison obtient une compréhension de ce que la propriété va commander, et l’acheteur obtient une compréhension de ce qu’il devra payer pour la posséder.
Dans le processus de prêt hypothécaire, cependant, les BPO ne sont pas la méthode à privilégier. Dans la plupart des cas, un prêteur demandera une évaluation professionnelle de la propriété pour déterminer sa valeur, au lieu d’un BPO.
Les BPO ne sont pas acceptés pour les prêts hypothécaires vendus à Fannie Mae ou Freddie Mac ou garantis par la Federal Housing Administration (FHA), le ministère des Anciens combattants (VA) ou le ministère de l’Agriculture (USDA), selon Jefferson L. Sherman, président de l’Appraisal Institute.
« Il existe 14 États où les BPO sont censés être utilisés uniquement dans le but de fournir à un acheteur, un vendeur, un acheteur potentiel ou un vendeur potentiel un prix d’inscription ou d’achat », explique Sherman. « Cependant, chacune de ces lois est nuancée. »
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Comment . les évaluations et les BPO sont différents
Il y a quelques caractéristiques importantes qui distinguent une évaluation d’un avis de prix de courtier.
Premièrement, une évaluation précise nécessite un niveau d’expertise et de formation élevé.
« Les évaluations sont effectuées par des professionnels de l’évaluation dûment certifiés qui ont satisfait à des normes étendues d’éducation, d’expérience et de test en matière d’évaluation, ont démontré leur compétence en matière d’évaluation en passant un examen national et adhèrent à des normes d’évaluation uniformes généralement acceptées », explique Sherman.
Deuxièmement, les évaluateurs professionnels n’ont généralement pas de conflits d’intérêts qui pourraient influencer leur opinion. Alors qu’un professionnel de l’immobilier recevra probablement une commission basée sur le prix de vente de la maison, un évaluateur est payé uniquement pour le travail de détermination de la valeur de la propriété.
Les BPO sont également moins chers que le coût d’une évaluation. Un BPO coûte environ 50 dollars, selon Andrews, alors qu’une évaluation peut coûter entre 300 et 450 dollars ou plus.
Quand un BPO a du sens
Dans certaines situations, comme une saisie ou une vente à découvert, les BPO peuvent jouer un rôle important.
« À l’époque du ralentissement de l’immobilier, il y avait tellement de saisies et de propriétés sur le marché que les prêteurs les utilisaient en raison d’un délai d’exécution plus rapide et de frais moins élevés », explique Andrews.
Ce raisonnement s’applique encore aujourd’hui, bien que dans un marché immobilier beaucoup plus sain. Sherman souligne que la Pennsylvanie a récemment approuvé une loi qui « dit que les BPO ne peuvent pas être utilisés pour tout type d’objectif hypothécaire, à l’exception des ventes à découvert et des travaux de pré-forclusion. »
Donc, si vous achetez une propriété en détresse, un BPO pourrait être l’opinion qui s’avère être plus proche des faits que celle d’un évaluateur professionnel Si vous demandez un prêt hypothécaire, cependant, votre prêteur demandera très probablement une évaluation pour obtenir une lecture de la valeur de la maison, et non un BPO.
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