Par Julian Hebron le 15 juin 2018
La valeur nette de votre maison est le pourcentage de la valeur de votre maison que vous possédez, et c’est la clé de la création de richesse par l’accession à la propriété. Examinons de plus près comment construire la valeur nette de votre maison sans exploser votre budget – et comment y accéder lorsque vous en avez besoin.
Combien de valeur nette possédez-vous ?
La valeur nette est facile à calculer lorsque vous achetez une maison pour la première fois, car il s’agit essentiellement de votre mise de fonds. Par exemple, si vous mettez 11 250 $ en acompte sur une maison de 225 000 $, votre acompte est de 5 % et votre équité l’est aussi.
De 2016 au premier trimestre de 2018, la plupart des acheteurs d’une première maison aux États-Unis ont commencé avec environ 7 % d’équité, selon Inside Mortgage Finance. C’est encourageant car cela montre que vous n’avez pas besoin de passer des années à épargner pour un acompte de 20 pour cent ou plus avant d’acheter. Les acheteurs de maisons à répétition ont commencé avec plus de capitaux propres, à environ 17 pour cent.
Comment construire votre équité
Voici six façons dont votre maison peut créer de la richesse pour vous. Certaines nécessitent du temps, de l’argent – ou les deux. Un prêteur peut vous aider à décider ce qui fonctionne le mieux pour vous.
Laissez votre maison s’apprécier
Constituer des capitaux propres par l’appréciation peut prendre peu ou beaucoup de temps, selon le marché. Avec les prix des maisons qui augmentent comme ils l’ont fait ces dernières années, l’appréciation a été une aubaine pour de nombreux propriétaires.
Les recherches de Zillow indiquent que la valeur médiane des maisons est passée de 185 000 $ en avril 2016 à 216 000 $ en avril 2018. Si vous avez acheté une maison pour 185 000 $ en avril 2016 avec un acompte de 12 950 $, votre équité de départ de 7 pour cent aurait augmenté à 23 pour cent en avril 2018.
Nous calculons cela en soustrayant le solde actuel de votre prêt (165 600 $) de la valeur actuelle de votre maison (216 000 $). Puis nous divisons la différence par la valeur actuelle de votre maison. Un huitième de ces 16 % de fonds propres supplémentaires provient du remboursement de votre prêt hypothécaire, et le reste de l’appréciation du marché.
Si vous avez attendu deux ans et acheté la même maison en avril 2018 avec un acompte de 20 % de 43 200 $, vous avez commencé avec 20 % de fonds propres. Vous avez également utilisé 3,3 fois plus de liquidités pour effectuer l’achat. Et voici le coup de théâtre : votre coût mensuel total de logement serait le même – environ 1 050 $ dans les deux cas.
Cet exemple illustre deux choses :
Premièrement, le pouvoir de l’appréciation de la maison. C’est un peu comme acheter des actions et profiter de la hausse de leur valeur. Mais il y a aussi une différence : Alors que vous paierez des gains en capital sur la hausse de la valeur des actions, vous êtes exempté de payer des impôts sur les gains en capital de la maison principale jusqu’à 250 000 $, ou 500 000 $ pour les couples mariés.
Deuxièmement, attendre d' »épargner suffisamment » n’est pas le principal facteur pour déterminer si vous pouvez vous permettre d’acheter une maison. Lorsqu’il s’agit de se qualifier pour un prêt, les prêteurs examinent effectivement votre mise de fonds. Ils voudront également savoir combien vous disposerez de réserves d’argent après la conclusion du contrat. Mais il y a beaucoup d’options pour des mises de fonds faibles qui nécessitent des réserves minimales.
Votre budget mensuel est le principal facteur que les prêteurs prennent en compte pour décider si vous pouvez vous permettre une maison. Les prêteurs vous permettront de consacrer entre 43 % et 49 % de votre revenu aux factures mensuelles, ce qui est en fait du côté élevé et pourrait grever votre budget.
Depuis 2016, la plupart des primo-accédants ont consacré environ 38 % de leur revenu au logement et à d’autres dettes, ce qui constitue un plafond plutôt sûr pour l’établissement du budget.
Faire un acompte plus important
Vous pouvez le faire mais, comme nous l’avons vu, attendre pour économiser des liquidités supplémentaires peut aller à l’encontre de vos intérêts financiers plus larges si vous perdez la chance de construire des capitaux propres grâce à l’appréciation. Par conséquent, vous devez trouver un équilibre entre la mise de fonds, le budget mensuel et l’épargne pour d’autres priorités. Un bon prêteur peut vous fournir des informations sur les taux et le marché pour vous aider à le faire.
Utiliser les mannes financières
Profitez des primes de travail, des cadeaux familiaux et des héritages pour rembourser votre hypothèque. Si vous remboursez en une seule fois, voyez si votre prêteur recalculera (ou « refonte ») votre paiement en fonction du nouveau solde plus bas.
Faites des paiements toutes les deux semaines
Faites des paiements hypothécaires toutes les deux semaines au lieu d’une fois par mois. Au cours d’une année, cela représentera 13 paiements mensuels au lieu de 12. Vous augmenterez votre capital plus rapidement et réduirez de cinq à six ans la durée d’un prêt hypothécaire de 30 ans. Assurez-vous simplement que votre prêteur ne vous facture pas des frais supplémentaires pour le traitement des paiements bimestriels.
Coupez la durée de votre prêt en deux
Souscrivez un prêt hypothécaire de 15 ans au lieu d’un prêt de 30 ans, et vous accumulerez des capitaux propres deux fois plus vite. Deux mises en garde ici : Vous aurez un paiement mensuel nettement plus élevé et, à cause de cela, vous aurez peut-être plus de mal à vous qualifier.
Faites des améliorations à la maison
Les nouveaux appareils électroménagers ou les caractéristiques cosmétiques comme la peinture sont peu susceptibles d’augmenter la valeur. Seules les grandes améliorations comme de nouvelles cuisines, ou des salles de bains supplémentaires ou d’autres pièces ajouteront une valeur significative. Assurez-vous que le coût de ces améliorations créera la valeur ajoutée que vous recherchez.
Comment utiliser vos fonds propres
Vous devez emprunter ou vendre votre maison pour utiliser vos fonds propres. Les trois moyens les plus connus d’accéder à vos capitaux propres par l’emprunt sont une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), un prêt sur valeur domiciliaire ou un refinancement en espèces. Comparez les avantages et les inconvénients de chacun.
Les taux augmentent en ce moment, de sorte que ces options d’emprunt pourraient coûter plus cher à l’avenir. Discutez avec votre prêteur pour déterminer la meilleure approche pour vous.
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Note : Les points de vue et les opinions exprimés dans cet article sont ceux de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement l’opinion ou la position de Zillow.
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