Grâce au déploiement des réseaux 5G et à la demande accrue d’étendre le service cellulaire à des zones plus rurales, on parle beaucoup des tours cellulaires et des baux de tours cellulaires. L’activité de location de tours a augmenté l’année dernière et les taux prévus pour l’année à venir indiquent une croissance encore plus importante dans les années à venir.
Chaque jour, des propriétaires fonciers sont contactés pour ajouter des tours cellulaires sur leurs terres et les baux existants sont prolongés.
A première vue, les offres de location semblent formidables. La société de tour vous dira que c’est une situation gagnant-gagnant – et cela peut certainement l’être. Mais avant de signer la ligne pointillée, il est important de comprendre ce à quoi vous renoncez & ce que vous allez gagner.
Engagement à long terme
L’un des facteurs les plus importants à considérer est la durée du contrat & qui est légalement obligé par celui-ci. Mon père avait l’habitude de me dire que certaines situations ressemblaient à un « petit déjeuner de jambon et d’œufs ». Le poulet participe et le cochon s’engage.
Pour en savoir plus sur ce sujet, voir un autre article de Hugh Odom ici sur la fracture sans fil dans l’Amérique rurale
La plupart des baux de tours cellulaires sont identiques à un » petit-déjeuner jambon-œuf » : la société de tours cellulaires peut résilier le bail de tours cellulaires quand elle le souhaite, mais le propriétaire est engagé pour 20, 30 ans ou plus.
Avant de vous asseoir à la table du petit-déjeuner avec une société de tours cellulaires, sachez exactement ce qu’il y a au menu.
Ce que vous gagnez
Ce que vous gagnez en autorisant une tour cellulaire sur votre propriété est simple : de l’argent. Vous percevrez un loyer ou recevrez un paiement forfaitaire pour le droit d’utiliser votre propriété.
La valeur des sites de tours cellulaires n’est pas déterminée de la même manière que la valeur immobilière, et c’est quelque chose que les propriétaires fonciers doivent comprendre. Chaque site de tour aura sa propre valeur unique. Contrairement à l’immobilier, il n’y aura pas de comparaison avec le taux du marché. Cela signifie que demander à votre voisin de vous parler du bail de sa tour de téléphonie mobile ne fonctionnera pas. Cela signifie également que même si votre voisin accepte une offre basse, vous n’êtes pas obligé de le faire.
En outre, le taux de location d’aujourd’hui n’est que l’image à court terme – à quoi pourrait ressembler le taux de location dans 5 ou même 10 ans ? Les contrats de location des tours de téléphonie cellulaire sont structurés pour de longues périodes de temps, jusqu’à 90 ans. Les coûts sont importants. L’installation de la tour, l’ajout d’équipements supplémentaires nécessaires et la mise à jour de toute amélioration nécessaire sur le site lui-même peuvent coûter des centaines de milliers de dollars.La durée d’un bail est pluriannuelle parce que la société de tours cellulaires doit occuper et utiliser le site assez longtemps pour pouvoir récupérer une partie de son argent investi.
En raison du temps et de l’argent impliqués, les sociétés de télécommunications n’accordent généralement jamais un large droit de résiliation à la fin d’un bail ou d’un renouvellement. Du moins pas pour le propriétaire, bien qu’elles puissent inclure une clause de résiliation anticipée pour elles-mêmes. Cela permet à la société de tours cellulaires de résilier le bail si l’emplacement de la tour devient inutilisable en raison de problèmes technologiques, ou si elle perd sa licence ou son permis d’exploitation, ou, plus important encore, si elle trouve le site de la tour inadapté en raison de changements dans les conditions économiques.
Ce que vous abandonnez
Il y a de multiples facteurs à prendre en compte lors de la négociation d’un bail de tour cellulaire, que le bail soit nouveau ou existant. La chose la plus importante à garder à l’esprit est que le pouvoir de négociation du propriétaire est directement lié aux options disponibles dont dispose une société de téléphonie cellulaire, ainsi qu’à la valeur globale de l’emplacement (ou de l’emplacement potentiel) de la tour de téléphonie cellulaire.
Par exemple, y a-t-il d’autres bâtiments ou propriétés dans la région avec une disposition et des classifications de zonage similaires que la société de téléphonie cellulaire pourrait envisager ? La propriété permet-elle suffisamment d’espace pour non seulement la construction d’une tour, mais aussi une éventuelle expansion à l’avenir ? Une société de tours cellulaires aura généralement besoin de n’importe où de 500 à 5 000 pieds carrés de surface au sol sur une installation de tour.
Les autres considérations comprennent les implications à long terme et l’exposition possible à la responsabilité. Les choses à considérer sont :qu’arrive-t-il si un propriétaire veut vendre le terrain mais ne peut pas résilier le contrat ? Que se passe-t-il si des améliorations à la propriété sont souhaitées, mais que le propriétaire est limité par l’emplacement de la tour ou d’autres équipements de soutien ? La valeur de la propriété va-t-elle diminuer à cause de la tour cellulaire ? Si la tour est endommagée, qui est responsable du coût de la perte de service pour les clients ?
Les propriétaires doivent structurer la flexibilité et la protection de leurs terres et de leurs droits, car personne ne peut savoir ce que l’avenir apportera. Sans consultation appropriée, les contrats sont rédigés avec des termes destinés à protéger l’entreprise, et non le propriétaire. Certes, les tours cellulaires peuvent être un coup de pouce économique pour les propriétaires fonciers, mais les options doivent être soigneusement pesées avant la signature de tout document.
Hugh Odom est le président & fondateur de Vertical Consultants, une société de conseil en location de tours cellulaires. Avant de fonder Vertical Consultants, Odom a travaillé pendant 10 ans comme avocat pour AT&T, négociant des contrats de location de tours cellulaires. Il apporte maintenant son expérience et son expertise pour aider les propriétaires fonciers et les gestionnaires immobiliers à obtenir le meilleur accord possible pour leurs propriétés. Pour en savoir plus, consultez le site https://www.celltowerleaseexperts.com/
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