Le prix d’inscription médian à Chicago est de 189 900 $, en hausse de 11,8 % de janvier 2013 à janvier 2014, selon le plus récent rapport national sur les tendances du logement publié par Realtor.com. Cela place Chicago près du prix d’inscription médian national de 195 000 $ ; cependant, Chicago se trouve en tête de liste des 146 régions classées dans le rapport en termes de nombre total d’inscriptions. Sur les plus de 10 000 propriétés de Chicago actuellement mises en vente sur Realtor.com, dont les prix varient de 8 000 dollars pour les saisies à 32 millions de dollars pour les appartements en copropriété, environ 400 maisons sont sur le marché à un prix compris entre le prix médian de 189 900 dollars et 200 000 dollars. Voici un aperçu de ce qu’environ 200 000 $ vous permettra d’obtenir aujourd’hui sur le marché immobilier de Chicago.
Les zones communautaires
Les 237 miles carrés de terrain qui composent Chicago abritent environ 2,7 millions de résidents vivant au sein de 77 zones communautaires dessinées à l’origine par des chercheurs de l’Université de Chicago à la fin des années 1920. Ces zones communautaires sont regroupées en quatre côtés : Central, North Side, West Side et South Side. Comme sur d’autres marchés, les prix des logements à Chicago varient fortement en fonction de l’emplacement. Par exemple, selon les données de l’agrégateur immobilier en ligne Trulia, le prix moyen des annonces dans le Lincoln Park de Chicago, juste au nord du centre-ville, était de 1,04 million de dollars pour la semaine se terminant le 5 mars 2014. Dans le quartier voisin de North Park, une zone résidentielle du North Side de Chicago, le prix d’inscription moyen était de 244 977 $ au cours de la même semaine. Puisque l’endroit où vous achetez est un facteur déterminant de ce que vous obtenez, nous allons examiner ce que 200 000 $ permettent d’acheter dans les différents quartiers de la ville.
Central
La région centrale est le centre commercial et financier de Chicago, y compris la zone connue sous le nom de The Loop, la section du centre-ville entourée de voies ferrées surélevées ( » L « ). Dans cette zone, les acheteurs disposant d’un budget de 200 000 $ s’intéresseront principalement aux condos et lofts d’une chambre et d’une salle de bain. Beaucoup de ces propriétés font moins de 1 000 pieds carrés et disposent d’équipements tels que des terrasses sur le toit, des salles de fitness, des rangements supplémentaires, un parking chauffé et un système de sécurité 24h/24. Bien que sur le petit côté, la plupart des propriétés sur le marché à ce prix offrent des améliorations telles que des appareils électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit et des armoires en bois dur.
North Side
Le North Side de Chicago est la section résidentielle la plus densément peuplée de la ville. Les acheteurs dans la gamme de prix de 200 000 $ chercheront des propriétés avec une ou deux chambres et une ou deux salles de bain. La plupart des logements disponibles sont des condos de 800 à 1 250 pieds carrés dans des immeubles de grande hauteur qui offrent des commodités telles que des terrasses sur le toit, des centres de remise en forme, des centres d’affaires, des piscines, une sécurité 24 heures sur 24 et des parkings. En fonction de l’emplacement exact, les maisons peuvent être à distance de marche des transports publics, des restaurants et des magasins. À ce prix, attendez-vous à voir des bâtiments plus anciens avec des unités mises à jour qui comprennent des appareils électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit, des revêtements de sol en bois dur et en carrelage, et des briques apparentes.
West Side
Le West Side de Chicago abrite les Chicago Bulls, les Chicago Blackhawks et l’Université de l’Illinois à Chicago. Certains des quartiers du West Side, en particulier ceux qui sont les plus proches du centre-ville, ont connu une revitalisation économique, ce qui a contribué à augmenter la valeur des maisons dans ces zones. Avec un budget de 200 000 $, les acheteurs s’intéresseront aux condos qui offrent généralement une ou deux chambres à coucher et une ou deux salles de bains, avec des améliorations telles que des appareils électroménagers en acier inoxydable et des planchers de bois franc. Les immeubles en copropriété ont tendance à compter environ quatre étages (pas de tours) et peuvent offrir des terrasses, de petites cours et un stationnement dans la rue. Dans cette fourchette de prix, vous pourriez également trouver une petite maison unifamiliale ancienne, bien que l’inventaire des condos soit beaucoup plus élevé.
South Side
Le South Side est la plus grande section de Chicago, englobant environ 60 % de la superficie de la ville. À un prix de 200 000 $, les acheteurs trouveront surtout des maisons unifamiliales avec quelques condos et maisons de ville. La plupart des maisons individuelles sont des propriétés à deux étages, de 1 800 à 2 000 pieds carrés, construites au début des années 1900, avec trois chambres et deux salles de bain. Certaines maisons sur le marché ont quatre ou cinq chambres, mais en raison de leur âge, elles peuvent n’avoir qu’une ou deux salles de bains. À ce prix, les maisons peuvent avoir des planchers de bois franc ou de la moquette neuve, des appareils électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit, une cheminée et une petite cour.
Acheter ou louer ?
À l’échelle nationale, l’écart entre les coûts de location et d’achat s’est rétréci, en partie en raison de la hausse des taux d’intérêt et des prix des maisons. Il y a un an, le rapport Rent vs Buy de Trulia montrait qu’en moyenne dans tout le pays, il était 44 % moins cher d’acheter une maison que de la louer. Aujourd’hui, le rapport le plus récent de Trulia indique qu’il est désormais 38 % moins cher d’acheter que de louer. Le rapport compare les coûts sur une période de sept ans à l’aide de cinq calculs :
- La moyenne des loyers et des prix de vente pour un ensemble identique de propriétés ;
- Le coût mensuel total initial de la propriété (en supposant une mise de fonds de 20 % et un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 3.5 % d’intérêt, ainsi que les dépenses annuelles d’entretien, d’assurance, de services publics et d’impôt foncier) et de location (loyer mensuel plus assurance du locataire);
- Les coûts mensuels totaux futurs de la propriété et de la location ;
- Les coûts et produits uniques (pour la propriété, cela comprend les frais de clôture et l’impôt sur les gains en capital de 15 % pour les gains supérieurs à l’exclusion annuelle de 500 000 $ ; pour la location, cela comprend le dépôt de garantie d’un mois) ; et
- La valeur actuelle nette pour tenir compte du coût d’opportunité de l’argent (cela compare les flux de trésorerie dans le temps.
Bien que les taux d’intérêt soient encore attrayants, que les stocks s’améliorent et que les normes de prêt se soient assouplies depuis le contexte de crise financière post-2008, l’achat n’est pas toujours le bon choix pour tout le monde. La décision d’acheter ou de louer dépend de nombreux facteurs, dont l’endroit où vous prévoyez de vivre, le taux hypothécaire, la tranche d’imposition et l’horizon temporel. Par exemple, si vous obtenez un prêt à taux fixe de 3,5 % sur 30 ans, que vous êtes dans la tranche d’imposition de 15 % et que vous prévoyez de rester dans votre maison pendant sept ans, il serait 44 % moins cher d’acheter que de louer à Chicago. Supposons maintenant que vous ayez un prêt de 4,8 %, que vous soyez dans la tranche d’imposition de 25 % et que vous prévoyiez de déménager après trois ans. Dans ces conditions, il n’est que 22 % moins cher d’acheter que de louer à Chicago, selon le rapport Trulia Rent vs Buy. En fonction de votre situation et des circonstances exactes, décider d’acheter ou de louer peut être une décision facile, ou une décision qui nécessite beaucoup de réflexion et de calcul.
La ligne de fond
Bien que la maison la plus chère sur le marché de Chicago en ce moment soit un condo penthouse de 32 millions de dollars, il existe de nombreuses propriétés disponibles dont le prix est proche du prix d’inscription médian de 189 900 $ pour la ville. Les acheteurs qui cherchent à vivre près du centre-ville s’intéresseront aux propriétés dans les tours d’habitation en copropriété, tandis que ceux qui cherchent plus loin trouveront une sélection de condos, de maisons de ville et de maisons unifamiliales. Beaucoup de propriétés de Chicago dans cette gamme de prix sont des maisons et des bâtiments plus anciens qui ont été mis à jour pour plaire aux acheteurs d’aujourd’hui, tout en conservant le charme et les éléments architecturaux intéressants que l’on trouve dans les maisons plus anciennes de la ville.