16 octobre 2018
Alors que l’activité hôtelière continue de se développer en réponse à la forte économie américaine, les promoteurs recherchent des opportunités stratégiques pour desservir les zones métropolitaines et suburbaines. Pour ce faire, ils construisent des hôtels dotés des équipements les plus récents, de matériaux de qualité et des techniques de construction les plus rentables. Comprendre le coût de construction d’un hôtel à l’endroit choisi est essentiel pour la rentabilité du projet.
Pour comprendre ce qu’il faut pour construire un hôtel, il est utile de décomposer les coûts en composants standard.
Coûts standard d’un hôtel – Liste des composants
Coûts du terrain
Les coûts varient selon l’emplacement et la façon dont le terrain a été acquis. Les terres peuvent être achetées en tant qu’acquisitions directes de sites basées sur le marché. Ou bien, le terrain peut être disponible par héritage ou acheté de longue date. Les promoteurs attribuent généralement au terrain une valeur en pourcentage du budget total. En 2018, cela représente en moyenne 14 % pour les projets hôteliers basés aux États-Unis.
Coûts difficiles
Savez-vous que les coûts de brique et de mortier prédominent dans le développement hôtelier ? Cependant, ils peuvent varier considérablement en fonction du type et de l’emplacement de la construction. Par exemple, un hôtel à service limité peut aller d’un bâtiment à ossature de bois de trois étages à une tour à ossature d’acier de classe A dans un environnement urbain. Une chambre haut de gamme peut coûter cinq fois plus cher à construire qu’une chambre bas de gamme. Les coûts de construction non résidentielle ont augmenté de 5,1 % pour les 12 mois se terminant le 31 mars 2018. Cette augmentation est la plus élevée depuis 2010. Toutefois, elle est bien inférieure au taux record de 10,6 %. Et, les coûts en dur varient en moyenne de 61% à 71% des coûts totaux du projet. Cela dépend de la classification de l’hôtel (du milieu de gamme au luxe).
Coûts souples
Ces coûts couvrent les frais hors construction. Ils comprennent les coûts des services d’ingénierie et d’architecture, les permis, les taxes de financement, les assurances, l’habilitation, la certification LEED et ainsi de suite. Parfois, les coûts accessoires incluent les dépenses post-construction, notamment la sécurité et l’entretien. Le financement représente généralement la part la plus importante des coûts accessoires. Ils représentent généralement 2 à 4 % du budget du projet. Les coûts d’habilitation sont plus élevés dans les zones urbaines et les environnements sensibles. En moyenne, les coûts accessoires représentent 7 % à 17 % du budget total du projet.
Pour plus d’informations sur les coûts durs et les coûts accessoires, lisez notre guide, Coûts durs contre coûts accessoires. Soft Costs in Commercial Real Estate.
FF&E Costs
Les coûts de mobilier, d’agencement et d’équipement représentent 8 % à 12 %, en moyenne, des projets de construction hôtelière. Ces coûts comprennent le mobilier pour les chambres des clients et les espaces publics, les installations sanitaires, la moquette, l’équipement de cuisine et de buanderie, et les systèmes technologiques. Certains projets pourraient classer ces coûts comme des coûts durs.
Frais de pré-ouverture et fonds de roulement
Ces coûts sont essentiels à la mission, mais certains projets les excluent du budget de développement. Les coûts comprennent les stocks, les fournitures de fonctionnement, le personnel de pré-ouverture, le pré-marketing et les services techniques. Ces coûts représentent 2 à 6 % du budget total du projet.
Vidéo : Pourquoi la construction d’un hôtel est la meilleure façon d’aménager un terrain
Combien coûte la construction d’un hôtel ?
Coût de construction de l’hôtel » moyen «
Définir ce qui constitue l’hôtel » moyen » est problématique en raison du grand nombre de variables. L’hôtel dispose-t-il d’une salle de conférence, d’une piscine, d’un restaurant et/ou d’une salle de sport ? Le hall d’entrée est-il chic ou ordinaire ? Indépendamment du grand nombre de variables, des statistiques sur les coûts moyens sont disponibles. Plus précisément, l’hôtel américain moyen occupe environ 48 000 pieds carrés et compte 115 chambres d’environ 325 pieds carrés. Les chambres comprennent une salle de bain complète et mesurent en moyenne 13×25 pieds.
Les projets hôteliers de qualité utilisent les meilleures techniques et matériaux disponibles pour réduire les coûts de réparation et de remplacement. Les hôtels construits selon des normes de qualité ont un coût de construction commerciale en 2018 de 463 $ par pied carré. Ce coût par pied carré suppose une main-d’œuvre syndiquée. L’hôtel » moyen » coûte 22,2 millions de dollars à réaliser. Cependant, la variabilité est énorme. Une étude réalisée en 2017 par Cushman & Wakefield a élaboré ces coûts moyens par chambre pour cinq classes d’hôtel :
- Moyen de gamme : 115 000 $
- Moyen supérieur de gamme : 148 000 $
- Haut de gamme : 209 000 $
- Haut de gamme : 398 000 $
- Luxe : 1 515 000 $
Il est important de se rappeler la variabilité intégrée dans ces moyennes. Par exemple, un hôtel haut de gamme coûte beaucoup plus cher à construire dans un grand centre urbain que dans un marché secondaire. Les techniques de construction modulaire ont le potentiel de raccourcir le temps de construction. Cela permet de ramener les coûts à des niveaux plus réalistes. Bien sûr, une fois tous les coûts calculés, vous devrez trouver le meilleur financement de la construction d’un hôtel.
Coût de la construction d’un hôtel 3 étoiles
Un hôtel 3 étoiles est une propriété moyenne offrant des services sélectionnés. Sans surprise, de nombreuses variables affectent le coût de construction d’un hôtel 3 étoiles, notamment :
- L’emplacement
- La concurrence proche
- Les installations de restauration
- La salle de banquet/conférence
- Le salon de réception
- La piscine/la gymnastique
Beaucoup de ces caractéristiques sont standard sur les hôtels 4 et 5 étoiles mais restent optionnelles sur les propriétés 3 étoiles. Une enquête sur les hôtels à service sélectif a révélé que les coûts d’aménagement s’élevaient à 221 000 dollars par chambre. Pour un hôtel de 100 chambres, le coût moyen d’un hôtel 3 étoiles s’élève à 22,1 millions de dollars.
Coût de construction d’un hôtel 4 étoiles
Un hôtel 4 étoiles offre des services complets. Naturellement, cette classe d’hôtel est haut de gamme et s’adresse à des voyageurs plus avisés. En tant qu’hôtel à service complet, vous vous attendez à trouver des options de restauration, notamment des restaurants, des bars et un service d’étage 24 heures sur 24. Les chambres sont plus grandes et bien meublées. Attendez-vous à trouver un salon de réception plus grand et beaucoup plus haut de gamme, une salle d’installations, une salle de sport bien équipée et une piscine. Le coût moyen par chambre est de 318 200 $. Le coût moyen d’un hôtel 4 étoiles est donc de 31,82 millions de dollars pour un hôtel de 100 chambres. Bien entendu, l’emplacement est le facteur déterminant du coût de construction d’un établissement 4 étoiles.
Coût de construction d’un hôtel 5 étoiles
Un hôtel 5 étoiles est un établissement de luxe. Il attire les voyageurs fortunés qui ont les attentes les plus élevées et le portefeuille qui va avec ! Généralement, ces hôtels sont situés dans les quartiers du centre-ville et au bord de l’océan, bien que les établissements 5 étoiles puissent résider dans des zones suburbaines et rurales. Un établissement 5 étoiles offre de nombreux avantages supplémentaires, tels qu’un service de conciergerie, un service de voiturier et de grandes suites de luxe, avec éventuellement plusieurs chambres et salles de bains. Vous trouverez également un spa, un ou plusieurs restaurants et bars haut de gamme, des massages dans les chambres, et bien plus encore. Le coût de construction par chambre est en moyenne de 604 200 dollars, ce qui situe le coût de construction d’un hôtel 5 étoiles de 100 chambres à plus de 60 millions de dollars.
Le joker environnemental
Lorsque l’on se demande « Combien coûte la construction d’un hôtel ? », on ne peut négliger les risques imposés par des événements environnementaux négatifs. Ces événements peuvent inclure les ouragans et les incendies de forêt, qui semblent augmenter en fréquence et en gravité. Et bien sûr, le coût de construction d’un hôtel montera en flèche si le site de construction est frappé par un ouragan. C’est une réalité dans le secteur hôtelier. Les ouragans ont augmenté les coûts de construction des hôtels cette année et l’année dernière. Cela s’est produit, par exemple, sur certains sites du Sud-Est, notamment en Floride, en Géorgie et dans les Carolines. Lors d’une catastrophe naturelle, les matériaux et la main-d’œuvre deviennent rares et beaucoup plus coûteux.
Lors de l’analyse de l’impact des catastrophes naturelles sur les projets de construction hôtelière. Par exemple, les facteurs importants comprennent :
- Quel est le stade actuel de la construction ?
- À quelle distance du site de construction se trouve la zone d’impact ?
- Quel pourcentage des matériaux de construction a déjà été acheté ?
Le pire des scénarios
Certainement, le pire des scénarios se produit lorsque la trajectoire de l’ouragan passe directement sur le site de construction. Mais il faut également tenir compte des effets secondaires, comme la destruction survenant dans les zones où les matériaux de construction sont fabriqués ou expédiés. Les ports de Floride, du Texas et de Louisiane sont toujours occupés à expédier des FF&E et d’autres matériaux. Lorsqu’un port est mis hors service par un ouragan, les calendriers de livraison sont perturbés et les prix des matériaux augmentent. Les coûts de construction augmentent dans tout le pays, et pas seulement dans le Sud-Est.
Cependant, à certains égards, un hôtel en construction pourrait se remettre d’une catastrophe naturelle plus rapidement qu’un hôtel existant qui a besoin de réparations importantes. D’une part, les chantiers de construction des hôtels disposent déjà de la main-d’œuvre et des matériaux nécessaires. En revanche, les hôtels existants sont en concurrence avec les résidents pour la main-d’œuvre et les matériaux. Après le passage d’un ouragan, les matériaux tels que les matériaux de toiture, le bois et les cloisons sèches sont très demandés. De même, les incendies de forêt au Canada et en Californie ont provoqué une flambée des prix du bois dans tout le pays. Un projet d’hôtel touché par une catastrophe qui a besoin, par exemple, de cloisons sèches, peut devoir payer un supplément pour les matériaux et l’expédition depuis des entrepôts éloignés.
Il peut être difficile de créer des plans d’urgence utiles qui anticipent les catastrophes naturelles. Cela est dû au fait que chaque événement est si unique. Néanmoins, les promoteurs ont tout intérêt à mettre de côté des fonds d’urgence importants. Cela est particulièrement vrai dans les régions qui sont confrontées aux plus grands risques environnementaux. En outre, les projets de construction peuvent bénéficier d’un calendrier d’achèvement avant le début de la saison des ouragans. Cela est particulièrement vrai dans le Sud ou la saison des feux de forêt dans l’Ouest.
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