L’année 2020 a été une année pleine de changements économiques importants aux États-Unis. Le chômage a atteint un niveau record de 14,8 % en avril 2020, et les marchés financiers ont atteint des planchers jamais vus depuis des années à peu près au même moment.
Les prix des logements suivront-ils le même chemin ? Alors que la récession de 2020 rappelle certainement les poussées de saisies et l’effondrement des prix des maisons de 2007 à 2009, il semble que cette fois-ci puisse être un peu différente pour le marché immobilier.
Les prix des logements dans une récession
Les États-Unis ont connu plusieurs récessions au fil des ans, la pire étant la Grande Récession qui a transpiré de 2007 à 2009. À l’époque, les prix des maisons dans la plupart des régions des États-Unis ont plongé, le chômage a bondi et de nombreux propriétaires existants se sont retrouvés sous l’eau sur leurs hypothèques – ou en forclusion.
La récession de 2007 à 2009 était plus extrême que d’autres dans l’histoire des États-Unis, et elle n’est pas nécessairement indicative de la façon dont les récessions futures se dérouleront.
Odeta Kushi, économiste en chef adjoint de la compagnie d’assurance titres First American, l’a expliqué à The Balance par courriel.
« Les prix des maisons ont clairement baissé de manière significative pendant la Grande Récession, mais dans d’autres récessions modernes, l’appréciation des prix des maisons n’a pratiquement pas bougé, et la croissance des ventes de maisons existantes d’une année sur l’autre a à peine diminué », a déclaré Kushi. « La réalité est que les prix des maisons et les ventes de maisons existantes ne diminuent pas nécessairement à cause d’une récession. En fait, le marché du logement profite d’une manière spécifique pendant une récession : La politique monétaire est généralement assouplie pour relancer l’économie, ce qui entraîne souvent une baisse des taux hypothécaires, ce qui augmente le pouvoir d’achat des consommateurs et rend les maisons plus abordables. »
La Réserve fédérale offre un aperçu de la façon dont les prix des maisons ont évolué au cours des trois dernières récessions. Le seul changement majeur à la baisse a été observé lors de la Grande Récession. Les variations de prix lors des récessions de 1991 et 2001 ont été beaucoup plus discrètes.
L’état du logement en 2020
Par rapport à la Grande Récession, les conditions sont différentes cette fois-ci. Cela pourrait bien protéger le logement (et les prix des maisons) de tout effondrement majeur. Il y a quelques facteurs qui indiquent pourquoi le marché du logement pourrait juste rester fort.
- L’offre est courte et la demande est élevée : Il y avait une surabondance de stocks de logements avant la Grande Récession et la construction était en plein essor. Cette offre supplémentaire (à laquelle s’est ajoutée la vague de propriétés saisies) a entraîné une baisse des prix. Cette fois-ci, l’offre est à l’opposé du spectre, avec un nombre d’inscriptions extrêmement limité dans tout le pays. Couplez cela avec une forte demande des acheteurs, et cela pourrait juste être suffisant pour soutenir les prix, même pendant une récession.
- Les normes de prêt sont plus strictes : Des normes de crédit lâches au début des années 2000 ont laissé de nombreux propriétaires avec des prêts hypothécaires qu’ils ne pouvaient pas se permettre, une situation qui s’est ensuite désintégrée dans une flambée de saisies à travers le pays. Les prêteurs ont renforcé leurs exigences d’admissibilité depuis lors (et surtout cette année), de sorte qu’un creux similaire n’est pas si probable.
- Les taux d’intérêt sont encore bas : Au début de la Grande Récession, les taux hypothécaires ont oscillé au-dessus de 6 %, ce qui a rendu plus difficile pour les propriétaires de rembourser leurs prêts et de constituer des fonds propres. Bien que les taux aient beaucoup fluctué depuis, ils ont atteint des niveaux records en 2020. Maintenant, quelques mois plus tard, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans au 25 février 2021 est de 2,97 %, selon Freddie Mac.
Les experts s’attendent largement à ce que le logement résiste à la tempête pendant cette dernière récession. Les prévisions trimestrielles de Freddie Mac publiées en juin 2020 soulignaient une hausse des prix des logements (2,3 % sur l’année et 0,4 % en 2021), ainsi que le maintien de taux hypothécaires bas.
Ce que signifie un taux de chômage élevé pour les ventes de logements
La hausse du chômage est un élément qui pourrait poser problème au marché du logement pendant cette récession. D’une part, cela pourrait réduire la capacité des gens à se permettre d’acheter une maison, mangeant ainsi le côté demande de l’équation. De plus, cela pourrait rendre l’éligibilité aux prêts hypothécaires plus difficile pour de nombreux acheteurs.
« Les difficultés économiques, en particulier un choc de revenu négatif et un chômage élevé, peuvent diminuer le nombre d’acheteurs potentiels sur le marché », a déclaré Kushi. « Pourtant, il y a des raisons de croire que le bassin d’acheteurs potentiels ne se réduit pas autant que les demandes d’allocations chômage et le taux de chômage peuvent le suggérer. »
En outre, les dépenses de consommation, ainsi que les ratios dette/revenu (DTI) des ménages, ont diminué ces dernières années, ce qui signifie que les Américains pourraient avoir plus de liquidités pour affronter la tempête.
L’impact du ralentissement de la construction sur le logement
La construction était en plein essor avant la Grande Récession. Les mises en chantier ont atteint un sommet de près de deux décennies en 2006 – juste avant que l’économie ne prenne un mauvais tournant.
Maintenant, les nouvelles maisons sont construites à un rythme beaucoup plus lent. Selon le Census Bureau, les permis de construire, les mises en chantier et les logements achevés étaient tous en baisse en avril 2020, à la fois par rapport à mars et d’une année sur l’autre. Les mises en chantier étaient en fait en baisse de plus d’un quart pour le mois, ce qui indique que ces conditions de faible offre pourraient perdurer pendant un bon moment (les mises en chantier deviennent généralement des unités de logement achevées en sept mois environ).
Si cette offre restreinte se maintient, les prix sont plus susceptibles de continuer à augmenter – surtout si davantage d’acheteurs potentiels arrivent sur le marché. Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que l’activité de nouveaux prêts hypothécaires pour l’achat de maisons a augmenté d’une année sur l’autre en mai 2020. La demande pourrait encore augmenter.
The Bottom Line
La récession touchera tous les aspects de l’économie, et le logement n’est pas différent. Cela signifie-t-il qu’un autre buste est dans les cartes ? Probablement pas. Les prix des maisons pourraient même continuer à augmenter, malgré toutes les mauvaises nouvelles économiques.
« Nous avons clairement constaté une baisse des ventes de maisons cette année pendant la saison traditionnelle d’achat de maisons au printemps en raison des mesures d’assouplissement social, mais les prix des maisons ont continué à augmenter », a déclaré Kushi. « Pour l’avenir, nous prévoyons que les prix des maisons continueront à augmenter dans les mois à venir, tandis que les ventes de maisons existantes pourraient avoir du mal à prendre de l’élan en raison de l’inventaire limité de maisons disponibles à la vente. »
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