La Réserve fédérale et les taux hypothécaires ont une relation très étroite. Cependant, il existe deux concepts concernant les prêts hypothécaires que beaucoup de gens ne comprennent pas toujours. Le premier est la façon dont les taux hypothécaires sont déterminés, suivi de la façon dont ces taux hypothécaires sont affectés lorsque la Réserve fédérale américaine émet des changements de taux.
Même si vous ne comprenez pas complètement ces concepts, vous avez toujours la possibilité d’obtenir un bon taux sur votre prêt immobilier. Sur des marchés difficiles avec des taux d’intérêt changeants, cependant, il est utile de connaître les bases pour pouvoir veiller à votre propre bien-être financier.
Comment les obligations affectent les taux hypothécaires
Contrairement à la croyance populaire, les taux hypothécaires ne sont pas basés sur le billet du Trésor à 10 ans. Ils sont basés sur le marché obligataire, c’est-à-dire sur les obligations hypothécaires ou les titres adossés à des créances hypothécaires. Lorsqu’ils magasinent pour un nouveau prêt immobilier, de nombreuses personnes sautent en ligne pour voir comment se porte le bon du Trésor à 10 ans, mais en réalité, ce sont les titres adossés à des créances hypothécaires qui entraînent les fluctuations des taux hypothécaires.
En fait, il n’est pas inhabituel de les voir évoluer dans des directions complètement différentes et, sans conseils professionnels, ce mouvement confus pourrait vous amener à prendre une mauvaise décision financière.
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des prêts hypothécaires sont regroupés en groupes ou en paquets de titres, puis vendus sur le marché obligataire.Le prix de ces titres de créance groupés est déterminé par l’actualité nationale et mondiale, ce qui affecte également les taux hypothécaires individuels.
Le graphique ci-dessous illustre la moyenne des taux hypothécaires fixes à 30 ans de 2000 à aujourd’hui :
Comment les actions de la Fed affectent les taux hypothécaires
Lorsque la Fed réduit les taux d’intérêt, en particulier par une baisse importante ou répétée de points de pourcentage, les gens supposent automatiquement que les taux hypothécaires vont baisser.
Mais si vous suivez les taux hypothécaires, vous verrez que la plupart du temps, les taux baissent très lentement, voire pas du tout. Historiquement, lorsque les Feds ont réduit les taux de façon spectaculaire, les taux hypothécaires restent presque identiques aux taux établis des mois avant la réduction, comme ils le font des mois après la réduction. Les mesures prises par la Fed ne sont cependant pas totalement hors de propos. Ils ont tendance à avoir un impact différé et indirect sur les taux des prêts immobiliers.
Par exemple, lorsque les investisseurs s’inquiètent de l’inflation, cette inquiétude va pousser les taux à la hausse. Lorsque le Congrès veut stimuler l’action et lever des fonds pour combler un déficit, il créera davantage de bons du Trésor américain que les gens pourront acheter. Cette offre supplémentaire de nouveaux Treasuries peut également entraîner une hausse des taux hypothécaires.
Plus crucial encore est le cas où un acheteur est en train de prendre la décision de verrouiller un prêt juste avant une baisse des taux de la Fed. Disons qu’un acheteur est dans un contrat et qu’il pense que la Fed va baisser les taux la semaine prochaine. L’acheteur pourrait être tenté d’attendre avant de verrouiller le prêt – grosse erreur.
Lorsque la Fed fait cette grosse baisse, disons de 50 points de base ou plus, cela peut effectivement faire monter en flèche les taux fixes à 30 ans dans un premier temps. Mais ensuite, avec le temps, les taux se stabilisent généralement ou regagnent leurs pertes – en fonction, bien sûr, des tendances actuelles du marché. Donc, si un acheteur est à moins de trois semaines de la clôture avant une baisse anticipée de la Fed, il est généralement recommandé de verrouiller avant la baisse du taux de la Fed pour protéger ce bon taux d’intérêt initial.
Comprendre le TAEG
Vous verrez probablement le TAEG chaque fois que vous regarderez les taux hypothécaires. APR signifie « taux annuel en pourcentage ». C’est le taux d’intérêt qui est appliqué à votre paiement hypothécaire mensuel, plus les frais supplémentaires. Supposons que le taux d’intérêt de votre mensualité soit de 4,75 %, mais que le TAEG de votre prêt soit de 5 %. La différence est due à des frais initiaux ou permanents.
Calculer un taux hypothécaire
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont construits à l’aide d’un indice basé sur le marché actuel, comme le marché obligataire, et d’une majoration qui représente le profit du prêteur. Si vous regardez les taux publiés, notez qu’ils ont tendance à représenter une moyenne, et vous pouvez constater que les taux dans votre zone géographique spécifique varient.
Les taux qui vous sont proposés seront également impactés par votre fourchette de score de crédit. Les prêteurs fixent le prix de votre prêt hypothécaire en fonction de votre profil de risque.
Si vous avez un excellent score de crédit, il est beaucoup moins probable statistiquement que vous ne remboursiez pas votre prêt, et vous obtiendrez donc un taux d’intérêt plus faible. Si vous avez un score de crédit plus faible, votre prêteur voudra plus d’intérêts pour compenser le risque supplémentaire que vous ne remboursiez pas le prêt, vous devrez donc payer un taux d’intérêt plus élevé.
The Bottom Line
Les taux hypothécaires ne sont pas aussi simples qu’ils en ont l’air. De multiples facteurs économiques et réglementaires peuvent influencer le moment où ils montent et descendent : Les bons du Trésor, les titres adossés à des créances hypothécaires, les réductions de taux de la Fed et plus encore. Si les propriétaires moyens n’ont pas besoin d’être des experts sur ce qui affecte les taux hypothécaires, il est utile de comprendre les influences qui les sous-tendent.
Ce qui compte vraiment, c’est la façon dont les taux d’intérêt hypothécaires vous affectent au moment d’acheter. N’oubliez pas que votre taux d’intérêt (élevé ou bas) est différent de votre TAEG. Vous voulez qu’il y ait un écart aussi faible que possible entre votre taux d’intérêt et le TAEG, car un écart plus important indique que le montant du prêt est plus élevé.
Et pendant que vous magasinez pour un prêt, n’oubliez pas que les taux que vous voyez sont souvent une moyenne ou un taux plancher offert uniquement à ceux qui ont d’excellents paramètres de crédit, de revenu et de dette.
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