Malheureusement, les locataires texans qui espèrent rompre leur bail avant terme n’ont pas beaucoup de moyens de pression juridiques. Votre propriétaire n’est pas obligé de vous laisser résilier votre bail, sauf dans une poignée de scénarios très spécifiques. Ainsi, même si votre propriétaire accepte de vous laisser sortir du contrat, il y a de fortes chances que cela vous coûte.
Mais si vous vous lancez dans le processus avec une connaissance approfondie du droit locatif texan – et un argument solide pour expliquer pourquoi vous devez déménager – il y a une chance que vous puissiez rompre un bail avec des frais réduits (ou, si vous êtes chanceux, pas de frais du tout). Lisez les tactiques ci-dessous et décidez si une ou plusieurs d’entre elles pourraient fonctionner pour vous.
Vérifiez que c’est la meilleure option pour vous
Si vous êtes fermement décidé à quitter votre location sans payer de frais, votre meilleur pari est de trouver un sous-locataire ou de transférer votre bail. Pourquoi ? Sauf dans une poignée de scénarios, les propriétaires au Texas ne sont pas légalement tenus de vous laisser sortir de votre bail avant terme – ce qui signifie qu’ils facturent souvent des frais de rupture de bail importants en retour. Assurez-vous donc d’avoir pesé vos options pour sortir du bail de manière anticipée avant d’aller de l’avant avec le processus de rupture de bail.
Découvrez si vous pouvez rompre votre bail en vertu de la loi du Texas
Au Texas, il existe quelques scénarios où les locataires sont autorisés à rompre leur bail de manière anticipée sans l’accord d’un propriétaire. Selon la loi fédérale et la loi de l’État, vous pouvez automatiquement mettre fin à votre bail si :
- Vous entrez en service militaire actif
- Votre propriétaire a refusé de faire une réparation majeure et votre location est devenue inhabitable
- Votre propriétaire a coupé vos services publics
- Votre propriétaire a retiré les fenêtres, les portes, les appareils électroménagers, ou des accessoires fixes pour toute autre raison que des réparations
- Votre propriétaire a changé les serrures de votre location pour toute autre raison que le non-paiement du loyer
- Vous êtes victime de violence domestique, de harcèlement, ou d’une agression sexuelle
- Votre colocataire a commis un crime violent contre vous
- Votre propriétaire a violé votre vie privée ou vous a harcelé
Il existe de nombreuses autres raisons de rompre un bail : acheter une maison, déménager pour un emploi ou même vivre une rupture. Cependant, aucune de ces raisons n’est couverte par la loi. Au lieu de cela, vous devrez revérifier votre bail.
Relisez votre contrat de bail
Vérifiez attentivement votre bail pour voir s’il mentionne une situation où vous pourriez être autorisé à mettre fin à votre bail de manière anticipée. Il y a une petite chance qu’il comprenne une clause concernant les urgences ou les décès familiaux, ou même une perte d’emploi soudaine ou un déménagement. Il est plus probable que votre bail décrive le processus de résiliation anticipée, y compris le montant que vous devrez payer en « frais de relocation » – un terme qui fait référence aux coûts du propriétaire résultant d’un déménagement anticipé. Les frais de relocation sont autorisés par la loi de l’État du Texas, mais ils ne peuvent pas être si élevés qu’ils seraient considérés comme excessifs par un juge. (À titre de référence, le bail standard de la Texas Apartment Association fixe les frais de relocation à 85 % d’un mois de loyer.1)
Négocier avec votre propriétaire
Si votre situation n’est pas couverte par la loi ou votre bail, vous devrez alors parler à votre propriétaire. Expliquez-lui clairement que la situation est hors de votre contrôle. C’est encore mieux si vous pouvez étayer votre histoire avec des preuves tangibles, comme une lettre d’un employeur ou une note de médecin attestant que vos parents sont gravement malades.
Vous pouvez également aborder les négociations sous un autre angle : votre rupture de bail pourrait-elle en fait bénéficier votre propriétaire d’une manière ou d’une autre ? Par exemple, les logements de votre quartier se louent-ils encore plus cher maintenant que ce que vous payez actuellement ? Vous aurez probablement plus de succès si vous louez à un propriétaire privé, plutôt qu’à une grande société de gestion avec moins de flexibilité.
Déménagez et espérez que votre propriétaire reloue rapidement
Si votre négociation ne se passe pas aussi bien que vous l’espériez – et que vous vivez dans un quartier ou une ville populaire auprès des locataires – alors vous feriez peut-être mieux de vous appuyer sur quelque chose appelé « atténuation des dommages ». En vertu de la loi du Texas, un propriétaire est tenu de faire un effort raisonnable pour relouer votre logement si vous déménagez de manière anticipée. Il ne peut vous facturer que pour le temps où il n’a pas été occupé par un nouveau locataire.
Imaginez que vous déménagiez le 31 mai alors qu’il reste neuf mois à votre bail. Votre propriétaire annonce votre location vide (comme l’exige la loi) et trouve un locataire de remplacement qui emménage le 1er juillet. Vous ne devez le loyer que pour le mois de juin – vous êtes maintenant tiré d’affaire pour les huit autres mois.
Si vous savez que vous allez partir un mois ou deux à l’avance, vous pouvez prévenir votre propriétaire pour qu’il puisse commencer à faire visiter les lieux. Vous pouvez également rechercher vous-même un nouveau locataire et le recommander au propriétaire – si vous pouvez trouver quelqu’un qui emménagera dès votre départ, vous ne devrez peut-être rien du tout à votre propriétaire. Assurez-vous simplement que le candidat est aussi qualifié que vous en ce qui concerne le revenu et les antécédents de crédit. Dans le cas contraire, votre propriétaire peut légalement rejeter sa demande de location.
Rendre la chose officielle avec des documents administratifs
Félicitations ! Vous avez réussi à trouver un arrangement avec votre propriétaire. Maintenant, assurez-vous de le mettre par écrit. La meilleure façon de le faire est de préparer un document – souvent appelé » accord de résiliation mutuelle de la location » – qui décrit les spécificités de votre arrangement avec votre propriétaire. Cela permet de s’assurer que votre propriétaire ne changera pas d’avis et n’essaiera pas de vous tenir responsable de tout loyer supplémentaire en vertu de votre bail initial.
« Contrat de bail d’appartement » (Texas Apartment Association)
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