À propos de l’auteur : G. Brian Davis est un investisseur immobilier qui a possédé des dizaines de biens d’investissement au cours des 15 dernières années. Il est également le cofondateur de SparkRental.com, une ressource en ligne qui fournit une éducation gratuite pour les propriétaires et des séries de vidéos pour tous ceux qui cherchent à construire un revenu passif à partir de locations.
En tant qu’investisseur immobilier, vous allez inévitablement travailler avec des entrepreneurs. Que vous retourniez des maisons, achetiez et déteniez des propriétés locatives, ou toute autre stratégie pour investir dans l’immobilier, vos propriétés auront besoin de réparations ou de rénovations tôt ou tard.
Mais travailler avec des entrepreneurs est notoirement difficile pour de nombreux propriétaires. J’ai découvert quelques petites choses que les nouveaux investisseurs immobiliers (et les propriétaires, d’ailleurs !) doivent savoir sur la collaboration avec les entrepreneurs avant d’engager leur premier travail.
L’une des questions les plus courantes que j’entends de la part des flippers et des propriétaires est la suivante : » Quel recours ai-je contre un entrepreneur ? «
Avant de parcourir les défis spécifiques auxquels les investisseurs immobiliers sont confrontés, voici un aperçu des 7 principales options disponibles pour les investisseurs immobiliers.
Premièrement, compilez toute la paperasse
La première étape, avant d’aller de l’avant avec l’une des options ci-dessous, est de toujours vous assurer d’avoir de la documentation sur les erreurs et les transgressions de l’entrepreneur. Prenez des photos avant le début des travaux et à chaque étape du projet de rénovation.
En plus du contrat exécuté lui-même, conservez également des copies de toutes les communications écrites avec les entrepreneurs. Cela inclut les courriels, les textes et toutes les photos envoyées dans les deux sens. Pour les communications verbales, tenez un journal de chaque conversation et veillez à mettre par écrit tout accord important.
Aussi, compilez tous les chèques annulés ou autres preuves de paiement. Si vous ne pouvez pas prouver que vous avez payé un entrepreneur, comment pouvez-vous espérer récupérer l’argent ?
Renvoyez-les
Si un entrepreneur ne fait pas un travail de qualité, ou ne travaille pas sur votre propriété de façon constante, il n’y a aucune raison de vous enfoncer dans un trou plus profond avec lui. Le travail bâclé devra être refait par un entrepreneur compétent et cela peut coûter plus cher de défaire le travail mal achevé.
Arrêtez l’hémorragie. Vous aurez besoin de toute cette documentation que vous avez compilée comme preuve pour expliquer pourquoi vous avez un motif valable de résilier le contrat. Attendez-vous à des rebuffades de la part de l’entrepreneur, alors soyez prêt à défendre votre terrain lorsqu’il exigera le paiement.
Regardez attentivement le contrat pour y trouver des clauses de résiliation et pour déterminer combien d’argent vous lui devez encore, le cas échéant.
Déposer une réclamation si l’entrepreneur est cautionné
Les entrepreneurs peuvent acheter une police de cautionnement auprès de leur agent d’assurance, s’assurant ainsi efficacement contre les litiges avec les clients. Ces cautionnements protègent le client (vous) contre les travaux bâclés ou incomplets.
Cela vous ouvre une autre option : contacter leur agent d’assurance pour déposer une demande de cautionnement. Assurez-vous d’obtenir une copie du cautionnement d’un entrepreneur (s’il en a un) avant de signer un contrat, car l’entrepreneur peut cesser de répondre à vos appels une fois que vous commencez à vous disputer au sujet des travaux.
Si vous déposez une réclamation, la police de cautionnement vous paie pour compenser vos pertes. Ils se retournent ensuite et poursuivent l’entrepreneur pour les rembourser, donc les entrepreneurs ne veulent évidemment pas voir de réclamations déposées contre eux.
Bien sûr, pour pouvoir acheter une police de cautionnement, l’entrepreneur doit d’abord être licencié, ce qui ouvre une autre voie aux propriétaires également.
Déposer une plainte auprès du conseil de licence de l’État si l’entrepreneur est licencié
Une raison d’utiliser des entrepreneurs licenciés est que vous pouvez signaler les problèmes et les différends au conseil de licence de l’État. Pour garder leur licence en règle, les entrepreneurs vont souvent corriger le problème plutôt que de risquer leur licence.
C’est une façon de forcer l’entrepreneur à la médiation pour résoudre le différend.
Vous pouvez trouver le conseil de licence de votre État avec une recherche rapide en ligne sur le département des licences et de la réglementation de votre État. Par exemple, dans le Maryland, il s’agit du Maryland Department of Labor, Licensing and Regulation, mais le nom de la bureaucratie varie d’un État à l’autre. Le processus de dépôt d’une réclamation varie également d’un État à l’autre, alors appelez le département et demandez-lui quelle est sa procédure.
Demande de médiation ou d’arbitrage
Si l’entrepreneur n’a pas de licence, ou si le conseil des licences de votre État refuse de prendre en charge votre plainte auprès de l’entrepreneur, vous pouvez demander une médiation ou un arbitrage. Ces procédures sont similaires, mais pas identiques. Dans la médiation, les parties peuvent choisir d’ignorer la solution recommandée par le médiateur. Dans l’arbitrage, la solution n’est pas une recommandation, c’est une décision contraignante.
Avant de signer le contrat légal d’un entrepreneur, vérifiez qu’il ne contient pas de clause de conflit. S’il n’en contient pas, les investisseurs immobiliers peuvent insister pour qu’elles soient ajoutées, et même désigner un médiateur ou un arbitre tiers spécifique que les deux parties acceptent d’utiliser en cas de litige.
De cette façon, l’entrepreneur est contraint d’accepter l’arbitrage ou la médiation.
Déposer une plainte à la cour des petites créances
L’avantage de la cour des petites créances est que les parties n’ont pas besoin d’un avocat pour les représenter. La limite ? Le montant pour lequel le demandeur peut intenter une poursuite est plafonné.
Que votre entrepreneur prenne trop de temps pour terminer un travail, qu’il ait dépassé son budget ou qu’il commette toute autre infraction, la cour des petites créances est une alternative à la médiation. Vérifiez deux fois quelle est la limite dans votre juridiction, car elle varie selon les États.
Le dépôt de ces réclamations est intentionnellement rendu facile, car il est conçu pour que les profanes puissent le faire sans avocat. Appelez le palais de justice de votre juridiction pour demander quels formulaires vous devez déposer pour la cour des petites créances.
Engager un avocat
Si la médiation n’est pas une option, et que les dommages que vous voulez poursuivre sont plus élevés que la limite dans votre état, vous pouvez engager un avocat pour un procès à part entière.
Sous réserve, poursuivre un entrepreneur en justice doit rester un dernier recours. C’est coûteux, cela prend du temps et cela vous laisse ouvert à des contre-poursuites. Mais quand un entrepreneur ne termine pas le travail, ou quand vous ne savez plus quoi faire quand un entrepreneur fait du mauvais travail, engager un avocat pour le poursuivre est une option.
Déposer des plaintes et poster des avis publics
Quand tout le reste échoue, les investisseurs immobiliers peuvent au moins laisser des avis négatifs et des plaintes sur les sites d’avis publics.
Un exemple classique est le Better Business Bureau, auprès duquel de nombreuses entreprises conservent un profil et une notation. Mais d’autres options incluent Angie’s List, Google et tous les autres sites de vérification et d’évaluation publics que vous pouvez trouver.
Cela ne vous aidera peut-être pas à récupérer votre argent, mais au moins vous pouvez empêcher que d’autres investisseurs immobiliers et propriétaires souffrent d’avoir affaire à un mauvais entrepreneur.
Problèmes spécifiques et recours contre un entrepreneur
Apprendre comment prévenir et régler les problèmes avec les entrepreneurs est crucial pour apprendre à se lancer dans l’investissement immobilier.
Tous les mauvais entrepreneurs ne fonctionnent pas de la même manière. Dans le cas où votre projet de rénovation prendrait une mauvaise tournure, voici plusieurs scénarios courants et comment les gérer.
Que faire quand un entrepreneur fait un mauvais travail
C’est une autre question courante : » Dois-je payer un entrepreneur pour un mauvais travail ? «
Parfois. Cela dépend de la façon dont vous vous y prenez pour résoudre le conflit avec lui, et s’il vous poursuit en justice pour non-paiement.
Si un entrepreneur fait du travail de mauvaise qualité, c’est à vous qu’il incombe de le prouver. Commencez par une documentation détaillée, montrant exactement pourquoi et comment le travail est bâclé. Prenez des photos, obtenez des avis d’experts par écrit d’autres entrepreneurs agréés ou d’experts en construction de maisons. Montez un dossier convaincant, à la fois pour dissuader l’entrepreneur de poursuivre l’affaire et pour le présenter à un agent de cautionnement d’assurance, à un médiateur, à un arbitre ou à un juge, selon la façon dont le litige se déroule.
La première chose à faire est d’approcher directement l’entrepreneur et de lui demander poliment de corriger le problème, si vous le croyez capable de le faire. S’il n’a pas les compétences nécessaires pour effectuer le travail correctement, résiliez immédiatement le contrat. Gardez à l’esprit la situation dans son ensemble : si un entrepreneur a sali votre propriété à un endroit, vous ne voulez pas qu’il fasse encore plus de ravages ailleurs et qu’il doive payer le double pour le travail.
Plus important encore, inspectez soigneusement tous les travaux avant de les payer aux entrepreneurs. Comme le dit l’adage, la possession représente les neuf dixièmes de la loi, donc si vous ne les payez pas pour un mauvais travail, il leur incombe de poursuivre l’affaire en arbitrage ou au tribunal des petites créances pour essayer de vous soutirer de l’argent, plutôt que l’inverse.
Que faire quand un entrepreneur dépasse le budget
Plus un projet est important, plus le risque qu’il dépasse le budget est élevé.
Même les entrepreneurs qui font un travail de haute qualité et qui se présentent chaque jour à l’heure peuvent toujours vous frapper avec des coûts surprises. Avant de recueillir des devis, dites à chaque entrepreneur que vous avez une politique de tolérance zéro pour les projets qui dépassent le budget. Demandez-leur d’être extrêmement précis lors de l’appel d’offres, car vous ne les utiliserez pas pour de futurs projets, ni ne les recommanderez à d’autres investisseurs immobiliers s’ils vous frappent avec des coûts surprises à mi-chemin de la rénovation.
Si l’entrepreneur insiste sur le fait qu’il est impossible de savoir quelles surprises il trouvera derrière un mur ou sous un plancher, demandez un deuxième, un troisième et un quatrième avis. C’est peut-être vrai, auquel cas d’autres entrepreneurs devraient confirmer cette position. Ou les autres entrepreneurs peuvent avoir de meilleures idées sur ce qui se cache sous la surface.
Il est difficile de prouver qu’un entrepreneur a intentionnellement sous-enchéri un projet, en connaissant une portée supplémentaire des travaux qui devraient être réalisés, avec l’intention de frapper le propriétaire avec cela après la signature du contrat. Si vous soupçonnez que cela s’est produit, vous pouvez vous adresser à la commission des licences de l’État, ou au médiateur, ou à la cour des petites créances. Soyez simplement prêt à le prouver.
Plus probablement, vous devrez choisir entre les virer ou les payer et simplement ne plus les utiliser.
Que faire lorsqu’un entrepreneur prend trop de temps pour terminer le travail
Comme le savent les flippers chevronnés, prévoir le temps nécessaire à la rénovation d’une maison est à la fois délicat et enclin à dépasser le calendrier.
C’est à vous, en tant qu’investisseur immobilier, d’apprendre à obtenir d’un entrepreneur qu’il termine un travail – et dans les délais prévus. Commencez par négocier durement avant de signer le contrat pour payer moins d’avance et plus à la fin du projet. Plus l’entrepreneur est incité financièrement à terminer le travail rapidement, plus il a de chances de le faire dans les délais prévus.
Vous devez également être persévérant dans le suivi de l’entrepreneur. Appelez-le plusieurs fois par jour s’il le faut ; comme le dit l’adage, la roue qui grince obtient l’huile, alors grincez fort et souvent pour ajouter une autre incitation à ce qu’il termine votre projet.
Que faire quand un entrepreneur ne termine pas le travail
Vous ne pouvez pas faire de profit en tant que flipper de maison si vous ne terminez pas et ne réparez pas les maisons que vous fliperez !
Cela arrive plus souvent que ne le pensent les nouveaux investisseurs. Lorsque l’entrepreneur n’achève pas les travaux, ou lorsque les entrepreneurs ne rappellent pas, contactez leur agent d’assurance pour déposer une demande de cautionnement. Si cela échoue, passez par les étapes ci-dessus dans l’ordre et voyez où vous trouvez de la traction.
Si l’entrepreneur a pris l’argent et s’est enfui, il y a de fortes chances qu’il n’ait pas été cautionné ou licencié. Dans ce cas, passez directement aux numéros 5 et 6 et essayez la cour des petites créances ou engagez un avocat.
C’est une erreur coûteuse que les débutants font souvent lorsqu’ils retournent des maisons – engager des entrepreneurs indignes de confiance !
6 Conseils de prévention pour éviter les problèmes avec les entrepreneurs
Les entrepreneurs peuvent être votre plus grande ressource ou votre pire cauchemar. L’astuce consiste à ne travailler qu’avec d’excellents entrepreneurs à chaque niveau de prix, et à éliminer les mauvaises graines avant qu’elles ne vous coûtent des dizaines de milliers de dollars.
Voici 6 conseils de prévention pour faire de chaque opération de flipping de maison un succès.
Sélectionnez soigneusement les entrepreneurs
Qu’importe le point de prix ou la spécialisation de votre entrepreneur, sélectionnez-les méticuleusement pour maximiser les chances d’embaucher un bon entrepreneur.
Appellez toutes les références qu’ils fournissent et posez des questions approfondies, telles que :
- Qu’est-ce qui s’est bien passé dans le projet ?
- Qu’est-ce qui ne s’est pas déroulé comme prévu ?
- Quelles ont été les difficultés à travailler avec eux ?
- Ont-ils mené à bien le projet dans le respect du calendrier et du budget ?
- Quel était leur style de travail ? Avaient-ils besoin d’être micro-managés pour mener à bien le projet ou étaient-ils autonomes ?
- Puis-je jeter un coup d’œil aux projets terminés ? (via des photos avant/après ou en personne)
- L’embaucheriez-vous à nouveau ?
Demandez également à appeler le client le plus récent d’un entrepreneur, qui n’est peut-être pas choisi comme une référence idéale par l’entrepreneur. Encore mieux, demandez au propriétaire si vous pouvez passer et jeter un coup d’œil au travail de première main, s’il est disponible.
Faites des recherches sur l’entrepreneur sur Angie’s List, le Better Business Bureau et tout autre site d’examen que vous pouvez trouver afin de déterrer toute contestation potentielle. Dans Google, vous pouvez rechercher le nom de l’entrepreneur (de l’entreprise) avec des mots-clés tels que « rip off », « scam », « fake », et même ajouter la ville dans laquelle vous vous trouvez. Voici des exemples de ce que vous pouvez rechercher :
- escroquerie
- Nom de la ville
- . mauvais
- arnaque
Parce que le filtrage des entrepreneurs est si crucial, assurez-vous de lire comment trouver des entrepreneurs pour flip house avant de prendre une décision d’embauche.
Obtenez plusieurs devis
Au strict minimum, collectez trois devis d’entrepreneurs. Mieux encore, recueillez quatre ou cinq devis.
Avec chaque entrepreneur, posez autant de questions que possible sur les travaux qu’il estime nécessaires et sur la certitude qu’il a de son budget. Demandez s’ils voient des risques de complications ou de dépenses imprévues, et pourquoi.
Plus vous obtiendrez de devis, plus vous serez sûr d’avoir trouvé le bon entrepreneur pour le travail.
Soyez clair sur l’étendue des travaux
Si vous n’êtes pas clair sur ce que vous voulez, alors comment un entrepreneur peut-il l’être ?
Sans une étendue des travaux claire, votre propriété pourrait ne pas se transformer comme vous l’avez envisagé. Prenez le temps avec chaque entrepreneur, lorsque vous recueillez des devis, de spécifier de façon très détaillée quelle est votre vision de la propriété.
Puis demandez à l’entrepreneur de la mettre par écrit. Passez en revue l’étendue des travaux écrits et s’il manque quelque chose, aussi petit soit-il, assurez-vous que l’entrepreneur l’ajoute par écrit avant que vous ne signiez le contrat.
Essayez d’abord les entrepreneurs sur de plus petits projets
Vous ne voulez pas que le premier projet que vous confiez à un nouvel entrepreneur soit un projet de rénovation de 75 000 $.
Démarrez-les d’abord avec des projets de travail plus petits. Il pourrait s’agir d’une réparation du toit de l’une de vos propriétés, de la réparation des cloisons sèches et de la peinture d’un logement, ou de la réfection d’une cuisine ou d’une salle de bain. Mais vous voulez établir la confiance et les rapports avec un entrepreneur avant de lui confier des dizaines ou des centaines de milliers de dollars.
Utilisez des entrepreneurs agréés et cautionnés pour les grands projets
Il y a un temps et un lieu pour les bricoleurs bon marché et non agréés. Ils peuvent peindre et faire des travaux de cloison sèche, réparer des fuites, déboucher des drains et des toilettes, et d’autres travaux de base.
Ils ne devraient pas s’occuper des grands projets de rénovation.
Lorsque vous retournez une maison, votre objectif est d’engager un entrepreneur approprié à l’ampleur du projet et à la qualité de la propriété. Pour les rénovations importantes, engagez des entrepreneurs agréés et cautionnés, et appelez pour vérifier leur licence de travail et leur police d’assurance cautionnement. Cela laissera ouvertes plus d’options décrites ci-dessus pour savoir comment traiter un mauvais entrepreneur.
Prendre des photos avant, pendant et après les travaux
Comme mentionné ci-dessus, dans un litige, vous devrez monter un dossier convaincant pour expliquer pourquoi et comment l’entrepreneur n’a pas respecté le contrat. L’un des moyens les plus faciles et les plus convaincants de le faire est, là encore, une documentation photographique approfondie.
Mettez l’horodateur de votre appareil photo en marche avant de prendre les photos, afin de prouver l’heure et la date auxquelles chaque photo a été prise. Au minimum, prenez des photos chaque semaine, et assurez-vous d’avoir beaucoup de photos » avant » pour établir l’état de base de la propriété.
La prise de photos est une étape cruciale de votre liste de contrôle de flipping de maison ! Sans photos, vous aurez peu d’options pour savoir quoi faire lorsqu’un entrepreneur fait un mauvais travail.
Mot de la fin
L’une des compétences les plus importantes que les investisseurs immobiliers peuvent apprendre est la façon d’embaucher et de gérer les entrepreneurs, ainsi que d’établir des relations avec eux. À moins que vous ne soyez vous-même un entrepreneur expert, vous devrez sélectionner et gérer les entrepreneurs.
Si vous engagez les bons entrepreneurs, qui font un travail de qualité dans le respect du calendrier et du budget, vous n’aurez peut-être pas à sortir de votre poche pour une partie des travaux. Lorsque vous empruntez un prêt hard money, le prêteur couvre généralement la plupart ou la totalité des coûts de réparation dus à l’entrepreneur. Dans le cas des prêts relais de LendingHome, nous couvrons 100 % de tous les coûts de rénovation de l’entrepreneur.
Quand vous avez la certitude que votre entrepreneur terminera le travail dans les délais et le budget prévus, vous pouvez passer plus de temps à trouver de bonnes affaires à revendre, et moins de temps à sélectionner, embaucher et superviser les entrepreneurs.
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