Par Will Decker, CRI, CMI
L’une des plus grandes préoccupations des acheteurs de maison, et de nombreux propriétaires, est lorsqu’ils trouvent des fissures dans les fondations de leur maison. J’admets que si vous avez une ou plusieurs fissures dans les fondations de votre maison, vous avez un problème, mais ce problème n’est très souvent pas très important. Les fissures de fondation , généralement, signifient seulement que vous pouvez avoir un peu d’infiltration d’eau dans le sous-sol pendant une forte pluie, mais elles peuvent aussi être le symptôme de problèmes structurels graves et dangereux.
Comment faire la différence ?
Ce qui suit est quelques lignes directrices et des exemples des nombreux types de fissures de fondation que les inspecteurs voient et comment nous les interprétons et les expliquons à nos clients. Notre espoir est que cet article vous aidera à garder votre maison en sécurité et à allier certaines craintes inutiles.
Veuillez garder à l’esprit que si de nombreux inspecteurs de maisons, en particulier les professionnels avancés qui ont suivi une formation spéciale, comme un Certified Master Inspector (CMI), sont une très bonne source pour évaluer les fissures de fondation, lorsque nous rencontrons des situations » douteuses « , une évaluation par un ingénieur structurel agréé peut être requise, en particulier si un plan de réparation détaillé est nécessaire.
Types de fondations:
Avant de commencer à expliquer les fissures de fondation, comprenons d’abord les différents types de fondations que les maisons peuvent avoir. Je vis et travaille dans la région de Chicagoland où les fondations sont généralement en béton coulé et où la plupart des maisons ont un sous-sol. Dans le sud des États-Unis, la plupart des maisons ont des vides sanitaires au lieu de sous-sols. En Floride, où vit ma fille, la plupart des fondations ne sont que des dalles de béton coulées sur le sol (la nappe phréatique est trop haute en Floride et les sous-sols se rempliraient d’eau). Les conditions du sol et le climat varient d’une région à l’autre, ce qui exige des types de construction différents. Toutes les fondations, cependant, servent à fournir la base structurelle du bâtiment. Comme vous pouvez le voir sur le schéma, tous les types de fondations commencent par une large base, appelée semelle, sur laquelle repose le mur de fondation. La semelle fournit une large surface reposant sur le sol pour répartir uniformément le poids du bâtiment. La semelle est généralement placée profondément dans le sol (dans cette région, les semelles doivent avoir une profondeur d’au moins 4 pieds) afin qu’elle ne soit pas déplacée par l’eau ou le gel du sol en hiver. Le mur de fondation, ce que la plupart des gens considèrent comme la fondation de la maison, repose sur la semelle et s’étend vers le haut jusqu’à l’endroit où il rencontre les murs extérieurs de la maison.
Le mur de fondation peut être construit avec différents types de matériaux, là encore en fonction des conditions locales et des exigences de construction. Certaines régions utilisent des blocs de béton, également désignés par leur ancien nom de parpaing. Certaines maisons plus anciennes dans ma région ont des fondations en briques. Il y a même des régions, généralement des états secs et désertiques, où les fondations sont construites en bois. Dans ma région, la plupart des fondations sont en béton coulé avec quelques-unes qui sont en blocs de béton ou en briques et je vais limiter cet article à ces types.
Types de fissures de fondation et comment les réparer :
Les fissures de fondation ont de nombreuses causes, mais la cause de la fissure peut généralement être déterminée par le type de fissure, tout comme la solution au problème de fissure.
Fissure verticale : Une fissure verticale de fondation est une fissure qui va directement de haut en bas ou légèrement en diagonale, à moins de 30 degrés de la verticale. Les fissures verticales sont les moins préoccupantes et on les voit couramment dans presque toutes les maisons. En fait, il est très rare dans cette région d’avoir une fondation en béton qui ne présente pas une ou deux fissures verticales. Ces fissures se produisent parce que le béton est très solide en compression mais se fissure facilement en tension. Dans la plupart des maisons, une, deux ou même trois fissures verticales se forment au cours des deux premières années suivant la construction. Ces fissures ne constituent pas un réel problème structurel, mais elles peuvent permettre à l’eau de s’infiltrer dans le mur de fondation en cas de fortes pluies. Là encore, ce phénomène est normal et courant. La solution aux fissures verticales est généralement simple, peu coûteuse et permanente.
Nous vous recommandons de faire réparer une fissure verticale à l’uréthane ou à l’époxy
Injection de fissures à l’uréthane
injection (à gauche). Un matériau est injecté dans la fissure, par de petits trous percés dans la face de la fissure depuis l’intérieur du sous-sol. Un matériau d’étanchéité est injecté sous pression et la fissure est bien colmatée. Le matériau est également flexible, de sorte que la fissure ne se rouvrira pas en cas de mouvement futur des fondations. Presque la plupart de ces types de réparations sont garantis pendant 50 ans . Réparé une fois et réparé pour toujours.
Tassement différentiel
Fissures diagonales : Une fissure de fondation diagonale est une fissure qui s’étend d’environ 30 à 75 degrés de la verticale sur le mur. Plusieurs fois, les fissures diagonales avec être plus large à une extrémité qu’à l’autre et parfois la fissure sera très étroite (aussi appelée une fissure capillaire). Les fissures diagonales sont généralement causées par un tassement différentiel des fondations et peuvent se produire lorsque la maison est neuve ou ancienne. L’affaissement différentiel est causé par un changement des conditions du sol sous les semelles de la fondation. Une partie des fondations de la maison, par exemple un coin, s’enfonce un peu plus dans le sol tandis que le reste des fondations reste entièrement soutenu. Cela provoque une tension sur les fondations, comme décrit ci-dessus. Mais cette tension n’est pas dans un vecteur horizontal droit, mais horizontal et vertical. La fondation se fissure, mais se fissure à un angle plutôt que de haut en bas. C’est aussi pourquoi de nombreuses fissures diagonales sont plus larges à une extrémité. Comme la fondation se déplace dans deux directions, une partie de la fissure est également plus large et indique la zone exacte de tassement. Cet affaissement différentiel peut être causé par la construction de la maison sur une colline (à gauche) ou par des changements dans les conditions du sol dus à des pluies excessives ou à la sécheresse. Il peut aussi être causé par des choses simples, comme le fait que les descentes de gouttière s’écoulent trop près des fondations de la maison sur un côté ou à un coin.
Les fissures diagonales peuvent être réparées de la même manière que les fissures verticales, mais il faut généralement plus de matériau d’injection pour tenir compte de tout mouvement futur supplémentaire. La réparation des fissures diagonales appelle également à déterminer la cause et la position de l’affaissement différentiel. C’est là qu’un inspecteur en bâtiment certifié, qui a reçu une formation spécialisée dans les questions de structure et de fondation, peut être utile.
Fondation courbée
Fissures horizontales : Les fissures de fondation qui s’étendent latéralement sont le type de fissures le plus grave. On les voit parfois dans les fondations en béton coulé, mais plus souvent dans les fondations en blocs de béton et en briques. Les fissures horizontales sont causées par une fondation qui se courbe. L’extérieur du mur de fondation est généralement recouvert d’un remblai de terre et de gravier. Si ce remblai est mal fait, s’il n’est pas correctement drainé ou s’il est trop comprimé (souvent par l’équipement de construction utilisé pour bâtir la maison), la pression excessive exercée sur le mur de fondation le fait s’incliner vers l’intérieur. Parfois, une pluie excessive peut être suivie d’un gel. Cela peut augmenter la pression hydrostatique derrière le mur de fondation et le faire s’incliner vers l’intérieur. Les fondations qui se courbent sont graves et peuvent entraîner une défaillance structurelle de la fondation et l’effondrement de la maison.
Il existe quelques techniques différentes pour réparer les fissures horizontales des fondations. Certaines impliquent l’installation d’un cerclage à haute résistance à l’intérieur de la fondation pour empêcher le mur de se courber davantage. Parfois, un certain nombre de poteaux ou d’étançons de renforcement sont installés dans le sous-sol ou le vide sanitaire. Il existe également des techniques qui utilisent des ancrages enterrés dans le sol environnant qui tirent le mur de fondation vers l’extérieur et le fixent.
Quelle que soit la solution, la fondation qui se courbe doit toujours être évaluée par un ingénieur en structure agréé et la technique et le plan de réparation doivent être déterminés par lui. Les fondations qui se courbent sont sérieuses et leur réparation devrait toujours être effectuée par un professionnel.
Fondation fissure de marche
Fissures de marches : Parfois, les fissures ne sont pas sur la fondation, mais sont observées sur le mur extérieur au-dessus de la fondation. Ceci est couramment observé dans les maisons extérieures en briques ou en blocs de béton. Les fissures en escalier doivent être traitées comme les fissures diagonales et sont le résultat d’un tassement différentiel de la maison. Si les fissures ne se trouvent que dans les joints de mortier entre les briques ou les blocs, le problème n’est généralement pas grave et peut être réparé par un nouveau jointoiement du mortier. Cependant, si la brique ou le bloc est déplacé (déplacé vers l’intérieur ou l’extérieur du matériau de l’autre côté de la fissure) ou si la fissure s’étend à travers les blocs, le problème peut être plus grave. Les fissures en escalier doivent toujours être évaluées par un inspecteur en bâtiment certifié ou un ingénieur en structure pour déterminer leur gravité.