Programmes » Projet d’organisation des locataires de la section 8 (STOP)
Ces informations s’appliquent aux locataires vivant dans des immeubles de la section 8 basés sur des projets ou des logements multifamiliaux du HUD. Si vous cherchez des informations sur les bons de la Section 8, consultez Section 8 Voucher Organizing.
Les locataires de la Section 8 ont des droits, mais dans notre société, avoir un droit ne signifie pas qu’il est respecté. Ceux qui ont le pouvoir (propriétaires de biens, propriétaires d’entreprises, personnes riches, etc.) ont tendance à très bien connaître leurs droits. Et quand ce n’est pas le cas, ils ont généralement les moyens d’engager un avocat pour défendre ces droits devant les tribunaux.
Les personnes à faibles revenus sont dans une situation bien différente. Les avocats abordables ou gratuits ne sont souvent pas facilement disponibles lorsque nous en avons le plus besoin. Et les tribunaux sont remplis de juges qui sont plus susceptibles d’être des propriétaires que des locataires. Les propriétaires fonciers ont le contrôle sur un besoin vital de base, et sont dans l’ensemble les mêmes personnes qui contrôlent notre société à plus grande échelle.
La vraie vérité, cependant, est que les locataires sont ceux qui ont le pouvoir. Nous sommes beaucoup, beaucoup plus nombreux que les propriétaires. Si nous nous organisons collectivement, nous pouvons attirer l’attention du public sur les besoins des locataires et sur la manière de faire évoluer la situation des locataires. Nous pouvons montrer l’exemple en prenant position contre un système qui nous est défavorable et qui favorise les riches et les puissants. Plus les locataires seront éduqués, mobilisés et organisés, plus nous aurons le contrôle de notre propre vie. La connaissance de ces droits vous aidera à commencer à déplacer le centre de pouvoir du propriétaire vers les locataires qui vivent dans l’immeuble.
Les locataires de la Section 8 sont couverts par toutes les lois étatiques, locales et fédérales, tout comme les autres locataires. Mais ils sont également couverts par des lois et règlements supplémentaires du département du logement et du développement urbain. Vous pouvez lire « Resident Rights and Responsibilities »:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf publié par le HUD pour les locataires de la section 8. Malheureusement, la brochure largement distribuée par le HUD laisse de côté un grand nombre de vos droits les plus importants.
Vos droits : les bases
La première étape pour avoir une connaissance pratique de vos droits est de savoir quels droits les locataires ont gagné avant vous. Si les locataires ne sont pas suffisamment informés de leurs droits pour savoir quand ils ont été violés, ces droits pourraient tout aussi bien ne pas exister du tout.
La prochaine chose que tout locataire de la section 8 devrait savoir est que lorsqu’un propriétaire conclut un accord pour avoir une section 8 basée sur un projet, ce propriétaire obtient des accords spéciaux du gouvernement, y compris un revenu locatif mensuel garanti, et/ou des taux d’intérêt bas, ou des paiements hypothécaires bas.
En échange, le gouvernement attend des propriétaires qu’ils suivent certaines règles pour s’assurer que les locataires sont bien traités. Cependant, ces règles ne sont souvent pas appliquées par le HUD, car ils ne sont souvent pas au courant des violations. Par conséquent, les locataires doivent être les « yeux et les oreilles » du HUD, et les informer afin de défendre vos droits.
Les informations suivantes ont été tirées de diverses publications du HUD, dont beaucoup ne sont jamais vues par les locataires, même lorsque les propriétaires sont invités par le HUD à en donner une à chaque locataire. Ces publications comprennent : HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, ainsi que de nombreuses autres publiées par des organisations de défense des droits des locataires dans tout le pays.
Le saviez-vous ?
Le propriétaire est obligé par le HUD
- Reconnaître les organisations légitimes de résidents qui se réunissent régulièrement, fonctionnent démocratiquement, sont représentatives de tous les résidents et sont indépendantes de la direction.
- Donner un espace de réunion accessible dans les locaux pour les réunions du conseil des résidents.
- Fournir aux résidents des informations concernant les subventions au loyer et autres aides publiques.
- Répondre aux demandes valables des résidents impliquant des préoccupations concernant les conditions ou la qualité de vie.
- Vous permettre de participer aux décisions concernant le bien-être de votre logement.
- Prendre des mesures immédiates pour résoudre tous les problèmes importants ou récurrents soulevés par les locataires.
- Fournir une copie de toute demande écrite d’un résident ou du conseil des résidents à la personne qui la dépose.
- Prendre des mesures immédiates pour résoudre les problèmes qui leur sont signalés par le HUD.
Le propriétaire n’est pas autorisé à :
- S’ingérer dans les efforts des résidents pour s’organiser ou pour représenter les intérêts des résidents.
- S’ingérer dans les efforts des résidents pour obtenir des subventions de loyer ou d’autres aides publiques.
- Discriminer contre les locataires en raison de leur race, de leur origine nationale, de leur religion, de leurs croyances ou d’autres classes protégées.
- Refuser l’utilisation des salles communautaires lorsque le conseil des résidents le demande dans le cadre des fonctions de l’organisation.
- Refuser l’utilisation des salles communautaires lorsque les résidents cherchant à s’organiser ou à examiner collectivement toute question relative au projet le demandent.
- Facturer aux résidents des frais pour l’utilisation des salles communautaires, à moins que des frais ne soient normalement facturés pour d’autres événements (comme les repas-partage, etc.).
- Envoyer des représentants de la direction aux réunions des résidents.
- Envoyer, menacer d’expulser, retenir les avantages ou exercer d’autres représailles contre les résidents qui s’organisent ou font valoir leurs droits.
- « Acheter les leaders résidents » en offrant des faveurs spéciales telles qu’un emploi, un loyer réduit ou gratuit, des réparations préférentielles, ou d’autres avantages non disponibles pour tous les résidents du développement.
- Tenter de former une organisation de résidents concurrente sous le contrôle de la société de gestion ou du propriétaire.
- Harcèlement sexuel ou autre des locataires.
Donc, tous les locataires de la section 8 ont le droit :
- De s’organiser pour obtenir de meilleures conditions de vie, plus de dignité, un plus grand contrôle sur leur propre situation de logement, la propriété des locataires, un meilleur traitement de la part du propriétaire, et tout ce qu’ils pourraient vouloir.
- De se plaindre au HUD, à d’autres locataires, à des organisations de locataires ou aux médias au sujet des propriétaires de la section 8 qui violent ces règlements ou les dérangent d’une autre manière.
- De vivre dans un logement décent, sûr et sanitaire.
- De bénéficier de réparations en temps voulu et d’un entretien de qualité.
- D’utiliser l’espace commun pour s’organiser, examiner les problèmes des locataires, ou pour toute autre raison.
- D’obtenir une réponse immédiate aux demandes ou aux plaintes, sans harcèlement ni intimidation.
- De recevoir un préavis raisonnable par écrit de toute inspection ou autre entrée dans votre appartement.
- De garder confidentielles toutes les informations fournies par la direction.
- D’être reconnu par les propriétaires comme ayant une voix dans les décisions.
- À l’égalité de traitement et d’utilisation des services et des installations de l’immeuble.
- À un préavis d’un an de l’intention du propriétaire de se retirer du programme Section 8 afin de louer sur le marché libre.
- Pour recevoir un avis de, et de participer et de commenter sur :
- l’approbation par le HUD des augmentations de loyer
- la conversion des services publics payés par le propriétaire aux services publics payés par le locataire
- la réduction de l’allocation de services publics des résidents
- la conversion des unités résidentielles à un usage non résidentiel
- l’approbation par le HUD des constructions ou des remodelages majeurs
Et tout autre droit que les locataires ont selon les lois locales, étatiques et fédérales.
Si le propriétaire viole ces règles :
- Le HUD attend des locataires ou des conseils de résidents qu’ils adoptent la procédure suivante pour amener le propriétaire à se conformer à ces règles :
- Notifier le propriétaire par écrit.
- Attendez un délai raisonnable pour obtenir une réponse, ou pour que le propriétaire règle le problème.
- Si aucune réponse n’est donnée ou si le problème n’est pas réglé, envoyez la plainte par écrit au gestionnaire des prêts/actifs du HUD pour votre immeuble. Pour savoir qui est le gestionnaire des prêts/de l’actif, appelez le HUD et demandez-leur le nom du gestionnaire des prêts/de l’actif de votre immeuble.
- Votre gestionnaire des prêts/de l’actif du HUD est censé prendre note des violations lors de ses examens de gestion, ce qui pourrait entraîner une baisse de la note globale. Votre participation aux examens de gestion et aux inspections est essentielle pour que le HUD fasse un relevé des problèmes.
- L’échec de la gestion ou des inspections physiques peut entraîner un changement de gestion imposé par le HUD. Dans des cas extrêmes, cela peut entraîner une saisie de l’hypothèque ou une reprise de possession de la propriété par le HUD. Dans certains cas, le HUD a vendu l’immeuble aux locataires pour 1 dollar après la reprise de possession !
- Le HUD est rarement au courant des violations car les locataires les signalent rarement par crainte de représailles (ce qui est, soit dit en passant, illégal). Comme les propriétaires enfreignent régulièrement cette loi, la chose la plus sûre à faire est de se plaindre en groupe, collectivement. Par la suite, avec les locataires et le HUD qui les surveillent, ils seront moins susceptibles d’abuser de vos droits à l’avenir.
Plus d’options pour les locataires de la section 8
Ce ne sont pas les seules options qui s’offrent à vous si vous souhaitez vous protéger et défendre vos droits. La clé réside dans le fait de faire éternellement pression pour obtenir encore plus de droits en organisant collectivement tous les locataires de votre immeuble pour avoir une voix unie. Au fur et à mesure que de nouvelles normes plus élevées sur la façon dont les propriétaires doivent traiter les locataires sont mises sur la table, les normes plus anciennes et plus faibles deviennent plus fortes.
Les locataires peuvent faire pression sur le propriétaire de bien d’autres façons, également. L’organisation d’un conseil des locataires dans votre immeuble est le moyen le plus efficace de vous protéger. En tant que groupe, vous pouvez identifier des stratégies et des tactiques pour obtenir les changements que vous souhaitez dans votre logement et protéger vos droits.
Les locataires de tout le pays s’organisent ensemble et trouvent des moyens nouveaux et efficaces pour obtenir des changements dans leur situaiton de vie. Comment et pourquoi s’organiser, c’est le sujet du Manuel d’organisation des locataires de la section 8.
Les locataires de la section 8 peuvent s’organiser.