En Géorgie, un propriétaire peut expulser un locataire pour ne pas avoir payé le loyer ou pour avoir violé une partie du bail ou du contrat de location. Un locataire peut avoir une défense juridique pour contester une expulsion. Cet article résumera le processus d’expulsion en Géorgie et détaillera certaines des défenses les plus courantes dont disposent les locataires en Géorgie.
Le processus d’expulsion en Géorgie
En Géorgie, les poursuites pour expulsion, également appelées procédures de dépossession, sont régies par le chapitre sur les propriétaires et les locataires du code de Géorgie. Les citations juridiques incluses dans cet article renvoient aux sections pertinentes du code de Géorgie.
Bien que la loi de l’État autorise un propriétaire à expulser un locataire pour ne pas avoir payé le loyer ou pour avoir violé une partie du contrat de location ou de bail (voir OCGA §44-7-50), la loi ne fournit pas de détails sur la manière et le moment où le locataire doit être informé de la procédure d’expulsion. Le propriétaire doit exiger la possession de l’unité locative, oralement ou par écrit, et le locataire doit refuser de donner la possession au propriétaire avant que ce dernier puisse déposer un affidavit auprès du tribunal pour commencer la procédure d’expulsion (voir OCGA §44-7-50). Il n’y a pas de délai fixe pour savoir combien de temps le propriétaire doit donner au locataire avant de déposer les documents pour la procédure d’expulsion.
Après que le propriétaire dépose l’affidavit auprès du tribunal, le locataire recevra une copie de l’affidavit et une assignation. Le locataire aura alors sept jours pour déposer une réponse auprès du tribunal, si le locataire le souhaite. Le délai de sept jours comprend les week-ends et les jours fériés, mais si le septième jour tombe un week-end ou un jour férié, le locataire aura jusqu’au jour ouvrable suivant pour déposer la réponse auprès du tribunal (voir OCGA § 44-7-51).
La convocation comportera une date pour l’audience, où le juge entendra les parties du propriétaire et du locataire. Si le locataire souhaite contester l’expulsion, il doit répondre à la réponse et se présenter à l’audience. Lors de l’audience, le juge prendra une décision finale quant à savoir si le locataire sera expulsé.
Pour plus d’informations sur la façon de répondre à un affidavit d’expulsion, consultez la brochure How to Answer an Eviction Warrant, publiée par Georgia Legal Aid.
Il n’est pas toujours dans l’intérêt du locataire de contester une expulsion. Le locataire pourrait finir par payer tous les frais de justice et d’avocats du propriétaire s’il perd le procès. Le locataire pourrait également se voir attribuer une cote de crédit négative. La meilleure option pour le locataire pourrait être d’essayer de négocier un accord avec le propriétaire en dehors du système judiciaire. De nombreuses communautés disposent de services de médiation gratuits ou peu coûteux qui traitent les litiges entre propriétaires et locataires ; des ressources locales sont disponibles sur le site Web mediate.com et auprès de l’American Arbitration Association. Les faqs de médiation sur le site Nolo fournissent plus d’informations sur le sujet.
Cela dit, il peut y avoir de très bonnes raisons pour qu’un locataire veuille combattre une expulsion en Géorgie, comme discuté dans la section suivante.
Défenses des locataires contre les expulsions en Géorgie
Cette section décrit certains des motifs les plus courants que les locataires peuvent avoir pour lutter contre une expulsion en Géorgie.
Le propriétaire a expulsé le locataire en utilisant des procédures » d’auto-assistance «
Les propriétaires ne peuvent pas expulser un locataire sans recevoir une ordonnance du tribunal. Il est illégal pour un propriétaire d’essayer d’expulser un locataire par tout autre moyen, tel que la fermeture des services publics (voir OCGA § 44-7-14.1) ou le changement des serrures de l’unité de location. De telles actions sont appelées expulsions d’auto-assistance. Si le propriétaire tente d’expulser le locataire en utilisant des procédures d’auto-assistance, le propriétaire peut finir par devoir des dommages monétaires au locataire. Voir l’article de Nolo Procédures d’expulsion illégales en Géorgie pour plus d’informations.
Le propriétaire expulse le locataire pour non-paiement du loyer
Un locataire pourrait avoir une défense juridique disponible pour contester une expulsion pour non-paiement du loyer.
Le locataire a payé son loyer en totalité
Si le propriétaire expulse le locataire pour non-paiement du loyer, le locataire peut arrêter l’expulsion en payant le loyer en totalité, y compris tous les frais de justice applicables, dans les sept jours suivant la réception de l’assignation pour le procès d’expulsion. Le locataire n’est autorisé à arrêter l’expulsion comme cela qu’une seule fois au cours d’une période de douze mois (voir OCGA § 44-7-52).
Le propriétaire n’a pas effectué les réparations nécessaires
Le propriétaire a la responsabilité de maintenir l’unité de location en bon état (voir OCGA § 44-7-13). Bien que les lois de la Géorgie soient silencieuses sur le sujet, la jurisprudence semble suggérer que si le propriétaire ne fait pas une réparation nécessaire (c’est-à-dire une réparation qui va au-delà de l’usure normale de l’unité de location, comme le chauffe-eau qui s’arrête), alors le locataire peut prendre des dispositions pour la réparation et déduire le montant de la réparation du loyer.
Le propriétaire a expulsé le locataire pour des raisons discriminatoires
La loi fédérale Fair Housing Act et la loi Georgia Fair Housing Act rendent illégale la discrimination d’un propriétaire à l’encontre d’un locataire basée sur la race, la religion, le sexe, l’origine nationale, le statut familial (y compris les enfants de moins de 18 ans et les femmes enceintes) et le handicap. Si un locataire est expulsé en raison de l’une de ces caractéristiques, il peut invoquer la loi sur le logement équitable pour se défendre contre l’expulsion. Voir l’article Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law pour en savoir plus sur les lois interdisant la discrimination à l’égard des locataires.
Ressources pour les locataires pour contester une expulsion en Géorgie
Bien que la Géorgie n’ait pas adopté trop de lois réglementant les expulsions, il existe un certain nombre de ressources disponibles pour les locataires qui ont besoin d’aide pour contester une expulsion. Le Georgia Landlord Tenant Handbook, publié par l’État de Géorgie, fournit de nombreuses réponses aux questions fréquemment posées sur les expulsions. Le site GeorgiaLegalAid.org propose également des articles sur les expulsions et des brochures contenant des informations supplémentaires pour les locataires. Les locataires qui vivent dans un logement assisté par le gouvernement fédéral devraient également consulter la page de ressources pour les locataires sur HUD.gov.
Votre tribunal local est également une bonne ressource, car les affaires d’expulsion sont déposées au palais de justice du comté où se trouve le logement locatif. Elles sont spécifiquement déposées au tribunal d’instance. Consultez l’annuaire en ligne du tribunal de Géorgie pour trouver le tribunal d’instance de votre comté.
Quand faire appel à un avocat expérimenté en droit des locataires
Si vous avez des questions sur votre affaire d’expulsion ou votre défense ou si le propriétaire a déjà fait appel à un avocat, vous devriez probablement aussi contacter un avocat. Un avocat peut s’occuper de l’ensemble de l’affaire ou vous donner des conseils sur la façon de procéder. Un avocat peut également vous indiquer quelles sont vos chances de gagner votre procès. Vous pourriez surtout vouloir engager un avocat si votre affaire est compliquée ou si vous êtes sûr de gagner et que votre bail ou votre contrat de location vous donne droit à des honoraires d’avocat si vous gagnez au tribunal.
Pour des conseils sur la façon de trouver un bon avocat, consultez l’article de Nolo intitulé Comment trouver un excellent avocat.
Plus d’informations sur les expulsions et les résiliations
Pour d’autres articles sur le sujet, consultez la section Expulsions et résiliations de Nolo.com. Si vous voulez savoir comment la faillite d’un locataire affecte une expulsion, consultez l’article de Nolo intitulé Bankrupt Tenants.
Pour plus d’informations sur les droits des locataires, consultez Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman et Marcia Stewart (Nolo).
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