Si vous traînez sur les forums en ligne pour les investisseurs immobiliers, il est facile de supposer que tout le monde commence par des propriétés résidentielles, mais si vous voulez vraiment être un investisseur immobilier réussi, vous devez passer au commercial.
Il semble que la plupart des investisseurs pensent que l’immobilier résidentiel est la piscine pour enfants et que les investisseurs immobiliers » matures » se tournent vers le commercial dès qu’ils ont accumulé suffisamment d’expérience et qu’ils ont accès à suffisamment de fonds.
Mais l’immobilier commercial est-il meilleur que le résidentiel ?
J’ai fait des recherches sur cette question depuis un certain temps maintenant. Il s’avère qu’il existe des partisans acharnés et des défenseurs convaincants des deux côtés du débat.
Donnons donc un aperçu des différences entre les deux stratégies…
Il est plus facile d’augmenter la valeur d’une propriété commerciale
La valeur marchande d’une propriété résidentielle est déterminée par la valeur moyenne des propriétés comparables dans le voisinage. Cette valeur est basée principalement sur des caractéristiques brutes telles que le nombre de chambres à coucher et de salles de bain. Donc, en général, une propriété de deux chambres et deux salles de bain avec des appareils haut de gamme a à peu près la même valeur qu’une autre maison de deux chambres et deux salles de bain dans le même bloc qui a une cuisine très basique.
L’immobilier commercial est évalué avec une approche plus précise. Bien sûr, les comparaisons locales sont prises en compte. Mais la valeur marchande est basée presque entièrement sur le montant des revenus générés par la propriété elle-même. Ainsi, une amélioration stratégique mais peu coûteuse peut avoir un impact énorme sur la valeur de revente d’une propriété si elle augmente les revenus générés par la propriété commerciale.
Profitez de baux plus longs avec les propriétés commerciales
Les baux commerciaux sont beaucoup plus longs que les baux résidentiels. Les baux résidentiels durent souvent 12 mois. Un bail commercial est généralement d’au moins trois ans. Les baux de cinq et dix ans ne sont pas rares.
Les avantages d’un bail plus long sont :
- Plus d’assurance d’un flux de trésorerie fiable
- Des taux d’inoccupation plus faibles
- Des coûts de renouvellement plus faibles
Bien sûr, il y a un inconvénient aux baux plus longs. Si vous n’êtes pas satisfait d’un locataire, il est plus facile de simplement ne pas renouveler un bail à court terme (et de le faire partir) que de rompre un bail à long terme.
Les propriétés résidentielles ont un rendement plus constant lors des ralentissements économiques
Les propriétés résidentielles résistent beaucoup mieux aux ralentissements économiques que les espaces commerciaux de détail. Lorsqu’il y a un ralentissement du marché, les détaillants sont généralement les premiers à souffrir, et ils peuvent être durement touchés. Même dans de bonnes conditions économiques, les propriétaires de petites entreprises ont un taux d’échec élevé. Ainsi, bien que vous ayez des baux plus longs avec les propriétés commerciales, il n’y a aucune garantie que votre locataire détaillant sera en activité pendant toute la durée du bail.
Quoi que fasse l’économie, les gens ont besoin d’un endroit où vivre. Et lorsqu’il y a un ralentissement, les propriétaires de biens résidentiels ne souffrent pas autant ou aussi rapidement que les détaillants. Les locataires accordent une grande priorité au paiement du loyer afin d’être sûrs d’avoir un endroit qu’ils peuvent appeler leur maison.
L’investissement immobilier résidentiel a des barrières d’entrée plus faibles
Il est plus facile de se lancer dans l’investissement immobilier résidentiel, car il est plus facile à comprendre. La plupart d’entre nous ont été locataires à un moment donné de leur vie. Nous comprenons la relation propriétaire/locataire. Nous savons ce que l’on attend des deux côtés de la table. Il faut très peu d’expérience – et beaucoup moins d’argent – pour investir dans l’immobilier résidentiel.
Les transactions commerciales sont beaucoup plus compliquées et nécessitent beaucoup plus de recherches pour trouver et évaluer. L’achat d’un bâtiment commercial nécessite beaucoup plus d’argent que l’achat d’une maison unifamiliale. Et les risques sont plus élevés. D’une part, il y a beaucoup plus d’argent en jeu. Et tout cet argent est investi dans un actif dur qui ne peut pas être physiquement déplacé ou facilement liquidé.
Le pool d’acheteurs est plus grand pour les propriétés résidentielles
Le secteur des ventes au détail de l’économie américaine n’a pas été très performant par rapport aux autres secteurs. Les magasins de détail font face à une forte concurrence de la part des magasins à grande surface comme Walmart. Et il y a aussi les détaillants en ligne qui peuvent souvent livrer les mêmes produits moins chers et de manière beaucoup plus pratique.
Il y a des espaces commerciaux vides dans de nombreuses régions du pays. Il n’y a tout simplement pas assez de locataires de détail pour les remplir tous. Cela fait baisser les prix de location. Et il faut souvent six mois en moyenne pour louer un espace commercial. C’est un facteur qui augmente le coût des locaux vacants.
D’autre part, les locations résidentielles ont une demande constante dans la majeure partie du pays. Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre. Et de nombreux Millennials louent plus longtemps avant d’acheter une maison. Il faut moins de temps pour trouver un locataire. Il suffit souvent de 30 à 45 jours dans la plupart des marchés. J’ai récemment loué une de mes propriétés sans aucune période de vacance. Un locataire est parti le 30 juin, et un nouveau a emménagé le 1er juillet.
Les transactions commerciales sont plus compliquées à analyser
Vous pouvez gagner de l’argent avec l’investissement immobilier résidentiel de trois façons : les flux de trésorerie, l’appréciation et l’accumulation d’équité par le remboursement d’un prêt. Avec l’immobilier résidentiel, il est utile de comprendre les ratios courants tels que le retour sur investissement, le rendement de la trésorerie et le taux de capitalisation (cap). Avec les propriétés commerciales, vous devez comprendre et évaluer ces paramètres plus d’autres.
L’investissement immobilier commercial ressemble davantage à la possession d’une petite entreprise. La chose la plus importante pour gagner de l’argent est d’augmenter votre revenu net d’exploitation. En plus des autres ratios d’acquisition et d’évaluation, vous devez obtenir des détails comme les dossiers d’entretien, les dépenses et l’historique de location, qui ne se trouvent souvent pas dans une liste. Les ratios et l’analyse opérationnels sont tout aussi importants. Vous devez examiner les 12 derniers mois de comptes de résultat.
Qu’est-ce qui est le plus facile à financer ?
Sur ce point, j’ai lu des informations contradictoires de la part d’investisseurs chevronnés. D’un côté, on dit qu’il est plus facile d’obtenir de gros montants de capitaux pour une transaction commerciale que de générer des montants plus faibles pour des propriétés résidentielles.
Mais de l’autre côté, on dit que de nombreuses banques sont réticentes à prêter sur des espaces commerciaux de détail, car ils sont considérés comme un risque plus élevé en raison de l’effet des détaillants en ligne.
Un facteur clé affectant le financement est l’emplacement. Certaines zones métropolitaines sont en plein essor, mais d’autres sont dans les profondeurs d’une ornière économique. Le consensus des prêteurs commerciaux où je vis semble être que les banques ne sont pas intéressées à écrire un prêt à moins qu’il y ait des locataires avec de longs baux déjà en place. Il n’y a donc pas beaucoup de bonnes affaires. Si un propriétaire possède déjà un bien avec des locataires solides, pourquoi vendrait-il ?
Qu’est-ce qui offre un meilleur retour sur investissement ?
Investisseurs et experts ne sont pas d’accord sur les chiffres lorsqu’il s’agit du retour sur investissement. Les investisseurs résidentiels de ma région visent un rendement en espèces de 8 à 12 % après toutes les dépenses. Les investisseurs de certaines régions du pays ne penseraient même pas à un immeuble locatif s’il ne promettait pas un rendement d’au moins 15 %.
Le retour sur investissement varie également d’un type de propriété à l’autre. Aucune moyenne ne s’applique à toutes les propriétés locatives. Il dépend de l’emplacement, du type de propriété, du taux d’inoccupation, des coûts de gestion de la propriété et d’autres facteurs.
Pour les propriétés commerciales, les investisseurs comparent les propriétés en regardant principalement le taux plafond et les rendements en espèces. Encore une fois, il y a beaucoup de variance en fonction de l’emplacement et du type de propriété, mais le consensus semble être que les investisseurs commerciaux visent un taux de capitalisation de 8 à 15 % et un rendement en espèces de 10 %.
Je m’en tiens au résidentiel… pour l’instant
Il est crucial de garder votre risque au minimum, que vous investissiez dans le résidentiel ou le commercial.
L’immobilier commercial nécessite une sortie de fonds plus importante. Et vous mettez tous vos œufs dans le même panier si vous ne pouvez vous permettre qu’une seule propriété commerciale. Avec les propriétés résidentielles, vous pouvez répartir votre risque et diversifier sur plusieurs types de propriétés situées dans différentes zones.
J’ai appris que les investisseurs peuvent gagner – et perdre – beaucoup d’argent dans chaque niche de l’immobilier. Ceux qui réussissent choisissent une niche qu’ils comprennent, deviennent un expert dans leur niche et exécutent une stratégie solide dans cette niche. Les bleus qui se lancent parce qu’ils ont vu quelqu’un d’autre gagner de l’argent et pensent que cela doit être facile finissent par perdre.
À ce stade de ma carrière d’investisseur, je vais m’en tenir au résidentiel. J’ai de l’expérience dans ce créneau. De plus, je crois qu’il est plus risqué de mettre tous mes fonds dans une seule propriété commerciale que de répartir mon risque sur plusieurs propriétés résidentielles. Ce n’est pas un aussi gros revers financier si vous ratez votre cible avec une seule maison individuelle. Le coût est beaucoup plus élevé si vous ratez la cible avec un immeuble commercial.
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