La dernière réévaluation à l’échelle de la ville de Jersey City – la première en 30 ans – remonte à 2018. Mais les données sur l’impôt foncier publiées en octobre 2019 par la division des impôts de la NJ révèlent que Jersey City pourrait à nouveau s’approcher de la nécessité d’une autre réévaluation. Un facteur déterminant est la croissance du marché des biens immobiliers imposables de Jersey City.
La loi du NJ stipule que les biens doivent être évalués en fonction de leur valeur marchande aux fins de l’impôt foncier local. Cependant, cela ne se produit que si l’autorité fiscale (la ville) maintient les valeurs d’évaluation fiscale en phase avec les valeurs du marché. Ces deux valeurs s’éloignent l’une de l’autre lorsque les valeurs du marché changent mais que les valeurs fiscales restent fixées sur ce qui est enregistré dans le bureau des impôts de la ville. La réévaluation est le processus de mise à jour des valeurs d’évaluation fiscale (ce que la ville utilise pour calculer les factures d’impôt foncier) pour égaler les valeurs du marché (ce que vaut une maison sur le marché libre).
Trois métriques clés publiées chaque année par l’État nous aident à comprendre cette relation entre les valeurs évaluées et les valeurs du marché. Ces métriques sont également utilisées pour aider à déterminer le cas de réévaluation.
L’assiette fiscale
L’assiette fiscale est la somme totale de tous les biens immobiliers imposables dans la ville. Chaque année, la ville doit estimer la valeur marchande de l’assiette fiscale, ce qu’elle fait par le biais d’un processus basé sur les données récentes des ventes de maisons. La valeur marchande de l’assiette fiscale est ensuite prise en compte à la fois dans la répartition des impôts du comté et dans l’aide à l’éducation de l’État.
La valeur marchande de l’assiette fiscale de Jersey City est passée de 34 milliards de dollars en 2018 à plus de 41 milliards de dollars en 2019.
Pour s’assurer que les résidents sont imposés équitablement, les valeurs évaluées doivent être maintenues en phase avec les valeurs marchandes, comme le prévoit la loi de l’État. Ainsi, lorsque les valeurs du marché augmentent de façon désynchronisée par rapport aux valeurs évaluées (comme c’est le cas à Jersey City), une question d’équité fiscale se pose. L’État utilise le ratio d’égalisation et le coefficient de déviation pour avoir un aperçu de cette question.
Le ratio d’égalisation
Le « ratio d’égalisation » est la valeur évaluée de l’assiette fiscale divisée par la valeur marchande de l’assiette fiscale. Un ratio de péréquation de 1,0 indique que les valeurs évaluées sont en phase avec les valeurs du marché. Lorsque le ratio d’égalisation diminue, il indique une déconnexion : la valeur marchande (le dénominateur du ratio) augmente par rapport à la valeur évaluée (le numérateur du ratio) qui reste chevillée à ce qui a été établi lors de la dernière réévaluation.
Le « ratio d’égalisation » de Jersey City a diminué de 1,01 en 2018 à 0,88 en 2019. La NJ Division of Taxation indique dans son « Handbook for NJ Assessors » qu’un ratio d’égalisation de 0,85 ou moins « peut dénoter une non-conformité ». De plus, elle indique qu’une » baisse continue… montre un manque de maintien de l’évaluation et peut indiquer un besoin de réévaluation/réévaluation. «
Pour creuser plus profondément la question de l’équité fiscale, nous devons nous demander : la croissance du marché était-elle égale à travers Jersey City en 2019 ? Une autre façon de le dire : les valeurs marchandes augmentent-elles de façon déconnectée des valeurs évaluées au même rythme dans toute la ville ?
Le coefficient d’écart
L’État utilise le « coefficient d’écart » pour éclairer cette question.
Chaque propriété imposable dans la ville – par exemple, la maison d’une personne – a un « ratio évaluation-vente » qui est la valeur évaluée de la propriété divisée par sa valeur marchande. C’est l’équivalent par propriété du ratio de péréquation à l’échelle de la ville.
Le coefficient d’écart évalue le degré de variance entre les ratios évaluation-vente individuels par rapport au ratio de péréquation. Plus le coefficient d’écart augmente, plus il indique une variance importante, ce qui suggère que les valeurs marchandes des propriétés individuelles s’apprécient à des taux différents par rapport au ratio de péréquation. Une autre façon de le dire : les valeurs évaluées, qui sont la base des factures d’impôt foncier, deviennent plus obsolètes à des taux variables dans la ville.
Le « coefficient général de déviation » de Jersey City est passé de 16,5% en 2018 à 18,1% en 2019. La norme N.J.A.C. 18:12A-1.14 stipule : » Un coefficient d’écart supérieur à 15 % indique généralement un besoin de réévaluation. » En outre, le « Handbook for NJ Assessors » indique que « Le chiffre actuellement acceptable pour les coefficients d’écart est de 15 %, bien que certaines autorités préconisent 10 % à la lumière de l’amélioration des pratiques d’évaluation, de l’informatisation et de l’augmentation des évaluations. »
Que cela signifie-t-il pour les contribuables ?
Pour comprendre l’impact de ces tendances à l’échelle de la ville sur les contribuables individuels, une analyse détaillée pourrait être réalisée à l’aide des registres de ventes de propriétés récentes. Une telle analyse pourrait mettre en évidence la façon dont la déconnexion entre les valeurs du marché et les valeurs d’évaluation se joue en termes d’emplacement (quartier), de catégorie de propriété (par exemple, maison familiale 1-4 vs propriété commerciale), et de montant de la transaction. Cette analyse pourrait aider à indiquer si la ville devrait ou non procéder à une autre réévaluation.
En attendant, les contribuables peuvent utiliser le processus d’appel fiscal pour obtenir l’équité fiscale s’ils sont surévalués (surtaxés). Le comté administre la procédure d’appel en matière d’impôts. Pour faire appel, les contribuables peuvent consulter le site Web du comté de Hudson et accéder au « Tax Appeal Filing Handbook ». La procédure d’appel s’adresse aux contribuables qui pensent que leur propriété est surévaluée. Il existe un processus technique et mathématique pour déterminer la surévaluation, que le manuel explique. Les contribuables peuvent personnellement faire une demande d’appel ou engager un avocat pour les représenter devant le conseil des impôts du comté.