Les évaluateurs utilisent trois méthodes différentes pour estimer la valeur d’un bien immobilier. L’approche par le revenu considère la valeur comme la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs attendus générés par la propriété. Elle est plus précise lorsqu’il s’agit d’évaluer des propriétés commerciales avec des revenus locatifs sur des marchés actifs. La méthode de comparaison des ventes met en relation la valeur estimée de la propriété concernée avec des propriétés similaires récemment vendues sur le même marché. Cette méthode est particulièrement utile lorsque les biens comparables et le bien en question sont très similaires et ont été vendus au cours des derniers mois. Cela signifie que la méthode de comparaison des ventes s’appuie également sur un marché actif pour les propriétés similaires.
En revanche, l’approche de l’évaluation par les coûts est la seule méthode qui ne dépend pas d’un marché actif de propriétés similaires. Au lieu de cela, l’approche du coût estime la valeur de la propriété comme la valeur de ses composants, le terrain sous-jacent et la valeur amortie des améliorations. Dans cet article, nous allons plonger dans le fonctionnement de l’approche par les coûts pour les évaluations.
La formule de l’approche par les coûts
Bien que les détails soient plus compliqués, la formule de base pour évaluer une propriété en utilisant l’approche par les coûts est :
Valeur de la propriété = valeur du terrain + (coût du neuf – amortissement cumulé).
L’approche par les coûts est fondée sur la croyance économique selon laquelle des acheteurs informés ne paieront pas plus pour un produit que ce qu’il en coûterait pour produire un produit similaire ayant le même niveau d’utilité. L’approche de l’évaluation par les coûts est facile à utiliser lorsque le bien est neuf et représente l’utilisation la plus élevée et la meilleure du bien. Dans ce cas, le coût neuf est connu car les améliorations viennent d’être construites. De plus, le montant de la dépréciation accumulée devrait être négligeable. Comme l’approche du coût ne repose pas sur des comparables, elle est également utile pour évaluer un bien à usage spécial ou un bien comportant des éléments uniques.
Approche du coût : Coût neuf
Le coût neuf peut être défini de deux façons différentes. Le coût de remplacement à l’état neuf est le coût actuel pour construire un bâtiment de même utilité en utilisant les matériaux de construction actuels tout en respectant les normes, les conceptions et les agencements actuels. Le coût de reproduction est le coût actuel de la construction d’une réplique exacte de la propriété avec les mêmes matériaux et les mêmes pratiques de construction, conformément à la conception, à la disposition et aux normes en vigueur au moment de la construction initiale de la propriété. Pour les biens relativement récents, il n’y a pratiquement aucune différence entre le coût de remplacement et le coût de reproduction. En revanche, plus un bien est unique ou historique, plus la différence entre le coût de reproduction et le coût de remplacement est importante. La construction d’une réplique exacte d’une maison historique est beaucoup plus coûteuse que la construction d’une nouvelle maison.
Lorsque l’on considère les coûts de construction, il est important de prendre en compte les coûts directs et les coûts indirects. Les coûts directs comprennent les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre associés à la construction. Les coûts indirects comprennent les coûts tels que les taxes, les frais administratifs, les coûts de financement, les honoraires professionnels et les assurances. Il existe quatre méthodes principales pour estimer les nouveaux coûts lors du calcul du coût de remplacement ou du coût de reproduction.
- Méthode des unités comparatives- Les coûts sont basés sur une estimation forfaitaire par pied carré ou par pied cube. Les coûts se répartissent en cinq grandes catégories selon les matériaux de construction : charpente métallique lourde avec murs-rideaux extérieurs, charpente en béton armé avec murs-rideaux extérieurs, murs porteurs extérieurs en béton armé ou en maçonnerie, murs porteurs extérieurs en construction à ossature, et charpente métallique préfabriquée. Les coûts peuvent être encore ventilés par qualité.
- Méthode des coûts distincts- Plutôt que de considérer les coûts des composants en une seule somme forfaitaire, la méthode des coûts distincts utilise les coûts moyens des composants en fonction du matériau de construction et de la qualité. Par exemple, la méthode des coûts séparés considère séparément le coût des composants tels que le toit, la charpente, les revêtements de sol, la plomberie et l’unité de CVC. Ces coûts individuels ensemble estiment le coût neuf.
- Méthode de l’unité sur place- La méthode de l’unité sur place est similaire à la méthode des coûts séparés mais décompose chacun des principaux composants en pièces plus détaillées. Par exemple, la structure du toit constituerait un seul élément de coût avec la méthode des coûts séparés. Dans cette méthode, cependant, la structure du toit est calculée en examinant les éléments de la structure du toit, tels que les solives de toit et les plaques de platelage. En outre, les coûts estimés des frais généraux et du profit de l’entrepreneur sont intégrés dans chacune des estimations de coûts pour la méthode des unités en place.
- Méthode de l’enquête sur les quantités- C’est la méthode la plus précise pour estimer les nouveaux coûts, mais c’est aussi la méthode la plus difficile et la plus longue. La méthode du relevé des quantités estime le coût de chaque élément individuel impliqué dans la construction des améliorations. Elle est similaire à la façon dont les entrepreneurs calculent le coût qu’ils fournissent comme estimation de la soumission. Il y a un ajustement pour les frais généraux et le profit ajouté au coût total de l’élément de base.
Approche par les coûts : La dépréciation
La dépréciation entraîne la différence de valeur entre le coût neuf des améliorations et la valeur contributive actuelle des améliorations. Les trois formes de dépréciation sont la dépréciation physique, fonctionnelle et externe. La dépréciation physique résulte de l’usure normale du bien qui se produit avec l’âge. La dépréciation fonctionnelle est le résultat de l’évolution des besoins ou des préférences au fil du temps, qui entraîne une réduction de l’utilité du bien. La dépréciation externe est le résultat de tendances défavorables du voisinage ou de l’économie. Il existe trois méthodes que les évaluateurs peuvent utiliser pour estimer la dépréciation.
- La méthode de la durée de vie – Cette méthode est la plus simple et la plus courante pour estimer la dépréciation. L’évaluateur estime l’âge total, l’âge effectif et la durée de vie restante des améliorations. L’âge effectif est fonction de l’état actuel du bien ainsi que de son utilité et de son emplacement sur le marché actuel.
- La méthode de décomposition- C’est la façon la plus précise et la plus complète d’estimer toutes les formes de dépréciation. Elle est cependant extrêmement compliquée et prend beaucoup de temps. La méthode de ventilation identifie chaque forme individuelle de dépréciation physique, fonctionnelle et externe. Ensuite, la dépréciation de chaque facteur individuel est quantifiée et additionnée pour calculer la dépréciation cumulée du bien.
- La méthode d’extraction du marché- La méthode d’extraction du marché utilise les données des ventes comparables pour estimer le pourcentage de dépréciation approprié à appliquer à la propriété concernée. Les évaluateurs trouvent la valeur dépréciée des améliorations sur la propriété comparable en soustrayant la valeur du terrain et la valeur contributive des améliorations du prix de vente. Le pourcentage de dépréciation de la valeur de la propriété comparable est la valeur dépréciée des améliorations divisée par le nouveau coût de ces améliorations. Ce pourcentage est ensuite appliqué à la propriété concernée.
Approche par les coûts : Valeur du terrain
Il existe de nombreuses techniques que les évaluateurs peuvent utiliser pour estimer la valeur du terrain, mais toutes sont essentiellement une forme de l’approche par le revenu ou de l’approche par comparaison des ventes. La comparaison directe est la méthode la plus courante pour estimer la valeur des terrains. Le prix du terrain est simplement dérivé des parcelles de terrain récemment vendues. Il peut également être calculé comme une valeur résiduelle en utilisant l’équation de l’approche par les coûts pour une propriété nouvellement construite où le coût neuf et le prix de vente sont tous deux connus.
Exemple d’évaluation par l’approche par les coûts
Supposons qu’un évaluateur utilise l’approche par les coûts pour estimer la valeur d’une propriété sur 1 acre de terrain. Des terrains de taille et d’emplacement similaires se vendent environ 40 000 $. En utilisant la méthode des unités comparatives, l’évaluateur constate que le coût à neuf d’un bâtiment de qualité et de matériaux de construction similaires est de 40 $/pied carré pour un bâtiment de 24 000 pieds carrés. Le coût à neuf des améliorations est donc de 960 000 $. Les améliorations ont une durée de vie économique totale estimée à 40 ans et une durée de vie économique restante de 30 ans. La méthode de dépréciation âge-vie suggère que les améliorations devraient être dépréciées de 25 % puisqu’elles ont vieilli l’équivalent de 10 ans sur 40. La déduction pour amortissement appropriée est de 25 % des 960 000 $, soit 240 000 $. En utilisant l’approche par les coûts, l’évaluateur estime que la valeur finale de la propriété est de 760 000 $.
Conclusion
Dans cet article, nous avons abordé l’approche par les coûts de l’évaluation, qui est couramment utilisée par les évaluateurs de biens immobiliers commerciaux. Nous avons comparé l’approche du coût par rapport à l’approche des ventes comparables et également l’approche du coût par rapport à l’approche du revenu. La principale différence avec l’approche par les coûts est qu’elle ne nécessite pas l’existence d’un marché actif. L’approche par les coûts détermine la valeur en ajoutant la valeur du terrain au coût d’un nouveau bâtiment équivalent, puis en soustrayant toute dépréciation. Nous avons vu comment les évaluateurs calculent le coût du neuf, la dépréciation et comment la valeur du terrain est déterminée. Enfin, nous avons parcouru un exemple d’approche par les coûts étape par étape pour montrer comment l’approche par les coûts peut être utilisée pour déterminer la valeur de la propriété.