L’investissement dans le développement à usage mixte expliqué

Les principaux points à retenir

• Qu’est-ce que le développement à usage mixte ?

• Les avantages du développement à usage mixte

Les exemples de réussite

• L’investissement dans le développement à usage mixte

• La liste de contrôle du projet de l’investisseur

L’investissement dans l’immobilier commercial vous intrigue, mais vous ne savez pas par où commencer ? Ou mieux encore : vous avez du mal à décider entre un espace résidentiel ou commercial pour votre prochain investissement ?

Il est peut-être temps d’ajouter un développement à usage mixte à votre portefeuille d’investissement. Comme son nom l’indique, les propriétés à usage mixte combinent des espaces commerciaux, résidentiels et même industriels dans une seule propriété. Pour les investisseurs, cela signifie les avantages combinés des deux types de propriété dans une seule propriété (pensez : faibles taux d’inoccupation et locataires de haute qualité).

Bien que, les développements à usage mixte ne sont pas pour tout le monde. Avec les avantages supplémentaires vient une responsabilité supplémentaire, en particulier lorsqu’il s’agit de choisir la bonne propriété. Continuez à lire pour en savoir plus sur les développements à usage mixte et comment vous pouvez en ajouter un à votre portefeuille en toute sécurité dès aujourd’hui.

Qu’est-ce qu’un développement à usage mixte ?

Un développement à usage mixte est une combinaison de bâtiments résidentiels et non résidentiels planifiés et développés dans une ville, une municipalité et/ou un État. Ces projets immobiliers peuvent aller d’un seul bâtiment à un quartier entier et sont généralement développés pour répondre à un environnement spécifique. En plus d’intégrer le développement commercial et industriel à la vie résidentielle, ces projets visent à offrir divers avantages : amélioration de l’accessibilité financière des logements, facilité de déplacement à pied entre les logements, les lieux de travail et d’autres commodités, et renforcement des quartiers. Lorsqu’ils sont bien réalisés, les aménagements à usage mixte sont conçus pour intégrer divers types de biens immobiliers ensemble et les compléter.

Les caractéristiques communes des aménagements à usage mixte comprennent généralement des espaces extérieurs et des infrastructures publiques. Les espaces extérieurs incorporent des places et des couloirs entre les bâtiments et les trottoirs. En termes d’infrastructures publiques, les projets d’aménagement à usage mixte dans les zones à forte population ont encouragé les gens à accéder à leurs lieux de travail ou de courses par les transports en commun ainsi qu’à pied et à vélo. Les projets de développement à usage mixte au niveau des rues à Denver, Seattle et Boston, ont augmenté la construction de voies piétonnes avec des magasins et des lieux de travail à distance de vue. En conséquence, ces villes ont maintenant besoin de moins de parkings, de garages et de ruelles.

Développement mixte horizontal vs vertical

Lorsque l’on pense aux développements mixtes, la première chose qui vient à l’esprit est généralement un bâtiment avec des magasins de détail au premier étage et des appartements aux étages supérieurs. Bien que ce soit une configuration populaire pour une propriété à usage mixte, ce n’est pas le seul type qui existe. Il s’agit en fait de ce que l’on appelle le développement vertical. Dans les développements verticaux, les étages inférieurs sont destinés aux espaces commerciaux, tandis que les étages supérieurs sont réservés aux espaces privés ou résidentiels. Les développements horizontaux, quant à eux, sont constitués de bâtiments à usage unique au sein d’un complexe donné. Dans un développement horizontal, certains bâtiments seront utilisés pour des espaces résidentiels, tandis que d’autres bâtiments seront destinés à un usage commercial. Les développements horizontaux et verticaux offrent tous deux une variété d’avantages pour les locataires et les investisseurs.

5 avantages du développement à usage mixte pour les investisseurs

Le milieu des années 2000 a vu une éruption de développements à usage mixte surgir à travers le pays, les développeurs et les investisseurs cherchant de nouvelles façons de mélanger la vie de style urbain avec des communautés piétonnes. Bien que la popularité se soit calmée ces dernières années, la demande d’aménagements à usage mixte revient en force, attirant les investisseurs nationaux et étrangers et même les acheteurs de maison du millénaire.

Bien que les acheteurs de maison du millénaire représentent une grande partie de la demande de projets d’aménagement à usage mixte, l’attraction est généralisée. Après tout, les développements à usage mixte fournissent essentiellement un sens plus profond de la communauté, ce que tout propriétaire souhaite.

On peut supposer sans risque que la popularité des développements à usage mixte est là pour rester, et voici les raisons les plus importantes pour lesquelles :

1. Les développements à usage mixte ont l’avantage d’une clientèle intégrée pour les espaces commerciaux, ce qui peut fournir de multiples flux de revenus aux investisseurs.

2. Les gestionnaires immobiliers sont bien équipés pour gérer les défis de plusieurs types de propriétés à la fois, ce qui entraîne des opérations commerciales harmonieuses.

3. Les propriétés à usage mixte sont souvent à proximité d’autres commodités communautaires, ce qui en fait des espaces résidentiels très désirables.

4. La grande variété de locataires (commerciaux, résidentiels, etc.) peut diminuer le risque global pour les investisseurs immobiliers.

5. Les acheteurs potentiels de maisons et autres locataires sont de plus en plus attirés par les communautés piétonnes, ce qui pourrait entraîner une forte demande de location.

Une plus grande exposition aux clients

Un aspect attrayant des développements à usage mixte est leur proximité avec une nouvelle clientèle. En plus de cultiver à la fois un public résidentiel et commercial, les projets de développement à usage mixte ont le pouvoir d’attirer une immense quantité d’intérêt et de trafic piétonnier par rapport aux magasins autonomes. De plus, les locataires de magasins à usage mixte sont généralement les bénéficiaires des dépenses récurrentes des résidents, y compris ceux qui se trouvent dans le bâtiment à usage mixte.

En tant que redéveloppeur résidentiel, autrement connu sous le nom d’investisseur immobilier, les projets de développement à usage mixte sont idéaux car ils fournissent non seulement des flux de revenus provenant des locataires résidentiels et commerciaux, mais aussi des opportunités pour plus de possibilités de développement.

Meilleure gestion immobilière

Une autre raison de la croissance des développements à usage mixte est l’avantage d’une meilleure gestion immobilière. Les développements à usage mixte englobent un mélange de biens immobiliers résidentiels, commerciaux et industriels. Par conséquent, une société de services de gestion compétente est généralement nécessaire pour répondre aux divers besoins de l’ensemble de la communauté. Ces avantages comprennent généralement des locataires de meilleure qualité, des cycles d’inoccupation plus courts, de meilleurs processus et un meilleur soutien.

Les commodités existantes

L’aspect le plus séduisant des développements à usage mixte est probablement leur emplacement. En général, ces propriétés sont situées dans des zones densément peuplées, près des commodités existantes telles que les écoles, les bibliothèques et les parcs. Les acheteurs de maison d’aujourd’hui ont une forte préférence pour les emplacements centraux avec un accès facile aux commodités de la ville, et les développements à usage mixte fonctionnent avec ces tendances pour créer des communautés connectées et inclusives.

Moins de risques

Bien que les avantages pour les développements à usage mixte concernent généralement les acheteurs de maison, il y a plusieurs avantages du point de vue du redéveloppeur résidentiel – le plus commun étant la diversification. Parce que ces développements offrent le meilleur des deux mondes (immobilier résidentiel et commercial), les investisseurs peuvent réduire le montant du risque auquel leur portefeuille immobilier est exposé. Cela dit, la diversification peut aider les investisseurs à minimiser l’impact total des mauvais actifs sur leur portefeuille d’investissement, y compris la capacité à contrebalancer la perte. Qu’ils soient commerciaux ou résidentiels, les développements à usage mixte sont considérés comme un pari relativement sûr. En plus de fournir moins de risques, les développements à usage mixte offrent des revenus plus élevés, des flux de trésorerie, des baux plus longs et moins de concurrence, ce qui est idéal lorsque vous cherchez à diversifier votre portefeuille.

Walkability & Transportation

Encore un autre avantage associé aux développements à usage mixte est la marchabilité. L’année dernière, la NAR a interrogé 3 000 Américains adultes vivant dans les 50 plus grandes zones métropolitaines pour comprendre leurs préférences en matière de transport. L’enquête a révélé que, dans l’ensemble, les Américains préfèrent plus que jamais les communautés accessibles à pied. 48 % des personnes interrogées ont déclaré qu’elles préféreraient vivre dans des communautés où les maisons sont dotées de petites cours, mais où les commodités de la communauté sont facilement accessibles à pied. Pour la majorité des acheteurs de maison d’aujourd’hui, la possibilité de marcher est en tête de leur liste, ce qui explique pourquoi de plus en plus de constructeurs construisent des développements à usage mixte pour répondre à la demande.

Inconvénients du développement à usage mixte

Il y a quelques éléments à surveiller avant d’investir dans un développement à usage mixte. Comme toujours, l’un des éléments les plus importants d’un investissement immobilier réussi est l’emplacement. Il est facile de penser que chaque développement à usage mixte dans une ville ferait un investissement judicieux. Après tout, ces propriétés offrent tellement d’avantages aux propriétaires et aux locataires. Cependant, certaines zones ne sont pas adaptées à l’augmentation du trafic piétonnier que les développements à usage mixte créent. Pensez à la convivialité de la zone pour les piétons et à la présence ou non de transports en commun menant à la propriété. Cela aura un impact sur la façon dont vos résidents commerciaux peuvent attirer des clients et sur la façon dont vous pouvez attirer des résidents commerciaux.

Un autre élément important des aménagements à usage mixte est l’obtention du bon financement. Si ces propriétés sont nouvelles dans votre région, vous pouvez avoir du mal à trouver le bon prêt nécessaire pour conclure l’affaire. Il n’est pas rare que les prêteurs soient méfiants, surtout si les développements à usage mixte sont relativement nouveaux sur votre marché. Votre argumentaire sera plus important que jamais si vous voulez obtenir des conditions de prêt favorables auprès de prêteurs qui ne connaissent pas les avantages des projets à usage mixte. Avec une planification et un argumentaire appropriés, vous pouvez contribuer à éviter ces inconvénients potentiels lorsque vous investissez dans un développement à usage mixte.

6 Exemples de développements à usage mixte réussis

Les développements à usage mixte surgissent dans tout le pays, et à juste titre. Cependant, toutes les propriétés à usage mixte n’atteignent pas les avantages ci-dessus. Avec tout type de propriété, certains facteurs peuvent avoir un impact sur le succès global d’une propriété. (Il s’agit notamment de l’emplacement, de la taille de la propriété, de la superficie et plus encore.) Cela étant dit, il existe plusieurs exemples de développement à usage mixte réussis que les investisseurs peuvent utiliser comme modèle lors de la recherche du bon investissement à usage mixte.
Voici plusieurs exemples de développement à usage mixte réussis à examiner:

1. The Wharf (Washington, DC) : Ce développement devrait couvrir 24 acres le long du fleuve Potomac. Avec des plans pour des hôtels, des magasins, des restaurants, un parking et plus encore, c’est l’un des plus grands projets de construction de la ville.

2. Wilshire Grand Center (Los Angeles, CA) : Thomas Properties Group a dû obtenir l’un des plus grands permis de construire de l’histoire de la ville pour ce développement à usage mixte. Cependant, la partie la plus impressionnante de cette propriété est qu’elle accueillera une tour antisismique de 73 étages une fois achevée.

3. Port Covington (Baltimore, MD) : La construction n’a pas encore commencé pour cette propriété du Maryland, mais le projet terminé devrait abriter plus de 250 unités résidentielles, 180 00 pieds carrés d’espace de bureaux et plus encore.

4. Brickell City Center (Miami, FL) : Swire Properties a construit ce développement de 5,4 millions de pieds carrés il y a seulement quelques années. Les tours abritent des condos de luxe, des restaurants et plus encore.

5. City Point Brooklyn (Brooklyn, NY) : Cette propriété à usage mixte sera l’un des plus grands centres à usage mixte de la région de Brooklyn. Il sera développé par Acadia Realty Trust et Washington Square Partners.

6. Lincoln Yards (Chicago, IL) : Bien que ce projet soit encore en développement, il devrait couvrir 53 acres une fois terminé. L’espace comprendra de nouvelles résidences, des hôtels, des commerces et des bureaux, et même un stade de football.

Comment investir dans un développement à usage mixte

Il existe deux voies principales pour s’impliquer dans les propriétés à usage mixte : le développement ou l’investissement direct. La première option, le développement, est l’une des façons les plus courantes de se lancer dans l’immobilier à usage mixte. Cette stratégie de propriété à long terme implique d’identifier et de financer les bons projets de construction. Selon Institutional Real Estate, le potentiel de revenu et de rééquilibrage de la dette sur les développements à usage mixte peut en faire un point d’entrée solide pour les investisseurs.

Il existe également des possibilités d’acheter des propriétés à usage mixte existantes par le biais d’un investissement direct. Comme vous pouvez l’imaginer, en raison du potentiel de profit d’une propriété à usage mixte très performante, ces opportunités d’investissement peuvent être difficiles à trouver. De plus, ces biens sont souvent concentrés entre les mains d’investisseurs locaux, ce qui rend ces opportunités potentiellement difficiles à saisir pour ceux qui s’installent dans une nouvelle région. Cependant, il existe des opportunités d’investissement directes pour les investisseurs désireux d’acheter et de remettre en état des immeubles à usage mixte mal entretenus. Cela ne signifie pas nécessairement par le biais d’un projet de réhabilitation complet, mais pourrait plutôt impliquer la prise en charge de la gestion de la propriété, la mise à jour des anciens espaces et la rénovation de la propriété globale.

Si le développement et l’investissement direct sont deux des moyens les plus courants de s’impliquer dans les développements à usage mixte, ce ne sont pas les seuls. Les investisseurs peuvent également rechercher des FPI ou d’autres véhicules commerciaux pour profiter des avantages des propriétés à usage mixte. Ces opportunités ne se présentent pas très souvent, mais lorsqu’elles se présentent, elles peuvent permettre aux investisseurs de récolter les fruits des développements à usage mixte sans avoir à acheter de propriétés physiques. Dans l’ensemble, il existe plusieurs façons de commencer à investir dans des propriétés à usage mixte. Prenez le temps de trouver la bonne avenue pour votre activité d’investissement avant de vous lancer.

Liste de contrôle des projets d’aménagement à usage mixte pour les investisseurs

Il y a plusieurs choses que les investisseurs doivent rechercher lorsqu’ils décident de poursuivre ou non un projet d’aménagement à usage mixte, notamment :

• Une conception efficace : La tendance à l’utilisation mixte continue de croître, et il en va de même pour les avantages d’un design réussi. En tant que composante fondamentale, l’attrait visuel et la disposition d’un développement sont d’une importance critique pour sa prospérité, ce qui aura essentiellement un impact sur la demande, la vacance et l’entretien. Les styles de conception les plus courants comprennent les bâtiments verticaux, les blocs horizontaux et les quartiers piétonniers.

• Un emplacement prometteur : Un projet de développement réussi sera généralement situé dans une zone prometteuse, bien que tous les scénarios ne soient pas les mêmes. Un redéveloppeur résidentiel recherchera généralement des zones prêtes à la croissance, avec des marchés du logement qui affichent certains critères. Dans la plupart des cas, il s’agira d’une croissance de l’emploi en hausse, d’un faible taux de chômage, de la construction de nouveaux logements, de projets de développement urbain en hausse et d’entreprises populaires qui s’installent dans la région.

• Aménagements : Des magasins de détail et des restaurants aux parcs et aux attractions locales, le seul trait commun aux projets de développement à usage mixte réussis est la proximité des commodités, autrement connue sous le nom de marchabilité. Selon un rapport de la National Association of Realtors, les acheteurs de maisons du millénaire préfèrent de 12 points de pourcentage la possibilité de se déplacer à pied plutôt qu’en voiture. Étant donné que le concept d’aménagement à usage mixte vise à offrir un mode de vie « vie-travail-loisir », il est indispensable de pouvoir se rendre à pied aux destinations et aux principaux centres de transport. Le plus grand attrait d’un développement à usage mixte est la possibilité de faire des achats, de manger et de se mélanger à proximité de l’endroit où vous vivez.

• Affordabilité : Avec les prix des maisons et des locations en hausse, les développements à usage mixte offrent un léger avantage sur les achats de maisons traditionnelles en termes d’accessibilité. La majorité des développements visent à identifier les défis d’une communauté particulière et à les compenser, malgré les complexités économiques et physiques.

• Les bons locataires : Le dernier ingrédient d’un projet de développement à usage mixte réussi est tout simplement d’avoir les bons locataires. Qu’ils soient résidentiels ou commerciaux, le bon mélange de locataires peut aider à développer un sentiment de communauté autour des développements à usage mixte. De plus, en créant des communautés actives et connectées où les gens peuvent travailler, se reposer, dormir et se divertir, la demande pour ces propriétés ne fera qu’augmenter en popularité.

Résumé

Il existe de nombreux avantages associés aux développements à usage mixte, tant du point de vue du logement que du point de vue socio-économique. Ces projets ajoutent de la variété aux zones résidentielles, offrant aux locataires et aux acheteurs de maison plus d’options parmi lesquelles choisir. Les aménagements à usage mixte peuvent également soutenir les économies locales, en particulier dans les zones denses ou sous-développées. Les bâtiments qui accueillent de nombreux usages, tels que l’habitation, le commerce et l’éducation, peuvent contribuer à améliorer la marchabilité locale et à assurer la croissance économique d’une zone. En conséquence, les taxes gagnées sur ces propriétés peuvent être réappliquées par les gouvernements locaux pour soutenir d’autres projets de développement, de croissance et d’infrastructure.

Avec tous les avantages ci-dessus, il n’est pas étonnant que les développements à usage mixte soient si attrayants pour les propriétaires d’entreprises, les locataires et les investisseurs immobiliers. Consultez le guide ci-dessus lorsque vous évaluez votre portefeuille immobilier, car il est peut-être temps d’ajouter un développement à usage mixte à votre répertoire. Après tout, quel plus grand avantage y a-t-il à donner un coup de pouce à votre carrière et à la communauté à la fois ?

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