Un moratoire sur les expulsions plus limité dans l’Illinois se poursuit jusqu’au 3 avril 2021
Depuis le 5 mars 2021, l’administration du gouverneur J.B. Pritzker a prolongé une version de l’interdiction des expulsions résidentielles à l’échelle de l’État jusqu’au 3 avril 2021. Ce sursis est bienvenu pour certains locataires de l’Illinois confrontés à de graves difficultés financières en raison des déplacements économiques causés par Covid. Les propriétaires pourraient également considérer la prolongation modifiée comme un sursis limité, car elle place certains locataires plus aisés hors de sa portée protectrice. En revanche, les moratoires sur les expulsions de mars à octobre s’appliquaient à tous les locataires, quelle que soit leur situation financière. Ce compromis vise à reconnaître l’impact financier sur les propriétaires, qui dépendent souvent du recouvrement des loyers pour payer leurs propres obligations envers les créanciers.
Le moratoire sur les expulsions de novembre n’offrait une protection qu’aux locataires ou résidents qui sont des « personnes couvertes ». Une » personne couverte » est une personne qui répond aux quatre paramètres suivants : » (1) la personne soit (i) s’attend à ne pas gagner plus de 99 000 $ de revenu annuel pour l’année civile 2020 (ou pas plus de 198 000 $ si elle remplit une déclaration de revenus conjointe), (ii) n’a pas été tenue de déclarer un revenu en 2019 à l’U.S. Internal Revenue Service, ou (iii) a reçu un paiement d’impact économique en vertu de la section 2001 de la loi CARES ; » et est (2) » incapable d’effectuer un paiement complet de loyer ou de logement en raison d’une difficulté liée à COVID-19, y compris, mais sans s’y limiter, une perte substantielle de revenu, une perte d’heures de travail ou de salaire indemnisables, ou une augmentation des dépenses personnelles directement liées à la pandémie de COVID-19 ; »et (3) « le particulier fait de son mieux pour effectuer des paiements partiels en temps opportun qui sont aussi proches du paiement intégral que sa situation peut le permettre, en tenant compte des autres dépenses non discrétionnaires ; » et (4) l’expulsion rendrait probablement le particulier sans abri…. . ».
Les propriétaires doivent donner aux locataires l’occasion de démontrer qu’ils répondent à ce test en quatre parties. Plus précisément, les propriétaires doivent fournir un formulaire de déclaration au résident ou au locataire au moins cinq jours avant l’avis de résiliation de la location. Si le locataire peut établir qu’il/elle répond aux quatre exigences du test de la personne couverte, l’affaire d’expulsion échouera, sauf si la « personne représente une menace directe pour la santé et la sécurité des autres locataires ou un risque immédiat et grave pour la propriété. »
Certains propriétaires seront heureux d’apprendre qu’ils peuvent engager de nouvelles affaires d’expulsion contre ceux qui ne sont pas des personnes couvertes. Mais propriétaires, prenez note : l’ordonnance de novembre (telle qu’incorporée par l’ordonnance de décembre) ordonne aux forces de l’ordre de retarder l’exécution des ordonnances d’expulsion valides » à moins qu’il n’ait été constaté que le locataire, le preneur à bail, le sous-locataire ou le résident de la propriété résidentielle constitue une menace directe pour la santé et la sécurité des autres locataires ou un risque immédiat et grave pour la propriété. » À ce titre, un ordre d’expulsion valide est d’une utilité limitée à court terme.
Les décrets expliquent que les expulsions nécessitent des interactions en personne entre les résidents, les forces de l’ordre, les déménageurs et la famille ou les amis qui accueillent les locataires expulsés chez eux. La pause continue sur les expulsions résidentielles vise à éviter ces interactions en personne et, ce faisant, à ralentir la propagation du virus. Il n’est pas surprenant que le nombre de cas de covoiturage ait augmenté pendant les mois les plus froids, les habitants de Chicago et de l’Illinois étant plus nombreux à rester à l’intérieur. Comme ces tendances coïncident avec la fin reprogrammée de l’interdiction d’expulsion du CDC le 31 mars 2021, les défenseurs de la santé publique soutiennent fermement le renouvellement par le gouverneur Pritzker de l’interdiction d’expulsion modifiée pour aider à réduire la propagation du coronavirus dans les communautés de l’Illinois.
L’administration Biden prolonge le moratoire du CDC sur les expulsions jusqu’au 31 mars 2021
Le jour de l’investiture, le président Biden a demandé au CDC de prolonger son moratoire sur les expulsions à l’échelle nationale. Il a averti que 14 millions d’Américains sont en retard dans le paiement de leur loyer, et il a cherché à éviter une vague d’expulsions qui submergerait les refuges et augmenterait la propagation du Covid-19. Le mercredi 20 janvier 2021, le CDC a annoncé qu’il prolongerait le moratoire actuel sur les expulsions résidentielles au moins jusqu’au 31 mars 2021. Mais propriétaires, prenez courage, le président Biden a également demandé au Congrès d’adopter un allégement expansif des loyers pour alléger le fardeau des propriétaires.
Les Centres de contrôle des maladies ont publié un moratoire initial et temporaire sur les expulsions en septembre 2020, avec des protections radicales pour certains locataires dans tout le pays. Contrairement à la loi CARES, qui prévoyait un moratoire temporaire uniquement pour les propriétés garanties par des hypothèques soutenues par le gouvernement fédéral (y compris les hypothèques détenues par Freddie Mac et Fannie Mae), l’ordonnance des CDC prétend s’étendre à toutes les propriétés résidentielles (qu’elles soient ou non garanties par des hypothèques soutenues par le gouvernement fédéral) qui sont occupées par des locataires qui répondent à certains seuils de revenus, ont demandé une aide gouvernementale, ont perdu des revenus en raison de la pandémie et seraient sans abri en cas d’expulsion. Les locataires doivent signer une déclaration afin de pouvoir bénéficier de l’aide. La déclaration est incluse en tant que « pièce jointe A » à l’ordonnance de la CDC, et elle précise que l’obligation du locataire de payer le loyer n’est pas modifiée ou remplacée par l’interdiction d’expulsion. L’ordonnance du CDC ne s’applique pas aux juridictions comme l’Illinois qui ont mis en place un moratoire sur les expulsions résidentielles offrant un niveau de protection de la santé publique égal ou supérieur à celui de l’ordonnance du CDC — mais si le gouverneur Pritzker décide de ne pas renouveler le moratoire de l’Illinois après son expiration le 3 avril 2021, le moratoire du CDC fournira un palliatif pour les locataires de l’Illinois admissibles pendant près de deux mois supplémentaires.
Quand les expulsions reprendront-elles dans l’Illinois ?
Le moratoire sur les expulsions de l’Illinois interdit le dépôt d’actions en expulsion résidentielle et l’exécution des expulsions résidentielles jusqu’au 3 avril 2021. Les précédents décrets relatifs au dépôt d’actions en expulsion dans l’Illinois, tels que le décret 2020-55, ont également précisé que rien dans le moratoire ne doit être interprété comme libérant les locataires de leurs obligations de paiement de loyer ou de respect de leurs baux.
Il précise également qu’il ne s’étend pas aux circonstances dans lesquelles « il a été constaté que le locataire constitue une menace directe pour la santé et la sécurité des autres locataires, un risque immédiat et grave pour la propriété, ou une violation de tout code de construction, ordonnance sanitaire ou règlement similaire applicable. » En d’autres termes, l’interdiction d’expulsion temporaire est conçue pour protéger uniquement les locataires qui seraient expulsés en raison du non-paiement du loyer, par opposition à d’autres violations du bail. Certains propriétaires se plaignent que le moratoire sur les expulsions encourage les locataires à ne pas payer leur loyer – mais rien dans le moratoire n’annule l’obligation du locataire de payer son loyer. Il fournit simplement aux locataires un logement stable jusqu’à l’expiration du moratoire.
Le gouverneur Pritzker a prolongé le moratoire sur les expulsions en août suite à la lettre du 20 août 2020 du shérif du comté de Cook, Tom Dart, au juge en chef Evans et à l’administration du gouverneur, demandant instamment un soulagement COVID-19 pour les locataires et les propriétaires. Le shérif Dart a noté qu’environ 250 000 ménages du comté de Cook pourraient être expulsés. Comme le shérif est chargé de faire respecter les ordres d’expulsion légaux, Dart a partagé une inquiétude sur la propagation probable du COVID-19 si les locataires expulsés étaient entassés dans des abris ou dans les maisons de la famille et des amis.
L’ordonnance de protection contre les expulsions de Chicago offre des protections supplémentaires aux locataires
Le conseil municipal de Chicago a approuvé une ordonnance de protection contre les expulsions COVID-19 lors de sa session législative de mi-juin. Cette nouvelle ordonnance exige que les propriétaires prolongent une période de » refroidissement » de sept jours si les locataires répondent à l’avis de cinq jours par un avis de locataire et peuvent prouver que le loyer impayé provient de pertes financières qui sont causées par la pandémie de coronavirus.
L’ordonnance a clairement l’intention de prévenir les conditions conduisant à une perte de logement, même si elle protège les propriétaires en exigeant que les locataires paient leur loyer et en prévoyant des exceptions à la règle générale. Par exemple, les propriétaires peuvent engager une procédure d’expulsion si « un locataire représente une menace directe pour la santé et la sécurité des autres locataires, un risque immédiat et grave pour les biens, ou une violation de tout code de construction, ordonnance sanitaire ou règlement similaire applicable. »
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Au cas où les propriétaires penseraient à effectuer une expulsion bricolée, voici l’affaire : ne le faites pas. Les verrouillages sont illégaux dans les appartements de Chicago. La loi propriétaire-locataire de Chicago favorise aussi largement les locataires en cas de représailles. Les propriétaires peuvent avoir des problèmes juridiques s’ils laissent entendre qu’ils sont prêts à contourner le processus légal d’expulsion et le moratoire sur les expulsions. Des amendes et des frais juridiques coûteux attendent les propriétaires qui tentent d’effectuer des expulsions d’auto-assistance à Chicago.
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