Pour obtenir une dérogation de zonage par le biais de la commission d’appel de zonage de l’État de New York (ZBA), vous devez démontrer que les restrictions de zonage existantes ont causé un » préjudice inutile. » Vous devrez remplir certaines conditions pour prouver qu’il s’agit d’une difficulté inutile, notamment présenter des preuves que les restrictions de zonage existantes vous ont empêché de réaliser un rendement raisonnable sur votre propriété, et garantir que la dérogation demandée n’altérera pas le caractère essentiel du quartier environnant. Lisez la suite pour connaître les démarches que vous devrez entreprendre et les conditions à remplir pour obtenir une dérogation de zonage…
Qu’est-ce qu’une dérogation de zonage ?
Une dérogation de zonage donne à un propriétaire la permission légale de construire des structures ou d’utiliser des terrains d’une manière contraire aux conditions de zonage locales existantes. Les dérogations de zonage ne peuvent être accordées que par la commission d’appel de zonage de l’État de New York et les demandeurs doivent satisfaire à certaines stipulations pour pouvoir en bénéficier. Dans la plupart des cas, vous demanderez au ZBA d’exempter votre propriété des ordonnances de zonage locales qui ont un impact négatif sur votre capacité à utiliser efficacement la propriété ou le terrain.
Une variance de zonage, une fois accordée, est appliquée à la propriété existante, par opposition au propriétaire. On dit que le zonage « court avec la terre », ce qui signifie que dans la plupart des cas, la variance restera en place même si la propriété change de mains.
Bien que les ordonnances et les lois sur le zonage varient selon la localité de New York, les termes entourant la réception d’une variance de zonage sont uniformes à travers l’État. Les règles et les conditions sont décrites par la commission d’appel de zonage.
Quels sont les types de variances de zonage ?
Il existe deux types principaux de variances de zonage – « utilisation » et « zone ». Le Zoning Board of Appeals note que les règles diffèrent pour chacun de ces types de variance.
Une variance d’utilisation permet l’utilisation d’un terrain autrement restreint par les règlements de zonage. Les exemples offerts par le Conseil d’appel de zonage comprennent :
- Utilisation commerciale dans un district résidentiel ;
- Habitation multiple dans un district de maisons unifamiliales ; et
- Utilisation industrielle dans un district commercial.
Parce que la dérogation d’utilisation exige l’utilisation d’une propriété d’une manière qui est autrement contraire à la nature du voisinage environnant, le seuil d’obtention d’une dérogation de zonage est volontairement élevé et place un lourd fardeau de preuve sur le propriétaire pour prouver que les conditions de zonage existantes ont créé des difficultés.
Les conditions pour démontrer les difficultés et obtenir une variance de zonage comprennent :
- Profuser que les conditions de zonage existantes empêchent le demandeur de réaliser un rendement raisonnable;
- Démontrer que la demande de dérogation est fondée sur des circonstances uniques ayant un impact uniquement sur la propriété en question et ne s’étendant pas au quartier environnant ;
- Illustrer que la variance n’altérera pas le caractère essentiel du voisinage ; et
- Présenter que la nécessité d’une variance n’est pas la conséquence d’une difficulté auto-créée.
Une variance de zone est une variance dans laquelle la ZBA permet l’utilisation du terrain d’une manière autrement restreinte sur la base des dimensions ou des exigences physiques des règlements de zonage applicables. Les exemples ici peuvent inclure:
- Construire une extension à une maison;
- Insérer une clôture le long d’une ligne de propriété ; et
- Créer un stationnement hors rue en rapport avec une propriété.
Dans la plupart des cas, les variantes de zone fournissent un seuil plus accessible qui s’articule autour de la démonstration que la variante de zonage n’aura pas d’impact négatif sur son quartier environnant. Notamment, le langage de la variance de zone place la charge sur la commission d’appel de zonage (par opposition au demandeur) pour répondre à certaines normes.
Pour accorder une variance de zone, la ZBA doit :
- Déterminer que la dérogation n’entraînera pas un changement indésirable dans le voisinage;
- Envisager des stratégies alternatives potentielles à une dérogation qui seraient légales dans le cadre des ordonnances existantes ;
- S’attaquer à la question de la Substantialité en déterminant si la dérogation demandée pourrait constituer un trop grand degré de non-conformité au sein d’un quartier ;
- Assurer un impact minimal sur l’environnement, y compris des facteurs comme le drainage, le bruit, la congestion du trafic, etc.; et
- Vérifier si la nécessité de la dérogation résulte ou non d’une difficulté créée par le propriétaire lui-même.
Quelles sont les étapes que je dois suivre pour obtenir ma dérogation de zonage ?
1.Déterminer la désignation de zonage de votre propriété. Pour ce faire, vous pouvez utiliser l’application de zonage et d’utilisation des terres (ZoLa), où vous trouverez toutes les informations pertinentes concernant le zonage des adresses, des blocs et des numéros de lots de propriété.
2.Déposez une demande ou une demande écrite pour votre variance auprès du conseil de zonage, y compris la soumission d’un droit de dépôt.
3.Le conseil de zonage notifiera généralement les propriétaires voisins de la variance demandée, et peut tenir une audience pour déterminer la viabilité de votre demande de variance.
4.Vous serez probablement convoqué devant un organe directeur local, tel qu’un conseil municipal, pour une détermination finale qui, si elle est accordée, sera délivrée par la commission d’appel de zonage.
En savoir plus
Bien que ces étapes de base vous permettent de suivre le processus, la commission d’appel de zonage note que « la meilleure façon de comprendre les règles est d’examiner chacune d’entre elles à son tour, ainsi que les décisions de justice qui s’y réfèrent. »
Vous pouvez examiner les règles dans leur détail sur le site du département d’État de New York.
Ou, pour obtenir de l’aide pour naviguer dans les variantes et tout autre défi de zonage, parlez à l’un de nos experts en immobilier aujourd’hui :
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