Est-il possible aujourd’hui de retourner des maisons pour gagner sa vie ? De nombreux experts disent que oui.
Combien pouvez-vous gagner en retournant des maisons pour vivre ? Potentiellement, beaucoup. ATTOM Data Solutions a signalé que le flip de maisons a ralenti au cours du deuxième trimestre de 2020, mais le flip moyen a rapporté au vendeur un bénéfice brut de 67 902 $, soit un rendement de 41,3 %. Donc, oui, vous pouvez gagner votre vie en retournant des maisons. Si vous avez la tête claire et la peau épaisse.
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Comment retourner une maison
La première chose que les investisseurs professionnels vous diront, c’est que vous réalisez votre profit lorsque vous achetez une maison, et non lorsque vous la vendez. Cela signifie qu’il faut faire beaucoup de recherches et de travail en amont. Vous pouvez examiner 50 propriétés avant d’en trouver une qui vous convient. Soyez engagé et patient.
Comment reconnaître un bon achat d’un mauvais investissement ? Les meilleurs candidats pour un bon flip ont tendance à avoir ces choses en commun :
- Bon emplacement. Cela signifie vérifier les registres publics des ventes de maisons. Recherchez les ventes en hausse, la croissance économique et l’augmentation des prix. L’idée est d’attraper un quartier en plein essor tôt. Évitez les zones à forte criminalité et celles où les prix baissent et où il y a beaucoup de maisons sur le marché. La pire maison dans un bon quartier est meilleure que la meilleure maison dans un quartier pas génial
- Amélioration des écoles. Les maisons dans les zones avec de grandes écoles ont tendance à mieux conserver leur valeur, mais elles peuvent perdre de la valeur si les écoles dérapent. Les quartiers dont les écoles s’améliorent ont un certain avantage
- Un faible taux de criminalité est souhaitable. Ces données sont disponibles publiquement en ligne
- Comparer le prix de la propriété que vous envisagez avec les prix de vente récents des propriétés non sinistrées à proximité. Vous voulez un rabais substantiel sur ces maisons similaires pour rendre la réparation et le flipping viable
- Si l’affaire semble toujours bonne, obtenez une inspection ou demandez à un ami bien informé de vérifier l’endroit pour voir si la maison est fondamentalement saine. Le candidat idéal est une maison avec des problèmes qui sont principalement cosmétiques ou simplement pas à la hauteur des normes du quartier. Si tout ce qu’il faut pour mettre une maison en conformité est un travail de peinture, un aménagement paysager ou un ajout de garage, vous pourriez avoir une bonne possibilité de flip
- Considérez les maisons HUD, qui sont des propriétés de forclusion FHA qui peuvent être offertes à des rabais importants
- Demandez des estimations pour les travaux nécessaires, et ajoutez 20% parce que tout coûte toujours plus que prévu. Si votre propriété se dessine toujours, il est temps d’aller de l’avant
Une fois que vous avez choisi une propriété à acheter, vous devrez compléter l’achat. Si vous achetez aux enchères (assez risqué pour un débutant), vous aurez probablement besoin d’argent liquide ou au moins d’un financement préapprouvé et pouvant être conclu rapidement.
Réparation avant flipping
- Sauf si vous faites le travail vous-même, vous aurez besoin d’une équipe de confiance pour réparer, rénover et améliorer l’attrait de votre investissement. Assurez-vous que vous ou votre constructeur n’enfreignez pas les codes locaux de zonage et de construction. Obtenez les permis (et tenez compte de leur coût lorsque vous estimez votre bénéfice potentiel)
- Soyez prêt à conserver la maison pendant des mois si nécessaire. Selon ATTOM Data Solutions, le flip moyen a mis 177 jours à se vendre
- Vendre rapidement peut vous procurer un taux de rendement plus élevé que de patienter pour un prix plus élevé. Si vous gagnez 60 000 $ en attendant un an pour vendre, alors que vous auriez pu retourner trois maisons en quatre mois, chacune à 40 000 $ (120 000 $ par an), vous ne prenez pas les meilleures décisions
- Tenir des registres minutieux à des fins fiscales. Votre bénéfice est égal à votre prix de vente moins les frais de vente, les améliorations et le coût d’acquisition. Ne payez pas plus d’impôts que nécessaire (et vous pouvez être en mesure de reporter l’impôt sur les bénéfices avec les échanges 1031)
- Veuillez vous assurer que vous avez un coussin financier suffisant pour surmonter les périodes de sécheresse. Si 177 jours est une moyenne, cela signifie que certaines zones ou maisons prennent plus de temps. Ne finissez pas en forclusion parce que vous ne vous attendiez pas à faire autant de paiements hypothécaires
Si vous n’avez pas d’eau glacée dans les veines et beaucoup de liquidités ou d’accès au crédit, le flipping de maisons n’est peut-être pas fait pour vous.
Combien pouvez-vous gagner en flipping de maisons ?
Cela dépend de ce qu’il en coûte pour acquérir, réparer et vendre une propriété. Les coûts comprennent :
- Le montant que vous payez pour la propriété
- Les coûts de financement, si vous empruntez pour acheter
- Les coûts d’opportunité, si vous payez comptant (ce que vous pourriez gagner si vous investissiez cet argent ailleurs)
- Les coûts de réparation et de rénovation, y compris les permis
- Les coûts de vente, y compris les commissions immobilières
- Les services publics, les cotisations à la HOA, l’entretien, l’assurance et les autres coûts de détention
Comprenez que vous devrez peut-être détenir la propriété plus longtemps que prévu, alors soyez prêt à assumer des coûts permanents ou à accepter un prix inférieur. Ayez toujours une stratégie de sortie.
Si les maisons non sinistrées d’un quartier se vendent 200 000 $, et que vous pouvez récupérer un vilain petit canard pour 100 000 $, combien pouvez-vous gagner ?
Si vos estimations de réparations et de mises à niveau s’élèvent à 50 000 $, et que vous ajoutez 20 % pour les imprévus (10 000 $), vous avez 40 000 $ de bénéfice potentiel avec lequel jouer. Si vos coûts de vente comprennent 12 000 $ pour les commissions immobilières et 2 000 $ supplémentaires pour les coûts payés par le vendeur, votre profit potentiel tombe à 26 000 $.
Vérifiez les » jours moyens sur le marché » dans votre région. S’il vous faut deux mois pour réaliser les améliorations, six mois pour vendre la maison et qu’il vous en coûte 1 000 $ par mois pour la porter, soustrayez 8 000 $ pour les frais de portage. Votre profit potentiel n’est plus que de 18 000 $ après huit mois. De nombreux experts considèrent que tout ce qui est inférieur à 20 000 $ est inacceptable.
Mais si les maisons se vendent rapidement, et que votre temps total pour rénover et vendre est de trois mois, votre bénéfice potentiel est de 23 000 $. En supposant que vous puissiez faire cela quatre fois par an (une fois tous les trois mois), votre bénéfice annuel serait de 92 000 $. Donc, combien vous gagnez dépend de la vitesse à laquelle vous pouvez retourner les maisons et du nombre de flips que vous pouvez gérer dans un temps donné.
Flipper des maisons pour vivre : vous avez besoin de crédit
Pour vous lancer dans le business du home-flipping, vous avez besoin de cash. Ou d’avoir accès à des liquidités. Et moins vous payez d’argent liquide, plus votre profit est important. Il existe de nombreux prêteurs privés qui prêtent en fonction de la valeur de la propriété, indépendamment de votre cote de crédit. Mais ils facturent plusieurs points au départ et des taux d’intérêt à deux chiffres.
Les taux d’intérêt élevés peuvent ne pas avoir beaucoup d’importance si vous avez une propriété que vous pouvez réparer et décharger rapidement. Mais il est préférable de payer moins si vous le pouvez. Et pour cela, vous avez besoin d’un bon crédit.
- Vérifiez vos rapports de crédit sur www.annualcreditreport.com et assurez-vous que votre historique est exact. Ou demandez une préapprobation hypothécaire avant d’aller chercher une propriété. S’il y a des problèmes, votre prêteur hypothécaire vous le fera savoir. Vous obtiendrez vos scores de crédit, et votre prêteur pourra même vous aider à corriger les erreurs sur votre rapport
- Regardez les codes « raison » sur votre rapport de crédit. Ils vous indiqueront les principaux facteurs qui ont fait baisser votre score. Corrigez-les si vous le pouvez. Si votre ratio d’utilisation (montant du crédit utilisé par rapport au montant du crédit disponible sur vos cartes) est supérieur à 30 %, remboursez vos soldes renouvelables ou transférez-les vers un prêt personnel à tempérament. Si votre historique est morcelé, mettez vos comptes en paiement automatique et regardez votre score augmenter au fur et à mesure que vos soldes diminuent
- Si votre problème est que vous utilisez très peu de crédit, vous pouvez améliorer votre score en demandant à des amis ou à des membres de votre famille ayant un bon crédit de vous ajouter en tant qu’utilisateur autorisé sur un ou plusieurs comptes. Vous n’utilisez pas les comptes, mais leurs bons antécédents seront transférés à votre dossier de crédit et à votre pointage
Si vous reportez un solde de 150 000 $ pendant six mois, la différence entre payer un taux de 5 % et un taux de 8 % est de près de 2 000 $. Votre pointage de crédit et votre taux d’intérêt comptent.
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Comment retourner une maison : vous avez besoin de liquidités
Lorsque vous achetez des maisons en tant que biens d’investissement, vous ne bénéficiez pas des options de mise de fonds de 3 % ou des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement que les acheteurs occupants obtiennent. En général, vous avez besoin d’un acompte d’au moins 20 % pour acheter un immeuble de placement.
Vous avez soit besoin d’argent liquide prêt à l’emploi pour acheter la propriété directement, soit d’une ligne de crédit que vous pouvez utiliser pour faire la même chose, soit d’un prêt hypothécaire pré-approuvé pour un immeuble de placement. D’autres options incluent le financement par le propriétaire ou la prise en charge d’un prêt garanti par le gouvernement. Mais ces opportunités ne se présentent pas très souvent.
Vous pouvez peut-être mettre en place une ligne de crédit personnelle ou obtenir un prêt personnel avant d’aller acheter une propriété. Cela pourrait couvrir le prix d’achat ou au moins muscler votre épargne afin d’avoir un acompte décent. Vous avez également besoin de suffisamment de liquidités ou de crédit pour couvrir les réparations et les autres coûts. Alternativement, si vous êtes très confiant dans vos capacités de flipper, vous pouvez vouloir financer le nouvel achat en empruntant sur l’équité de votre résidence personnelle.
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Réparations et rénovations : plus vite, c’est mieux
Vous savez pourquoi les stars de ces émissions de flipping de maisons ont toujours un délai fou ? Ce n’est pas (seulement) pour faire monter le suspense. C’est parce que chaque jour où la propriété est en rénovation ou mise en vente réduit le bénéfice potentiel. Ne vous lancez donc pas dans un flip sans que votre équipe soit prête à travailler, que votre argent fasse un trou dans votre poche et que votre stratégie de vente soit en place.
Vous envisagez de faire appel à un agent à service complet ? Mettez-le tout de suite à bord. Cette personne peut susciter l’enthousiasme pour votre inscription imminente avant même que vos rénovations ne soient terminées. Ou êtes-vous un vendeur bricoleur ? Si c’est le cas, vous voulez que votre signalisation, vos dépliants, votre site Web et votre publicité soient en place aussi longtemps à l’avance que possible.
Et il y a beaucoup de courtiers immobiliers à prix réduit qui offrent une gamme de services allant du placement dans le service d’inscription multiple au marketing et à la signalisation. Enfin, il y a les ventes aux enchères. Alors que la plupart considèrent les ventes aux enchères immobilières comme le moyen de trouver des biens en difficulté, les vendeurs les utilisent de plus en plus pour retourner rapidement les maisons finies et passer au projet suivant.
Parce que si vous pouvez retourner un grand nombre de maisons en un an, vous n’avez pas besoin de gagner autant sur chacune d’entre elles.
Gagner sa vie en retournant des maisons en 2020
Si vous avez le goût du risque, un solde bancaire sain et un estomac solide, vous pouvez gagner votre vie en retournant des maisons. Même en 2020, alors que le marché immobilier américain continue de se redresser. Mais flipper des maisons, c’est un peu comme peindre des maisons — un bon résultat dépend plus de la préparation que de l’exécution proprement dite.
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