Lorsque les documents constitutifs d’une association de condominiums autorisent le conseil d’administration à promulguer des règles régissant l’utilisation des unités et/ou des éléments communs, il est important, lorsque ces règles sont modifiées, que les exigences de notification appropriées soient respectées. En vertu du chapitre 718, la Loi sur les condominiums, les exigences en matière d’avis pour une modification de règle dépendent de l’objet de la règle – si la modification de règle traite de l’utilisation des unités ou de l’utilisation des éléments communs.
Modification de règle concernant l’utilisation des unités
Section 718.112(2)(c)1, Florida Statutes, concerne les exigences de notification pour les réunions du conseil d’administration et prévoit spécifiquement ce qui suit :
- Un avis adéquat de toutes les réunions du conseil d’administration, qui doit identifier spécifiquement tous les points de l’ordre du jour, doit être affiché de manière visible sur la propriété de la copropriété au moins 48 heures continues avant la réunion, sauf en cas d’urgence. Si 20 % des intérêts avec droit de vote demandent au conseil d’aborder un point à l’ordre du jour, le conseil, dans les 60 jours suivant la réception de la demande, doit inscrire ce point à l’ordre du jour de sa prochaine réunion ordinaire ou d’une réunion spéciale convoquée à cette fin. Un point ne figurant pas sur l’avis de convocation peut être traité en urgence par un vote d’au moins la majorité plus un des membres du conseil. Une telle action d’urgence doit être notifiée et ratifiée lors de la prochaine réunion ordinaire du conseil. L’avis écrit d’une réunion au cours de laquelle une évaluation spéciale non urgente ou une modification des règles concernant l’utilisation des unités sera examinée doit être envoyé par la poste, livré ou transmis par voie électronique aux propriétaires d’unités et affiché bien en vue sur la propriété condominiale au moins 14 jours avant la réunion. La preuve du respect de cette exigence de préavis de 14 jours doit être faite par un affidavit signé par la personne fournissant le préavis et déposé dans les registres officiels de l’association.
(C’est nous qui soulignons.)
Dans cette disposition, l’exigence générale de préavis pour une réunion du conseil est de 48 heures, le préavis, identifiant spécifiquement tous les points de l’ordre du jour, étant affiché de manière visible sur la propriété en copropriété. Toutefois, lorsqu’une modification d’une règle concernant l’utilisation d’une unité est examinée lors de la réunion du conseil, l’exigence de notification est portée à 14 jours avant la réunion, et la notification doit être envoyée par courrier, livrée ou transmise par voie électronique aux propriétaires, ainsi qu’affichée sur la propriété de la copropriété. De plus, un affidavit démontrant la conformité à l’exigence de préavis de 14 jours doit être signé par la personne fournissant le préavis et déposé dans les dossiers officiels de l’association.
Modification des règles concernant l’utilisation des éléments communs
Il n’y a aucune mention spécifique dans le chapitre 718 d’une exigence de préavis spécial lorsque le conseil d’administration examinera une proposition de modification des règles concernant l’utilisation des éléments communs. Ainsi, l’exigence habituelle d’avis de réunion du conseil de 48 heures s’appliquerait à ce type de modification de règle, l’avis, identifiant spécifiquement tous les points à l’ordre du jour, étant affiché dans un endroit bien en vue sur la propriété condominiale.
Il est important de noter que pour ce qui est des deux types de règles, les règlements individuels d’une association peuvent également imposer des exigences d’avis supplémentaires ou différentes pour une modification. Ainsi, il est toujours important d’examiner les règlements administratifs et de consulter l’avocat de l’association pour s’assurer que toutes les exigences en matière d’avis sont respectées.
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