Timing under the Florida Construction Lien Law
By : LARRY R. LEIBY, Esq.
La loi sur le privilège de construction de la Floride a été appelée de nombreuses choses, mais pas simple. Il existe des délais clés, dont le non-respect peut entraîner la perte des droits de privilège ou d’autres conséquences graves. Voici une description des périodes clés dans ce qui peut être une chronologie typique depuis le début du travail jusqu’à ce qui est trop souvent la phase finale de la construction, le procès.
L’avis de commencement. C’est le premier document que la loi sur les privilèges crée, et c’est le devoir du propriétaire de le préparer et de le signer. Il est du devoir du prêteur de l’enregistrer, s’il y a un prêteur, sinon le propriétaire doit l’enregistrer. Il est du devoir du propriétaire d’afficher une copie certifiée sur le site. Conformément à la loi de Floride 713.13, l’avis de commencement doit être enregistré avant le début des améliorations, mais pas plus tôt que 90 jours avant le début des améliorations.
L’avis de commencement reste effectif pendant une période d’un an, à moins
- que l’avis d’ouverture n’en dispose autrement, ou
- qu’un avis d’ouverture modifié ne soit enregistré prolongeant la période, ou
- à moins que la période ne soit raccourcie par une résiliation de l’avis d’ouverture.
Demande de copie de la liste des sous et fournisseurs. Un propriétaire a le droit, à tout moment, de demander par écrit une liste de tous les sous-traitants et fournisseurs qui ont un contrat avec l’entrepreneur pour fournir des matériaux ou exécuter des services quelconques. L’entrepreneur doit répondre à la demande en fournissant la liste dans les dix (10) jours suivant la réception de la demande.
Avis au propriétaire. Un privilège qui n’est pas en privation directe de contrat avec le propriétaire, à l’exception d’un ouvrier, d’un privilège professionnel ou d’un améliorateur de lotissement, est tenu de signifier (c’est-à-dire de livrer conformément à F.S. 713.18) au propriétaire un avis au propriétaire à tout moment avant l’expiration d’un délai de 45 jours à compter du premier travail du privilège ou de la première livraison de matériaux sur le site. Si le titulaire du privilège fournit des matériaux spécialement fabriqués qui ne sont pas facilement utilisables ailleurs, le délai commence à courir à partir du moment où l’on commence à fabriquer les matériaux spécialement fabriqués, sans compter les dessins d’atelier. Cette exigence est une condition préalable à l’inscription d’un privilège valide pour les personnes non privatives tenues de signifier l’avis.
Demande de déclaration sous serment du compte par le propriétaire. Le propriétaire peut, à tout moment avant que le créancier gagiste n’intente une action en justice pour faire valoir son privilège, demander au créancier gagiste de fournir un relevé de compte écrit énumérant des informations spécifiques. Cette demande est généralement faite périodiquement par le propriétaire lorsqu’il évalue le montant à payer à l’entrepreneur et le risque potentiel de privilèges de la part de personnes travaillant sous les ordres de l’entrepreneur. La demande doit être faite par écrit et sous la forme spécifiée dans la loi. La demande doit être signifiée au débiteur de privilège à son adresse et à l’attention de toute personne désignée dans un avis au propriétaire pour recevoir une telle demande. Le débiteur doit fournir la déclaration écrite sous serment répondant aux informations demandées au plus tard 30 jours après la date à laquelle le débiteur a reçu la demande. L’absence de réponse, ou la fourniture d’une réponse fausse ou inexacte, peut avoir des conséquences négatives sur les droits de privilège du préteur.
Enregistrement de la revendication de privilège. La réclamation de privilège doit être enregistrée dans le comté où se trouve le bien amélioré au plus tard 90 jours après le dernier travail du débiteur de privilège, ou 90 jours après la cessation d’emploi de l’entrepreneur sous lequel le débiteur de privilège travaille, selon la première éventualité. Lorsque la date est calculée à partir des derniers travaux du débiteur, la date qui compte est la dernière date à laquelle les travaux ont été exécutés conformément au contrat et qui ne sont pas des corrections des propres erreurs du débiteur. Commencez à compter le jour suivant. Si le 90e jour tombe un jour où le bureau du greffier n’est pas ouvert, le temps continue jusqu’au prochain jour où le bureau du greffier est ouvert.
Servir une copie de la réclamation de privilège au propriétaire. Le créancier hypothécaire est tenu de signifier (c’est-à-dire de livrer conformément à la loi de Floride 713.18) une copie de la revendication de privilège dans les 15 jours suivant l’enregistrement du privilège. Il n’est pas nécessaire que la copie comporte les données d’enregistrement (numéro de dossier du greffier et livre et page des registres officiels). Le propriétaire dispose d’un moyen de défense dans la mesure où il peut démontrer un préjudice en conséquence de la non réception de la copie de la revendication de privilège dans les 15 jours.
L’entrepreneur doit remettre au propriétaire l’affidavit définitif de l’entrepreneur. Comme condition pour que le propriétaire effectue le paiement final et que l’entrepreneur ait le droit de le recevoir, l’entrepreneur (seulement) est tenu de remettre au propriétaire un affidavit indiquant que tous les sous-traitants, fournisseurs et ouvriers sont payés en entier ou, si ce n’est pas le cas, indiquant toutes les personnes impayées et le montant impayé à chacune d’elles. Cet affidavit devrait être donné au moment où la facturation est faite pour le paiement final, mais doit être donné au moins cinq jours avant qu’un procès soit intenté pour faire valoir le privilège de l’entrepreneur.
Demande du créancier hypothécaire au propriétaire pour une déclaration sous serment. Un préteur qui a enregistré une réclamation de privilège peut demander par écrit une déclaration écrite de compte au propriétaire. La déclaration écrite doit décrire tous les contrats directs ainsi que les dates et les montants des paiements afin que le débiteur de privilège puisse évaluer si le propriétaire peut avoir une défense de paiements appropriés. Si le propriétaire ne peut pas prouver qu’il a fourni la déclaration sous serment au préposé au privilège dans les 30 jours suivant la réception de la demande, le propriétaire ne peut pas récupérer les frais d’avocat en tant que partie gagnante dans toute poursuite intentée par le préposé au privilège pour faire valoir le privilège.
Déposer un procès pour faire valoir le privilège. Un privilège demeure en vigueur pendant une période d’un an à moins :
- qu’il ne soit satisfait, ou
- qu’un avis de contestation du privilège ne soit enregistré, ou
- qu’une sommation de vingt jours pour montrer la cause ne soit signifiée au débiteur du privilège, ou
- qu’une poursuite ne soit déposée pour faire valoir le privilège par le débiteur du privilège.
Si une poursuite n’est pas déposée avant l’année, ou dans les 60 jours de la date à laquelle le greffier certifie qu’un avis de contestation du privilège a été signifié au préteur, ou dans les 20 jours de la signification au préteur d’une sommation de vingt jours pour montrer la cause, le privilège expirera. Un privilège ne peut être renouvelé par un nouvel enregistrement. La seule façon de prolonger l’effet d’un privilège au-delà d’un an est d’intenter une action en justice pour faire valoir le privilège devant un tribunal compétent. Dans ce cas, le privilège reste effectif jusqu’à ce que le procès soit résolu. L’avocat doit enregistrer un avis de litispendance en relation avec l’action en justice visant à faire valoir le privilège.