Avant de se mettre d’accord sur un contrat de vente ou un bail immobilier, les parties peuvent préparer une lettre d’intention, une term sheet ou une autre forme d’accord préliminaire (ensemble, appelé ici une « LOI »). En général, une LOI peut être signée ou au moins paraphée et reflète que les parties se sont mises d’accord sur certains termes importants d’une transaction, mais pas sur toutes ses dispositions ou détails.
Les LOI servent des objectifs utiles. L’un d’eux est d’éviter les malentendus découlant de négociations complexes. Par exemple, en énonçant les termes sur lesquels un accord a été trouvé, une lettre d’intention peut réduire les domaines de négociation future. De même, une lettre d’intention peut stipuler que certaines formalités doivent être remplies, comme la signature d’un écrit définitif, avant que l’une des parties ne soit tenue d’exécuter la transaction. Un autre objectif courant d’une lettre d’intention est de garantir les efforts exclusifs des parties en vue de conclure la transaction.
Comme l’a expliqué une cour d’appel fédérale, « lorsqu’une transaction est nécessairement précédée d’un travail de fond coûteux, une lettre d’intention peut bénéficier à la fois à l’acheteur et au vendeur…. acheteur s’assure l’attention exclusive du vendeur tant que les progrès se poursuivent pour aplanir les points de la transaction. Aucune des parties ne s’est engagée à réaliser l’échange. Les deux ont accepté de travailler dans ce sens. »
Pour autant, l’utilisation d’une lettre d’intention dans une transaction immobilière (appelée ici, « lettre d’intention immobilière ») peut soulever la question de savoir ce que les parties avaient l’intention de faire en préparant et en signant le document. Par exemple, les parties avaient-elles l’intention que la lettre d’intention immobilière les engage à exécuter ses conditions substantielles, par exemple à louer des locaux pour la durée et au taux de location indiqués dans la lettre d’intention ? Dans la négative, les parties avaient-elles l’intention que la lettre d’intention les oblige à poursuivre les négociations en vue de la conclusion d’un contrat de location ou de vente contraignant ? De négocier exclusivement l’une avec l’autre ? Pendant combien de temps ? Doivent-elles négocier de bonne foi ? D’une manière commercialement raisonnable ? Avaient-ils l’intention que la LOI fixe ou limite l’une des positions qu’ils peuvent prendre dans les négociations en cours ?
Une LOI immobilière bien rédigée doit aborder les intentions des parties sur ces questions en termes clairs. Une LOI qui n’est pas claire sur ce que, le cas échéant, elle oblige les parties à faire peut inviter l’incertitude, les désaccords et même les litiges.
Termes exécutoires
Une première question est de savoir si les parties ont l’intention que les termes « substantiels » de la LOI immobilière – la vente de la propriété, le bail ou toute autre transaction – soient exécutoires même si aucun accord complet et final signé n’est conclu. En vertu de la loi de l’Illinois, les termes d’une lettre d’intention immobilière sont contraignants et exécutoires si chacun de trois types d’exigences est rempli.
Premièrement, les éléments essentiels à un contrat immobilier contraignant doivent être énoncés, même brièvement, y compris, par exemple, les noms des parties, le taux de location ou le prix de vente, une description de la propriété et la durée du bail ou l’intention de transmettre un intérêt en fief simple. Deuxièmement, si le droit de propriété à céder doit durer plus d’un an, la « loi sur les fraudes » de l’Illinois (740 ILCS 80/2) s’applique et la lettre d’intention immobilière doit être rédigée par écrit et signée par la partie contre laquelle elle doit être appliquée. Ces deux premières exigences signifient essentiellement que les conditions de fond d’une lettre d’intention immobilière ne seront pas exécutoires à moins que la lettre d’intention – même si elle est brève dans sa forme – ne réponde aux exigences juridiques standard pour conclure un accord immobilier exécutoire.
Troisièmement, pour qu’une lettre d’intention immobilière soit contraignante, une exigence supplémentaire doit être satisfaite : la lettre d’intention, vue objectivement, doit refléter que les parties avaient l’intention qu’elle les lie. Les tribunaux examinent d’abord le libellé de la lettre d’intention pour déterminer l’intention des parties. Il n’est pas surprenant que les déclarations dans une lettre d’intention immobilière selon lesquelles elle est « ferme et contraignante » ou reflète une « intention de louer » soutiennent l’application de la lettre d’intention comme un contrat immobilier contraignant.
En revanche, si une lettre d’intention immobilière prévoit que l’existence d’un contrat contraignant est « conditionnée à » ou « soumise à » l’exécution d’un accord formel, alors, en vertu de la loi de l’Illinois, les termes substantiels de la lettre d’intention ne seront pas appliqués. Aucun « mot magique » spécifique n’est nécessaire pour éviter l’application des clauses substantielles d’une lettre d’intention. Toute déclaration selon laquelle une lettre d’intention n’est pas contraignante peut suffire.
Les autres indicateurs des intentions des parties sont de moindre importance. Le fait que les parties prévoient de signer un contrat définitif n’empêchera pas, en soi, l’application d’une lettre d’intention immobilière. Et la conviction d’une partie qu’un contrat a été formé n’est pas suffisante, sans plus, pour faire appliquer les termes substantiels d’une LOI immobilière.
Devoir de continuer à négocier
Même lorsqu’une LOI immobilière ne crée pas d’accord contraignant pour vendre ou louer effectivement le bien objet du contrat, elle peut établir un contrat limité entre les parties. Le plus souvent, une lettre d’intention immobilière peut obliger les parties à continuer à négocier entre elles en vue de la formation d’un contrat immobilier contraignant, tout en ne les obligeant pas à conclure un tel accord.
Là encore, le fait qu’une lettre d’intention immobilière oblige ou non les parties à négocier en vue d’un contrat définitif est déterminé en premier lieu par son libellé. Par exemple, lorsqu’une LOI indiquait que les parties avaient l’intention de conclure des baux formels reprenant ses termes et conditions » dans des limites raisonnables « , un tribunal appliquant le droit de l’Illinois a estimé que la clause des » limites raisonnables » obligeait les parties à négocier de bonne foi et à faire un effort de bonne foi pour se mettre d’accord sur les termes du bail contestés.
Pour autant, un accord pour négocier en vue d’un contrat immobilier final n’exige pas que ces négociations aboutissent. En effet, ces lettres d’intention préservent la capacité d’une partie à changer d’avis. Néanmoins, il est courant qu’une lettre d’intention exige que les négociations ultérieures des parties soient menées de bonne foi. En général, cette obligation de bonne foi limite la capacité des parties à changer d’avis sur les conditions sur lesquelles elles se sont déjà mises d’accord dans la lettre d’intention. Par exemple, une lettre d’intention relative à un bien immobilier qui exigeait des négociations de bonne foi a été jugée comme interdisant aux parties de renoncer à l’une des conditions énoncées dans la lettre d’intention ou d’exiger des conditions incompatibles avec celles-ci. Ainsi, lorsque les parties conviennent de négocier de bonne foi en vue d’un contrat immobilier final, ces négociations sont autorisées à échouer – mais pas parce que l’une ou l’autre des parties a cherché à éviter ou à modifier des termes qui ont été réglés dans la LOI.
Toutes les LOI immobilières ne seront pas interprétées comme exigeant que les parties négocient en vue d’un contrat final de « bonne foi ». Un tribunal appliquant le droit de l’Illinois a rejeté une allégation selon laquelle les parties avaient l’obligation de négocier de bonne foi lorsque « aucun langage dans les parties’ ne les obligeait à s’engager dans des négociations de bonne foi, ni n’établissait un cadre pour le processus de négociation. » En général, « en l’absence de clauses contractuelles limitant la capacité d’agir dans son propre intérêt, il n’est pas interdit à une partie de négocier pour son propre avantage économique. » Par exemple, une cour d’appel fédérale appliquant le droit de l’Illinois a estimé qu’une LOI immobilière qui prévoyait que les parties pourraient aboutir à une impasse n’exigeait pas que les négociations soient fructueuses ou menées de bonne foi.
La loi sur les fraudes
Encore, une LOI immobilière dont les termes substantiels sont destinés à être exécutoires devra généralement être écrite et signée par la partie contre laquelle l’exécution est demandée pour satisfaire à la loi sur les fraudes. Cependant, même une lettre d’intention immobilière qui n’est pas destinée à être exécutoire sur le fond peut encore être soumise à la loi de l’Illinois sur les fraudes. En effet, une lettre d’intention immobilière qui exige des négociations supplémentaires en vue de la vente ou de la location finale d’un bien immobilier est un contrat « concernant » un intérêt foncier au sens de la loi sur les fraudes. Par conséquent, pour que les lettres d’intention immobilières soient efficaces, même en demandant simplement des négociations supplémentaires vers un contrat final, la lettre d’intention doit être écrite et signée par la partie contre laquelle l’exécution est demandée.
En bref
Si vous vous attendez à ce qu’une lettre d’intention vous aide à conclure avec succès une transaction immobilière, et que vous voulez que la lettre d’intention immobilière soit contraignante afin que la transaction qu’elle décrit puisse être exécutée selon les termes énoncés, alors la lettre d’intention immobilière doit respecter plusieurs directives.
La LOI doit être écrite ; elle doit être signée par les parties ; elle doit énoncer tous les termes nécessaires d’un accord de vente ou d’un bail immobilier, comme le prix ou le loyer, les noms des parties et les descriptions de la propriété et de l’intérêt cédé et enfin, elle doit indiquer clairement que les parties peuvent (ou vont) préparer un accord final écrit, mais la LOI elle-même est destinée à être, et est, contraignante – même si un accord final n’est jamais préparé ou exécuté.
En revanche, si vous et votre contrepartie trouvez utile de créer une lettre d’intention immobilière, mais que vous ne souhaitez pas que ses conditions de vente ou de location soient exécutoires comme un contrat à moins qu’un autre accord final ne soit conclu, alors la lettre d’intention doit indiquer que la lettre d’intention n’est pas un accord de vente (ou de location) contraignant et que l’existence d’un accord contraignant est « soumise » et « conditionnée » à la signature d’un accord final écrit. Mais la question ne s’arrête pas là. Même lorsqu’une lettre d’intention immobilière n’est pas destinée à être exécutoire sur le fond, les parties doivent exprimer clairement leurs intentions sur d’autres questions telles que : si elles doivent négocier davantage en vue d’un contrat final ; si oui, si ces négociations doivent être exclusives ou de » bonne foi » et pour quelle durée elles doivent négocier.
L’incapacité des parties à exprimer clairement si et à quelles conditions une lettre d’intention immobilière est censée être contraignante et exécutoire peut conduire à des différends, des litiges et des résultats inattendus.
À propos de l’auteur
Stephen J. Siegel est un associé de Novack and Macey LLP, un cabinet d’avocats spécialisé dans les litiges commerciaux basé à Chicago. Il peut être joint à l’adresse [email protected].
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