Vous avez passé des heures à piocher dans la finition, le carrelage ou la couleur de la peinture pour la rénovation de votre maison… mais avez-vous pris le temps de considérer les permis ?
Pour de nombreux propriétaires, ce petit détail passe entre les mailles du filet, puis devient un problème lorsqu’ils veulent mettre leur maison sur le marché.
« Je dirais que sur 10 maisons prises au hasard, au moins 4 d’entre elles auraient une forme de travaux non autorisés, vous savez, 40 à 50% », dit Shawn Engel, dit un agent immobilier de premier plan de la région de Denver. « Cela pourrait être des choses simples comme une modification de la terrasse ou des gouttières, jusqu’à la finition du sous-sol. »
Les travaux non autorisés sur les maisons se produisent. Ce qui compte, ce sont les mesures que vous prendrez ensuite en cas de vente. L’obtention d’un permis pourrait entraîner des transactions coûteuses, mais les travaux non autorisés pourraient faire fuir les acheteurs potentiels ou faire baisser le prix de votre maison.
Vendre une maison avec beaucoup de travaux non autorisés ?
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Nous avons parlé à des agents immobiliers et traduit le jargon juridique des avocats en droit immobilier pour vous apporter ce guide sur la vente de votre maison avec des travaux non autorisés.
Comment fonctionnent les permis, et pourquoi en avez-vous besoin ?
Même les petits projets que vous pouvez réaliser en un week-end pourraient nécessiter un permis, explique David Roberson, avocat en droit immobilier basé dans la Silicon Valley, qui a personnellement participé à des centaines de transactions immobilières.
Selon Roberson : « Il y a très peu d’éléments que vous pouvez construire sans être légalement obligé d’obtenir un permis. »
Des projets simples comme la peinture, l’installation d’un plancher et les réparations électriques mineures n’auront probablement pas besoin d’un permis, mais si vous voulez ajouter une clôture ou une fenêtre à votre maison, il y a de bonnes chances que vous en ayez besoin.
Cela pourrait juste ressembler à de la bureaucratie compliquée, mais les permis sont censés servir de protection pour les propriétaires. Les permis pour les projets garantissent que les travaux sont conformes aux politiques locales comme l’utilisation des terres, le zonage et la construction. Cela signifie que la future structure sera sûre pour vous et les futurs occupants.
Beaucoup renoncent au processus d’obtention de permis parce qu’ils pensent qu’il peut être fastidieux et compliqué. Selon votre ville ou votre comté, le processus ressemble probablement à quelque chose comme ceci :
- Prendre contact avec votre bureau local de construction dès le départ. Faites-leur savoir quel projet vous envisagez. Selon la complexité des travaux que vous prévoyez, vous pourriez avoir besoin de plusieurs permis pour la construction, l’électricité et la plomberie.
- Remplir le permis aussi complètement que possible. Incluez les dessins et les schémas lorsque cela est possible.
- Soumettez le permis et payez les frais de dépôt. Si votre permis est approuvé, vous recevrez une licence officielle. Selon la complexité de votre projet, ce permis pourrait être approuvé sur-le-champ ou nécessiter un examen supplémentaire.
- Afficher le permis (ces panneaux orange vif que vous avez probablement déjà vus) sur votre maison ou près de l’endroit où vous réalisez votre projet. Vous devrez obtenir le permis avant que les travaux ne soient effectués.
- Selon l’endroit où vous vivez et le projet particulier, vous devrez demander à un inspecteur officiel de venir vérifier les travaux. Si l’inspecteur recommande des changements, il devra revenir pour confirmer que vous les avez effectués.
- Après l’approbation de l’inspecteur et l’achèvement du projet, vous pouvez retirer le permis.
Comment puis-je savoir si ma maison a des travaux non autorisés?
Sauf si vous êtes la première personne à occuper votre maison, il y a de fortes chances que vous ne sachiez pas tout ce qui a été fait dans la propriété.
Lorsque vous vous apprêtez à vendre votre maison, il est utile d’avoir un historique complet. Cela signifie qu’il faut déterminer si les travaux effectués chez vous n’ont pas fait l’objet d’un permis.
« Un moyen facile de savoir si certaines améliorations ont été effectuées sans le bénéfice d’un permis est de se rendre à la ville ou au comté et de tirer tous les dossiers du service de construction et des services de planification », explique Robertson.
À partir de là, vous pouvez vérifier si votre maison correspond aux plans des permis. Si ce n’est pas le cas, il y a des chances que quelque chose ait été fait sans approbation.
Se rendre au bâtiment de la ville ou du comté peut sembler compliqué, mais « il est très facile de remonter les permis. Il n’y a aucun coût à cela », dit Engel.
Ces dossiers peuvent vous donner l’historique le plus complet de votre maison en ce qui concerne les permis. Le fait d’extraire les dossiers vous-même signifie également que vous prenez les devants sur le problème. Vous n’attendez pas qu’un inspecteur ou un acheteur potentiel le soulève.
« Nous constatons aujourd’hui que la devise « buyer beware » est définitivement en jeu, plus que ce que j’ai vu dernièrement », dit Engel. Avec plus d’informations en ligne, les acheteurs font leur diligence raisonnable avant de faire des offres sur les maisons.
« Et c’est là que les squelettes dans le placard, si vous voulez, sont évoqués », ajoute Engel. « Cela attrape le vendeur par la queue. »
Ma maison comporte des travaux non autorisés : Et maintenant ?
Si votre propriété comporte des travaux non autorisés, vous avez deux options principales en ce qui concerne la vente de votre maison.
Option 1 : vendre la maison » en l’état «
La clé de la vente d’une maison » en l’état » avec des travaux non autorisés est la divulgation. Assurez-vous que les acheteurs savent dans quoi ils s’engagent en divulguant les travaux non autorisés dans l’inscription.
Selon la nature des travaux non autorisés, il suffit parfois d’être aussi franc que possible.
« J’ai constaté à maintes reprises au cours des 33 dernières années où j’ai pratiqué l’immobilier ici que la divulgation fait vraiment ressortir tout problème potentiel presque immédiatement », dit Engel. « Et avec les acheteurs, cela marque des points importants. »
De petits projets non autorisés, tant qu’ils sont clairement divulgués aux acheteurs, pourraient ne pas affecter la valeur de votre propriété.
Mais lorsqu’il s’agit de travaux non autorisés à grande échelle, vous devrez peut-être travailler avec votre agent pour décider d’un taux réduit sur la liste. Le nouvel acheteur assumera désormais la responsabilité de ces travaux non autorisés.
S’il y avait une servitude de service public sous l’ajout, la ville ou le comté pourrait demander au nouveau propriétaire de démolir l’ajout, sans répercussion de leur côté. « Quelles sont les chances que cela se produise ? » dit Engel. « Plutôt faibles. Mais quand ça arrive, ça peut devenir très vite moche. «
Toutefois, tout dépend de votre marché local, dit Roberson. « Si c’est un marché chaud, alors il peut y avoir un effet négligeable. Si c’est un marché d’acheteurs – et qu’il y a un gros inventaire de propriétés, alors l’acheteur a beaucoup plus de poids sur le vendeur. »
Selon la demande sur votre marché, vous devrez envisager de réduire la valeur de votre propriété.
Certains recommandent, lors de l’évaluation d’une maison avec des travaux non autorisés, de ne pas prendre ces travaux dans la valeur marchande de la maison. Par exemple, si vous avez une propriété de deux chambres à coucher, mais que la deuxième chambre a été construite sans permis, vous pourriez choisir d’évaluer la propriété comme une seule chambre à coucher.
Selon la quantité de risque que les acheteurs assumeront avec les travaux non autorisés, ils pourraient rencontrer des problèmes pour financer la vente par le biais d’une banque.
Dans ce cas, vous pourriez décider d’utiliser Simple Sale de Homelight. Avec Simple Sale, vous pouvez obtenir des offres au comptant en l’état sur votre propriété en 48 heures en un clic de souris.
Option 2 : obtenir des permis rétroactifs
Il existe une autre voie que vous pouvez emprunter. Vous pouvez retourner à la ville ou au comté et obtenir un permis rétroactif sur des projets déjà réalisés.
Dans certains cas, les inspecteurs vous demanderont simplement d’ouvrir les murs de certaines constructions. Dans d’autres, ils pourraient vous demander de démolir et de reconstruire des portions en fonction de leurs commentaires.
Si vous obtenez un permis pour les travaux d’un propriétaire précédent, la ville ou le comté peut être plus indulgent avec vous. Ils ne vous factureront pas les pénalités qu’entraîne un permis rétroactif et pourraient vous donner des délais plus souples pour mettre les travaux en conformité avec le code.
Le coût associé au permis rétroactif dépendra de l’ampleur et de la valeur de la construction. Avant d’aller à la ville pour obtenir un permis, vous voudrez peut-être engager un entrepreneur pour examiner les travaux existants – il peut estimer le coût de la mise aux normes et avoir une idée de la quantité déjà construite conformément au code actuel.
La décision d’obtenir des permis rétroactifs devrait être prise avant d’inscrire votre maison, recommande Engel.
« Les acheteurs cherchent à conclure généralement dans les 45 jours », dit-il. » Et si vous avez une grosse situation de permis d’inspection rétroactif, comme pour la finition d’un sous-sol, vous pourriez avoir plusieurs semaines à quelques mois pour mettre tous ces points sur les t et les i. «
L’obtention d’un permis rétroactif peut vous permettre de maintenir la valeur de la maison, ce qui facilite la vente en aval.
» Je peux vous dire que d’un point de vue professionnel, cela vaut chaque dollar « , dit Engel. « Chaque heure que vous avez dépensée pour le faire parce que vous allez paver cette route devant vous très proprement et éviter beaucoup de nids de poule avec la transaction. »
La question de savoir si vous devez opter pour un permis rétroactif dépend de votre temps et de votre budget. Si vous avez un calendrier serré, vous pourriez décider d’inscrire votre propriété sans permis et de divulguer les travaux, en comprenant que la maison se vendra probablement moins cher. Si vous avez le temps, obtenir des permis signifie une vente plus fluide et des offres plus élevées de la part des futurs acheteurs.
Autres considérations à garder à l’esprit concernant la vente de votre maison avec des travaux non autorisés
- Les travaux non autorisés peuvent affecter l’assurance.
« Par exemple, si un nouveau panneau électrique a été installé, mais qu’il n’est pas conforme au code et n’a pas été inspecté, il pourrait y avoir des ramifications importantes en matière d’assurance », dit Roberson. - Si les travaux non autorisés sont divulgués, l’acheteur assumera la responsabilité future.
Si les travaux non autorisés ont été divulgués à l’acheteur avant la clôture du séquestre, l’acheteur sera responsable de toutes les conséquences. - Si les travaux non autorisés causent des dommages à l’acheteur, il a des options de recours juridique.
Même si l’acheteur est au courant des travaux non autorisés, il peut toujours poursuivre les dommages. Selon M. Roberson : » Si les travaux non autorisés ont été effectués » hors code » et que ces améliorations » hors code » finissent par causer des dommages, l’acheteur peut avoir une cause d’action contre l’entrepreneur qui a installé les travaux non autorisés. « - Vous êtes légalement tenu de divulguer tous les travaux non autorisés dont vous avez connaissance, même s’ils proviennent de propriétaires antérieurs.
Assurez-vous de communiquer tout ce que vous savez sur les travaux non autorisés sur votre propriété. Retenez des informations aux acheteurs potentiels, et vous avez un procès potentiel sur les bras.
Roberson a récemment vu un vendeur perdre un procès au tribunal contre un acheteur parce qu’ils n’ont pas divulgué les travaux non autorisés, « même s’ils savaient qu’ils étaient non autorisés – et l’ajout non autorisé a eu lieu avant leur propriété. »
Vendre votre maison avec des travaux non autorisés peut prendre du temps et être compliqué, mais ce n’est pas rare. Les plus grandes décisions concernant les permis devraient être prises avant même que la propriété soit inscrite.
En fin de compte, tout se résume à une question de temps et d’argent : avez-vous le temps d’obtenir les permis avant de mettre votre maison sur le marché, ou pouvez-vous vous permettre la réduction de prix qui accompagne souvent les travaux non autorisés ? En ayant les réponses à ces questions à l’esprit, travaillez avec un agent local de premier ordre pour décider de la meilleure façon de procéder à votre vente.
La vente de votre maison est une question de temps et d’argent.