Dankzij de uitrol van 5G netwerken en de toegenomen vraag om cell service uit te breiden naar meer landelijke gebieden, wordt er veel gepraat rond cell towers en cell tower leases. Vorig jaar nam de activiteit voor het leasen van torens toe en de verwachte percentages voor het komende jaar wijzen op nog meer groei in de komende jaren.
Elke dag worden landeigenaren gecontacteerd over het toevoegen van celtorens aan hun land en worden bestaande leaseovereenkomsten verlengd.
Op het eerste gezicht klinken de huuroanbiedingen geweldig. Het torenbedrijf zal u vertellen dat het een win-winsituatie is – en dat kan het zeker zijn. Maar voordat u de stippellijn tekent, is het belangrijk te begrijpen wat u opgeeft & en wat u zult winnen.
Lange-termijnverbintenis
Een van de belangrijkste factoren om te overwegen is de lengte van het contract & wie er wettelijk toe verplicht is. Mijn vader vertelde me altijd dat bepaalde situaties als een “ham en ei ontbijt” waren. De kip doet mee en het varken is gebonden.
Voor meer over dit onderwerp, zie een ander artikel van Hugh Odom hier over de Wireless Divide in Rural America
De meeste huurcontracten voor zendmasten zijn hetzelfde als een “ham en ei ontbijt”: het bedrijf dat de zendmast verhuurt kan het contract opzeggen wanneer hij wil, maar de eigenaar is gebonden voor 20, 30 of meer jaar.
Voordat u aan de ontbijttafel gaat zitten met een mastbedrijf, moet u precies weten wat er op het menu staat.
Wat u wint
Wat u wint door een mast op uw eigendom toe te staan is simpel: geld. U ontvangt huur of een vast bedrag voor het recht om uw eigendom te gebruiken.
De waarde van een zendmastlocatie wordt niet op dezelfde manier bepaald als de waarde van onroerend goed, en dat is iets wat grondeigenaren moeten begrijpen. Elke toren site zal zijn eigen unieke waarde hebben. In tegenstelling tot onroerend goed, is er geen vergelijking van de marktprijs. Dat betekent dat het niet werkt om je buurman naar zijn huurmast te vragen. Het betekent ook dat zelfs als je buurman een laag bod accepteert, jij dat niet hoeft te doen.
Daar komt nog bij dat de huurprijs van vandaag slechts het korte termijn beeld is – hoe zou de huurprijs over 5 of zelfs 10 jaar kunnen zijn? Huurcontracten voor zendmasten worden voor lange periodes gesloten, tot wel 90 jaar. De kosten zijn aanzienlijk. Het installeren van de toren, het toevoegen van extra apparatuur die nodig is, en het updaten van alle noodzakelijke verbeteringen op de site zelf kan honderdduizenden dollars kosten.e duur van een huurovereenkomst is meerjarig, omdat het bedrijf dat de celtoren verhuurt de site lang genoeg moet bezetten en gebruiken om een deel van hun geïnvesteerde geld te kunnen terugverdienen.
Omwille van de tijd en het geld dat ermee gemoeid is, verlenen telecommunicatiebedrijven over het algemeen nooit een breed recht op beëindiging aan het einde van een huurperiode of verlenging. Althans niet voor de eigenaar van het onroerend goed, hoewel zij voor zichzelf een clausule inzake vroegtijdige beëindiging kunnen opnemen. Hierdoor kan het bedrijf de huurovereenkomst beëindigen indien de locatie van de zendmast onbruikbaar wordt door technologische problemen, of indien het zijn licentie of vergunning om te opereren verliest, of, nog belangrijker, indien het de locatie van de zendmast ongeschikt vindt als gevolg van veranderingen in de economische omstandigheden.
Wat u opgeeft
Er zijn meerdere factoren waarmee rekening moet worden gehouden bij de onderhandelingen over een huurcontract voor een zendmast, ongeacht of het om een nieuw of bestaand huurcontract gaat. Het belangrijkste om in gedachten te houden is dat de onderhandelingspositie van de eigenaar direct gerelateerd is aan de beschikbare opties die een celbedrijf heeft, evenals de totale waarde van de (potentiële) locatie van de zendmast.
Zijn er bijvoorbeeld andere gebouwen of eigendommen in de buurt met een vergelijkbare lay-out en zoneringsclassificaties die een celmastbedrijf zou kunnen overwegen? Biedt het pand voldoende ruimte voor niet alleen de bouw van een mast, maar ook voor mogelijke uitbreiding in de toekomst? Een cel toren bedrijf zal meestal ergens nodig van 500-5.000 vierkante meter grondoppervlak op een toren installatie.
Andere overwegingen omvatten lange termijn implicaties en mogelijke aansprakelijkheid blootstelling. Dingen om te overwegen zijn: wat gebeurt er als een eigenaar de grond wil verkopen, maar het contract niet mag opzeggen? Wat als verbeteringen aan het eigendom gewenst zijn, maar de eigenaar beperkt wordt door de locatie van de toren of andere ondersteunende apparatuur? Zal de waarde van het onroerend goed dalen als gevolg van de zendmast? Als de zendmast wordt beschadigd, wie is dan verantwoordelijk voor de kosten van het verlies van service aan klanten?
Eigenaren moeten flexibiliteit en bescherming voor hun land en rechten structureren, omdat niemand kan weten wat de toekomst zal brengen. Zonder goed overleg, worden contracten geschreven met voorwaarden bedoeld om het bedrijf te beschermen, niet de eigenaar van het pand. Zeker, mobiele torens kunnen een economische impuls zijn voor landeigenaren, maar de opties moeten zorgvuldig worden afgewogen voordat enig papierwerk wordt ondertekend.
Hugh Odom is de voorzitter & Oprichter van Vertical Consultants, een celmast lease-consulting bedrijf. Voordat hij Vertical Consultants oprichtte, werkte Odom 10 jaar als advocaat voor AT&T, waar hij onderhandelde over huurovereenkomsten voor celtorens. Hij brengt nu zijn ervaring en expertise in om landeigenaars en vastgoedbeheerders te helpen de best mogelijke deal voor hun eigendommen te sluiten. Meer informatie vindt u op https://www.celltowerleaseexperts.com/