Evaluateurs gebruiken drie verschillende methoden om de waarde van een onroerend goed te schatten. De inkomstenbenadering beschouwt de waarde als de contante waarde van toekomstige verwachte kasstromen die door het onroerend goed worden gegenereerd. Deze methode is het nauwkeurigst bij de taxatie van commercieel onroerend goed met huuropbrengsten in actieve markten. De verkoopvergelijkingsmethode relateert de geschatte waarde van het onroerend goed in kwestie aan soortgelijk onroerend goed dat recent in dezelfde markt is verkocht. Deze methode is vooral nuttig wanneer de vergelijkbare panden en het object in hoge mate vergelijkbaar zijn en in de afgelopen paar maanden zijn verkocht. Dat betekent dat de verkoopvergelijkingsmethode ook afhankelijk is van een actieve markt voor vergelijkbare panden.
Aan de andere kant is de kostenbenadering de enige methode die niet afhankelijk is van een actieve markt voor soortgelijk onroerend goed. In plaats daarvan wordt bij de kostenbenadering de waarde van het onroerend goed geschat als de waarde van zijn componenten, de onderliggende grond, en de afgeschreven waarde van de verbeteringen. In dit artikel nemen we een diepe duik in hoe de kostenbenadering voor taxaties werkt.
De kostenbenadering formule
Hoewel de details ingewikkelder zijn, is de basisformule voor het taxeren van een onroerend goed met behulp van de kostenbenadering:
Waarde van het onroerend goed = Waarde van de grond + (Nieuwwaarde – Geaccumuleerde Afschrijving).
De kostenbenadering is gebaseerd op de economische overtuiging dat geïnformeerde kopers niet meer zullen betalen voor een product dan voor de productiekosten van een soortgelijk product met hetzelfde nut. De kostenbenadering is gemakkelijk toe te passen wanneer het onroerend goed nieuw is en het hoogste en beste gebruik van het onroerend goed vertegenwoordigt. In dit geval zijn de nieuwe kosten bekend omdat de verbeteringen net zijn aangebracht. Bovendien zou er een verwaarloosbaar bedrag aan gecumuleerde afschrijvingen moeten zijn. Omdat de kostenbenadering niet afhankelijk is van vergelijkingsmateriaal, is deze ook nuttig bij de waardering van een object voor speciaal gebruik of een object met unieke componenten.
Kostenbenadering: Cost New
Cost new kan op twee verschillende manieren worden gedefinieerd. Vervangingskosten nieuw zijn de huidige kosten om een gebouw met hetzelfde nut te bouwen met de huidige bouwmaterialen en met inachtneming van de huidige normen, ontwerpen en lay-outs. Reproductiekosten nieuw is de huidige kost om een exact duplicaat van het eigendom te bouwen met dezelfde materialen en bouwpraktijken volgens het ontwerp, de lay-out en de normen die van kracht waren op het ogenblik dat het eigendom aanvankelijk werd gebouwd. Voor relatief nieuwe gebouwen is er vrijwel geen verschil tussen vervangingskosten en reproductiekosten. Hoe unieker of historischer een woning echter is, hoe groter het kostenverschil tussen reproductie- en vervangingskosten. Het bouwen van een exacte replica van een historisch huis is veel duurder dan het bouwen van een nieuw huis.
Bij het overwegen van de bouwkosten, is het belangrijk om zowel de directe kosten als de indirecte kosten te overwegen. Tot de directe kosten behoren de materiaal- en arbeidskosten voor de bouw. Indirecte kosten zijn onder meer belastingen, administratiekosten, financieringskosten, honoraria en verzekeringen. Er zijn vier hoofdmethoden om de nieuwe kosten te ramen bij het berekenen van de vervangingskosten of de reproductiekosten.
- Vergelijkende Eenheidsmethode- De kosten worden gebaseerd op een forfaitair bedrag per vierkante voet of per kubieke voet. De kosten kunnen worden onderverdeeld in vijf hoofdcategorieën, afhankelijk van het bouwmateriaal: zwaar staalskelet met buitenwanden, gewapend betonskelet met buitenwanden, gewapend betonnen of metselwerk buitenwanden, frameconstructie buitenwanden, en geprefabriceerd metalen skelet. De kosten kunnen verder worden uitgesplitst naar kwaliteit.
- Gesegregeerde kostenmethode – In plaats van de kosten van de onderdelen als één forfaitair bedrag te beschouwen, maakt de gesegregeerde kostenmethode gebruik van gemiddelde kosten van de onderdelen op basis van het bouwmateriaal en de kwaliteit. Bij de gescheiden kostenmethode worden bijvoorbeeld de kosten van componenten zoals het dak, het frame, de vloerbedekking, het sanitair en de HVAC-unit afzonderlijk in aanmerking genomen. Deze afzonderlijke kosten vormen samen een schatting van de nieuwe kosten.
- Unit-in-place Methode – De unit-in-place methode is vergelijkbaar met de gescheiden kosten methode, maar breekt elk van de belangrijkste onderdelen in meer gedetailleerde stukken. Bij de gescheiden kostenmethode zou bijvoorbeeld de dakconstructie één kostencomponent vormen. Bij deze methode wordt de dakconstructie echter berekend aan de hand van de onderdelen van de dakconstructie, zoals de dakbalken en de dakplaten. Bovendien zijn de geraamde kosten van overhead en winst van de aannemer ingebouwd in elk van de kostenramingen voor de “unit-in-place”-methode.
- Quantity Survey Methode- Dit is de meest nauwkeurige methode voor het schatten van nieuwe kosten, maar het is ook de meest moeilijke en tijdrovende methode. De Quantity Survey-methode schat de kosten van elk afzonderlijk item betrokken bij de bouw van de verbeteringen. Deze methode is vergelijkbaar met de manier waarop aannemers de kosten berekenen die zij als kostenraming opgeven. Er is een aanpassing voor overhead en winst toegevoegd aan de totale basis component kosten.
Kostenbenadering: Afschrijving
Afschrijving veroorzaakt het verschil in waarde tussen de kostprijs nieuw van de verbeteringen en de huidige inbrengwaarde van de verbeteringen. De drie vormen van afschrijving zijn de fysieke, de functionele en de externe afschrijving. Fysieke afschrijving is het gevolg van normale slijtage van het onroerend goed die optreedt bij het ouder worden. Functionele afwaardering is het resultaat van veranderingen in behoeften of voorkeuren in de loop van de tijd die leiden tot een vermindering van het nut van het onroerend goed. Externe waardevermindering is het resultaat van ongunstige buurt- of economische trends. Er zijn drie methoden die taxateurs kunnen gebruiken om de waardevermindering te schatten.
- De Age-life methode- Deze methode is de eenvoudigste en meest voorkomende methode om de waardevermindering te schatten. De taxateur schat de totale ouderdom, de effectieve ouderdom en de resterende levensduur van de verbeteringen. De effectieve ouderdom is een functie van de huidige staat van het onroerend goed, evenals het nut en de locatie in de huidige markt.
- De Breakdown Methode- Dit is de meest nauwkeurige en uitgebreide manier om alle vormen van afschrijving te schatten. Het is echter uiterst gecompliceerd en tijdrovend. De uitsplitsingsmethode identificeert elke afzonderlijke vorm van fysieke, functionele en externe afschrijving. Vervolgens wordt de afschrijving van elke afzonderlijke factor gekwantificeerd en bij elkaar opgeteld om de gecumuleerde afschrijving op het onroerend goed te berekenen.
- De marktextractiemethode – De marktextractiemethode maakt gebruik van gegevens van vergelijkbare verkopen om het juiste afschrijvingspercentage te schatten dat moet worden toegepast op het object in kwestie. Taxateurs vinden de afgeschreven waarde van de verbeteringen op het vergelijkbare onroerend goed door de grondwaarde en de bijdragende waarde van de verbeteringen van de verkoopprijs af te trekken. Het percentage van de afgeschreven waarde van het vergelijkbare onroerend goed is de afgeschreven waarde van de verbeteringen gedeeld door de nieuwe kosten van die verbeteringen. Dit percentage wordt vervolgens toegepast op het object in kwestie.
Kostenbenadering: Grondwaarde
Er zijn veel technieken die taxateurs kunnen gebruiken om de grondwaarde te schatten, maar ze zijn allemaal in wezen een of andere vorm van de inkomstenbenadering of de verkoopvergelijkingsbenadering. Directe vergelijking is de meest gebruikelijke methode om de waarde van grond te schatten. De prijs van grond wordt eenvoudigweg afgeleid van recent verkochte percelen. Het kan ook worden berekend als een restwaarde met behulp van de kostenbenadering vergelijking voor een nieuw gebouwd onroerend goed waar de kostprijs nieuw en de verkoopprijs beide bekend zijn.
Kostenbenadering taxatievoorbeeld
Voorstel dat een taxateur de kostenbenadering gebruikt om de waarde te schatten van een onroerend goed op 1 acre grond. Terreinen van vergelijkbare grootte en locatie worden verkocht voor ongeveer $40.000. Met behulp van de comparative unit method vindt de taxateur dat de nieuwprijs voor een gebouw van vergelijkbare bouwmaterialen en kwaliteit $40/sqft bedraagt voor een gebouw van 24.000 m2. De nieuwe kostprijs van de verbeteringen bedraagt dus $960.000. De verbeteringen hebben een geschatte totale economische levensduur van 40 jaar en een resterende economische levensduur van 30 jaar. Volgens de afschrijvingsmethode op basis van de ouderdomslevensduur zouden de verbeteringen met 25% moeten worden afgeschreven, aangezien ze het equivalent van 10 van de 40 jaar hebben verouderd. De juiste afschrijvingsaftrek is 25% van de $960.000, wat neerkomt op $240.000. Met behulp van de kostenbenadering schat de taxateur de uiteindelijke waarde van het pand op $760.000.
Conclusie
In dit artikel hebben we de kostenbenadering voor taxatie besproken, die veel wordt gebruikt door taxateurs van commercieel onroerend goed. We hebben de kostenbenadering vergeleken met de verkoopvergelijkende benadering en ook de kostenbenadering met de inkomstenbenadering. Het belangrijkste verschil met de kostenbenadering is dat er geen actieve markt voor nodig is. De kostenbenadering bepaalt de waarde door de waarde van de grond op te tellen bij de kosten van een nieuw gelijkwaardig gebouw, en vervolgens de afschrijvingen ervan af te trekken. We hebben doorgenomen hoe taxateurs nieuwe kosten en afschrijvingen berekenen, en ook hoe de waarde van de grond wordt bepaald. Tenslotte hebben we stap voor stap een voorbeeld van een kostenbenadering doorgenomen om te laten zien hoe de kostenbenadering kan worden gebruikt om de waarde van onroerend goed te bepalen.