Door Will Decker, CRI, CMI
Eén van de grootste zorgen voor huizenkopers, en veel huiseigenaren, is wanneer ze scheuren in de fundering van hun huis vinden. Ik geef toe dat als je een scheur, of scheuren, in de fundering van je huis hebt, je een probleem hebt, maar het probleem is heel vaak niet groot. Meestal betekenen scheuren in de fundering alleen dat er een beetje water in de kelder sijpelt tijdens een zware regenbui, maar ze kunnen ook een symptoom zijn van ernstige en gevaarlijke structurele problemen.
Hoe zie je het verschil?
Wat volgt zijn enkele richtlijnen en voorbeelden van de vele soorten scheuren in de fundering die inspecteurs zien en hoe wij ze interpreteren en uitleggen aan onze klanten. Wij hopen dat dit artikel u zal helpen uw huis veilig te houden en onnodige angsten weg te nemen.
Houd in gedachten dat terwijl veel huisinspecteurs, vooral gevorderde professionals die een speciale opleiding hebben gehad, zoals een Certified Master Inspector (CMI) een zeer goede bron zijn om funderingsscheuren te evalueren, wanneer we “iffy” situaties tegenkomen, een evaluatie door een erkende bouwkundig ingenieur nodig kan zijn, vooral als een gedetailleerd reparatieplan nodig is.
Typen funderingen:
Voordat we beginnen met het uitleggen van funderingsscheuren, laten we eerst de verschillende typen funderingen begrijpen die huizen kunnen hebben. Ik woon en werk in de regio Chicago, waar de funderingen meestal in beton zijn gegoten en de meeste huizen kelders hebben. In het zuiden van de Verenigde Staten hebben de meeste huizen kruipruimtes in plaats van kelders. In Florida, waar mijn dochter woont, zijn de meeste funderingen gewoon betonplaten die op de grond worden gegoten (het grondwaterpeil ligt te hoog in Florida en kelders zouden gewoon vollopen met water). Verschillende gebieden hebben verschillende bodemgesteldheden en klimaten, die verschillende soorten constructies vereisen. Alle funderingen dienen echter als structurele basis voor het gebouw. Zoals u in het diagram kunt zien, beginnen alle funderingstypes met een brede basis, een fundering genaamd, waarop de funderingsmuur rust. De fundering biedt een breed gebied dat op de grond rust om het gewicht van het gebouw gelijkmatig te verdelen. De fundering wordt meestal diep in de grond geplaatst (in dit gebied moeten funderingen ten minste 4 meter diep zijn) zodat ze niet kunnen worden verplaatst door water of bevriezende grond in de winter. De funderingsmuur, waar de meeste mensen aan denken als de fundering van het huis, rust op de fundering en strekt zich naar boven uit tot waar het de buitenmuren van het huis ontmoet.
De funderingsmuur kan worden gebouwd van verschillende soorten materialen, opnieuw afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden en constructie-eisen. Sommige gebieden gebruiken betonblokken, ook wel aangeduid met hun oude naam sintelblok. Sommige oudere huizen in mijn omgeving hebben bakstenen funderingen. Er zijn zelfs gebieden, meestal droge woestijnen, waar de funderingen van hout zijn. In mijn gebied, de meeste funderingen zijn gegoten beton met een paar die zijn betonblok of baksteen en ik zal dit artikel beperken tot die soorten.
Typen funderingsscheuren en hoe te verhelpen:
Funderingsscheuren hebben vele oorzaken, maar de oorzaak van de scheur kan meestal worden bepaald door het type scheur, net als de oplossing voor het scheurprobleem.
Verticale scheur: Een verticale funderingsscheur is een scheur die recht op en neer gaat of licht diagonaal, binnen 30 graden van verticaal. Verticale scheuren zijn het minst zorgwekkend en komen in bijna alle huizen voor. In feite is het een zeer zeldzame in dit gebied om een betonnen fundering te hebben die niet een of twee verticale scheuren heeft. Ze komen voor omdat beton zeer sterk is onder druk maar gemakkelijk scheurt onder spanning. Bij de meeste huizen zullen zich binnen de eerste paar jaar na de bouw één, twee of zelfs drie verticale scheuren vormen. Deze scheuren zijn niet echt een structureel probleem, maar bij zware regenval kan er water door de funderingsmuur sijpelen. Ook dit is normaal en komt vaak voor. De oplossing voor verticale scheuren is meestal eenvoudig, goedkoop en permanent.
Wij raden u aan om een verticale scheur te laten repareren met urethaan of epoxy
Urethaan scheurinjectie
injectie (links). Een materiaal wordt in de scheur geïnjecteerd, door kleine gaatjes die van binnenuit in de kelder in het scheurvlak zijn geboord. Een afdichtingsmateriaal wordt onder druk geïnjecteerd en de scheur wordt goed afgedicht. Het materiaal is ook flexibel, zodat de scheur niet opnieuw zal opengaan als de fundering in de toekomst beweegt. Bijna de meeste van dit soort reparaties hebben een garantie van 50 jaar. Eenmaal vast en voor altijd vast.
Differentiële zetting
Diagonale scheuren: Een diagonale funderingsscheur is een scheur die van ongeveer 30 tot 75 graden uit de verticaal op de muur loopt. Vaak zijn diagonale scheuren aan de ene kant breder dan aan de andere kant en soms is de scheur heel smal (ook wel een haarscheur genoemd). Diagonale scheuren worden meestal veroorzaakt door een differentiële inklinking van de fundering en kunnen optreden wanneer het huis nieuw of oud is. Differentiële bezinking wordt veroorzaakt door een verandering in de bodemgesteldheid onder de funderingsvoeten. Een deel van de fundering van het huis, bijvoorbeeld een hoek, zakt iets lager in de grond terwijl de rest van de fundering volledig ondersteund blijft. Dit veroorzaakt een spanning op de fundering, net zoals hierboven beschreven. Maar deze spanning is niet in een rechte horizontale vector, maar horizontaal en verticaal. De fundering scheurt, maar scheurt onder een hoek in plaats van recht op-en-neer. Dit is ook de reden waarom veel diagonale scheuren de scheur breder hebben aan één kant. Omdat de fundering in twee richtingen beweegt, is een deel van de scheur ook breder en zal dit het exacte zettingsgebied aangeven. Deze differentiële inklinking kan worden veroorzaakt doordat het huis op een heuvel is gebouwd (links) of door veranderingen in de bodemgesteldheid als gevolg van overvloedige regen of droogte. Het kan ook worden veroorzaakt door eenvoudige dingen, zoals het feit dat de regenpijpen van uw dakgoot aan één kant of in een hoek te dicht bij de fundering van het huis afwateren.
Diagonale scheuren kunnen op dezelfde manier worden gerepareerd als verticale scheuren, maar er wordt meestal meer injectiemateriaal gebruikt om rekening te houden met eventuele extra beweging in de toekomst. Het repareren van diagonale scheuren vereist ook het bepalen van de oorzaak en de positie van de differentiële zetting. Dit is waar een gecertificeerde huisinspecteur, een die is gespecialiseerd in structurele en funderingsvraagstukken, kan helpen.
Buiging van de fundering
Horizontale scheuren: Funderingsscheuren die zijwaarts lopen zijn de meest ernstige vorm van scheuren. Ze komen soms voor bij funderingen van gestort beton, maar vaker bij funderingen van betonblokken en bakstenen. Horizontale scheuren worden veroorzaakt door een buigende fundering. De buitenkant van de funderingsmuur is meestal bedekt met een opvulling van vuil en grind. Als deze opvulling niet goed is uitgevoerd, niet goed wordt afgevoerd of te veel wordt samengedrukt (vaak door de bouwmachines die voor de bouw van het huis zijn gebruikt), ontstaat er een te grote druk op de funderingsmuur waardoor deze naar binnen buigt. Soms is er overvloedige regen die ook kan worden gevolgd door een vrieskou. Hierdoor kan de hydrostatische druk achter de funderingsmuur toenemen en de muur naar binnen buigen. Het naar binnen buigen van funderingen is ernstig en kan leiden tot een structureel falen van de fundering en instorting van het huis.
Er zijn een paar verschillende technieken om horizontale scheuren in de fundering te repareren. Sommige bestaan uit het aanbrengen van sterke banden aan de binnenkant van de fundering om te voorkomen dat de muur verder doorbuigt. Soms wordt een aantal versterkingspalen of schoren geïnstalleerd in de kelder of kruipruimte. Er zijn ook technieken waarbij ankers in de omringende grond worden gebruikt die de funderingsmuur naar buiten trekken en vastzetten.
Ook al is het een oplossing, een buigende fundering moet altijd worden beoordeeld door een erkend bouwkundig ingenieur en de reparatietechniek en het plan moeten door hem/haar worden bepaald. Buigende funderingen zijn ernstig en hun reparatie moet altijd worden gedaan door een professional.
Fundering stap scheuren
Step scheuren: Soms bevinden de scheuren zich niet op de fundering, maar zijn ze te zien op de buitenmuur boven de fundering. Dit komt vaak voor bij buitenhuizen van baksteen of betonblokken. Trapsgewijze scheuren moeten net als diagonale scheuren worden behandeld en zijn het gevolg van differentiële zetting van het huis. Als de scheuren zich alleen in de mortelvoegen tussen de bakstenen of blokken bevinden, is het probleem meestal niet ernstig en kan het worden gerepareerd door de mortel opnieuw te voegen. Als de baksteen of het blok echter is verschoven (naar binnen of naar buiten is verplaatst ten opzichte van het materiaal aan de andere kant van de scheur) of als de scheurvorming door de blokken heen gaat, kan het probleem ernstiger zijn. Scheuren in trappen moeten altijd worden beoordeeld door een erkend huisinspecteur of een bouwkundig ingenieur om de ernst ervan vast te stellen.