Urenlang hebt u nagedacht over de afwerking, de betegeling of de kleur van de verf voor uw huisrenovatie… maar hebt u ook aan de vergunningen gedacht?
Voor veel huiseigenaren glipt dit kleine detail door de mazen van het net en wordt het een probleem wanneer ze hun huis op de markt willen brengen.
“Ik zou zeggen van de 10 willekeurige huizen, ten minste 4 van hen zou een of andere vorm van niet-vergunde werk hebben, weet je, 40% tot 50%,” zegt Shawn Engel, zegt een top Denver-area makelaar. “Het kan een aantal eenvoudige dingen zoals een dek wijziging of dakgoten, helemaal tot kelder afwerking.”
Ontoegelaten werk op huizen gebeurt. Waar het om gaat is de acties die je vervolgens onderneemt in het geval van de verkoop. Het verkrijgen van een vergunning kan leiden tot kostbare transacties, maar niet-toegestane werkzaamheden kunnen potentiële kopers afschrikken, of de prijs van uw huis naar beneden drijven.
Het verkopen van een huis met veel niet-toegestane werkzaamheden?
Schiet u van de rompslomp van het verkrijgen van vergunningen met terugwerkende kracht en verkoop in plaats daarvan “zoals het is” via ons Eenvoudige Verkoop platform. Vertel ons een beetje over het huis en wij zullen ons netwerk van contante kopers aanboren die bereid zijn om nu voor uw huis te betalen.
We spraken met makelaars en vertaalden het juridische jargon van onroerend goed advocaten om u deze gids te geven voor het verkopen van uw huis met niet-toegestane werkzaamheden.
Hoe werken vergunningen, en waarom heb je ze nodig?
Zelfs die kleinere projecten die je in een weekend kunt klaren, kunnen een vergunning vereisen, legt de in Silicon Valley gevestigde vastgoedadvocaat David Roberson uit, die persoonlijk betrokken is geweest bij honderden vastgoedtransacties.
Volgens Roberson: “
Er zijn maar heel weinig dingen die je kunt bouwen zonder wettelijk verplicht te zijn een vergunning te krijgen.”
Simpele projecten zoals verf, vloerinstallatie en kleine elektrische reparaties hebben waarschijnlijk geen vergunning nodig, maar als je een hek of raam aan je huis wilt toevoegen, is de kans groot dat je er wel een nodig hebt.
Het klinkt misschien als ingewikkelde bureaucratie, maar vergunningen zijn bedoeld als een waarborg voor huiseigenaren. Vergunningen voor projecten zorgen ervoor dat het werk in overeenstemming is met het lokale beleid, zoals landgebruik, bestemmingsplannen en bouw. Dat betekent dat de toekomstige structuur veilig zal zijn voor u en toekomstige bewoners.
Velen zien af van het vergunningsproces omdat ze denken dat het vervelend en ingewikkeld kan zijn. Afhankelijk van uw stad of provincie, ziet het proces er waarschijnlijk ongeveer zo uit:
- Neem meteen contact op met uw lokale bouwbureau. Laat hen weten welk project u van plan bent. Afhankelijk van de complexiteit van het werk dat u van plan bent te doen, hebt u misschien meerdere vergunningen nodig voor de bouw, elektriciteit en loodgieterswerk.
- Vul de vergunning zo volledig mogelijk in. Voeg waar mogelijk tekeningen en schema’s bij.
- Dien de vergunning in en betaal de indieningskosten. Als uw vergunning is goedgekeurd, ontvangt u een officiële vergunning. Afhankelijk van de complexiteit van uw project, kan deze vergunning ter plaatse worden goedgekeurd, of een extra beoordeling nodig hebben.
- Plak de vergunning (die fel oranje borden die u waarschijnlijk al eerder hebt gezien) op uw huis of in de buurt van de plaats waar u uw project voltooit. U moet de vergunning te krijgen voordat er werk wordt gedaan.
- Afhankelijk van waar je woont en het specifieke project, moet u een officiële inspecteur te krijgen om te komen controleren het werk. Als de inspecteur wijzigingen aanbeveelt, moet hij opnieuw langskomen om te bevestigen dat u ze hebt aangebracht.
- Na goedkeuring van de inspecteur en voltooiing van het project kunt u de vergunning verwijderen.
Hoe weet ik of mijn huis werkzaamheden heeft waarvoor geen vergunning is afgegeven?
Tenzij u de eerste bewoner van uw huis bent, is de kans groot dat u niet alles weet wat er aan het huis is gedaan.
Wanneer u zich opmaakt om uw huis te verkopen, is het handig om een complete geschiedenis te hebben. Dat betekent dat u moet uitzoeken of een van de werkzaamheden in uw huis niet is toegestaan.
“Een gemakkelijke manier om erachter te komen of een verbetering is uitgevoerd zonder het voordeel van een vergunning is om naar de stad of provincie te gaan en alle gegevens op te vragen bij de afdeling bouw en planning,” legt Robertson uit.
Van daaruit kunt u controleren of uw huis overeenkomt met de plannen van de vergunningen. Zo niet, dan is de kans groot dat er iets is gedaan zonder goedkeuring.
Naar de bouwafdeling van de stad of de provincie gaan klinkt misschien ingewikkeld, maar “het is heel eenvoudig om de vergunningen op te vragen. Er zijn geen kosten aan verbonden,” zegt Engel.
Deze gegevens geven u de meest complete geschiedenis van uw huis met betrekking tot vergunningen. Het zelf opvragen van de gegevens betekent ook dat je er meteen bij bent. Je wacht niet op een inspecteur of potentiële koper om het ter sprake te brengen.
“We vinden vandaag de dag dat het motto ‘koper moet oppassen’ zeker meer in het spel is dan ik de laatste tijd heb gezien,” zegt Engel. Met meer informatie online, doen kopers hun due diligence voordat ze een bod doen op een huis.
“En dat is wanneer skeletten in de kast, als je wilt, naar boven komen,” voegt Engel toe. “Dat grijpt de verkoper bij de staart.”
Mijn huis heeft ongeoorloofde werkzaamheden: Wat nu?
Als er niet-toegestane werkzaamheden aan uw huis zijn, heeft u twee opties bij de verkoop van uw huis.
Optie 1: Verkoop het huis ‘zoals het is’
Het belangrijkste bij het verkopen van een huis ‘zoals het is’ met niet-toegestane werkzaamheden is informatieverschaffing. Zorg ervoor dat kopers weten waar ze aan beginnen door het onthullen van niet-toegestane werkzaamheden in de aanbieding.
Afhankelijk van de aard van de niet-toegestane werkzaamheden, is het soms voldoende om zo open mogelijk te zijn.
“Ik heb keer op keer ontdekt in de afgelopen 33 jaar dat ik hier onroerend goed heb beoefend dat onthulling echt vrijwel onmiddellijk alle potentiële problemen naar buiten brengt,” zegt Engel. “
Kleine niet-vergunde projecten, zolang ze duidelijk aan kopers worden bekendgemaakt, hebben misschien geen invloed op de waarde van uw onroerend goed.
Maar als het gaat om grootschalig niet-vergund werk, moet u mogelijk met uw agent samenwerken om te beslissen over een gereduceerd tarief op de notering. De nieuwe koper zal nu de verantwoordelijkheid op zich nemen voor dat ongeoorloofde werk.
Als er een erfdienstbaarheid van nutsvoorzieningen onder de toevoeging was, zou de stad of de provincie de nieuwe eigenaar kunnen vragen om de toevoeging af te breken, zonder repercussies van hun kant. “Hoe groot is de kans dat dat gebeurt?” zegt Engel. “Vrij laag. Maar als het gebeurt, kan het heel snel lelijk worden.”
Hoe dan ook, het hangt allemaal af van je lokale markt, zegt Roberson. “Als het een warme markt is, dan kan het effect te verwaarlozen zijn. Als het een kopersmarkt is – en er is een grote vastgoedvoorraad, dan heeft de koper veel meer invloed op de verkoper.”
Gebaseerd op de vraag in uw markt, zult u moeten overwegen de waarde van uw woning te verlagen.
Sommigen raden aan bij het taxeren van een huis met niet-toegestane werkzaamheden dat u die werkzaamheden niet meeneemt in de marktwaarde van het huis. Als u bijvoorbeeld een woning met twee slaapkamers heeft, maar de tweede slaapkamer is zonder vergunning gebouwd, kunt u ervoor kiezen om de woning als één slaapkamer te taxeren.
Afhankelijk van de hoeveelheid risico die de kopers nemen met de werkzaamheden waarvoor geen vergunning is afgegeven, kunnen zij problemen krijgen met de financiering van de verkoop via een bank.
In dat geval kunt u besluiten om gebruik te maken van Simple Sale van Homelight. Met Simple Sale kunt u binnen 48 uur met één muisklik een as-is bod op uw woning krijgen.
Optie 2: Verkrijg vergunningen met terugwerkende kracht
Er is nog een andere route die u kunt nemen. U kunt teruggaan naar de stad of de provincie en met terugwerkende kracht een vergunning krijgen voor reeds voltooide projecten.
In sommige gevallen zullen de inspecteurs u simpelweg vragen de muren van bepaalde constructies te openen.
Als u een vergunning aanvraagt voor werk van een vorige eigenaar, kan de stad of de provincie inschikkelijker zijn. Zij brengen u geen boetes in rekening voor een vergunning met terugwerkende kracht en kunnen u flexibelere termijnen geven om het werk aan de voorschriften te laten voldoen.
De kosten van een vergunning met terugwerkende kracht zijn afhankelijk van de omvang en de waarde van de constructie. Voordat u naar de stad gaat om een vergunning te krijgen, zou u een aannemer kunnen inhuren om het bestaande werk te onderzoeken – zij kunnen een schatting maken van de kosten om het aan de code te laten voldoen en hebben een idee van hoeveel er al is gebouwd in overeenstemming met de huidige code.
De beslissing om retroactieve vergunningen te verkrijgen moet worden gemaakt voordat u uw huis op de lijst zet, raadt Engel aan.
“Kopers willen meestal binnen 45 dagen sluiten,” zegt hij. “
Als je een grote retroactieve inspectievergunning hebt, zoals voor de afwerking van een kelder, kun je enkele weken tot een paar maanden nodig hebben om alle puntjes op de i te zetten.”
Het verkrijgen van een retroactieve vergunning kan je in staat stellen om de waarde van het huis te behouden, waardoor de verkoop gemakkelijker wordt.
“Ik kan je vanuit een professioneel standpunt vertellen dat het elke dollar waard is,” zegt Engel. “Elk uur dat je hebt besteed om het te doen, omdat je die weg voor je heel schoon gaat plaveien en een heleboel kuilen met de transactie gaat vermijden.”
Of je ervoor moet kiezen om een vergunning met terugwerkende kracht te krijgen, hangt af van je tijd en budget. Als u op een krappe tijdlijn zit, zou u kunnen besluiten om uw woning zonder vergunningen op de lijst te zetten en het werk openbaar te maken, met dien verstande dat de woning waarschijnlijk voor minder zal verkopen. Als u de tijd hebt, betekent het verkrijgen van vergunningen een vlottere verkoop en hogere biedingen van toekomstige kopers.
Andere overwegingen om in gedachten te houden over het verkopen van je huis met niet-toegestane werkzaamheden
- Niet-toegestane werkzaamheden kunnen van invloed zijn op de verzekering.
“Als er bijvoorbeeld een nieuw elektrisch paneel is geïnstalleerd, maar dit is niet volgens de code en is niet geïnspecteerd, kunnen er aanzienlijke gevolgen zijn voor de verzekering,” zegt Roberson. - Als niet-toegestane werkzaamheden worden bekendgemaakt, zal de koper de toekomstige verantwoordelijkheid op zich nemen.
Als niet-toegestane werkzaamheden aan de koper werden bekendgemaakt voor het sluiten van de escrow, zal de koper verantwoordelijk zijn voor eventuele gevolgen. - Als niet-toegestane werkzaamheden schade veroorzaken aan de koper, hebben ze opties voor rechtsmiddelen.
Zelfs als de koper op de hoogte is van de niet-toegestane werkzaamheden, kunnen ze nog steeds schadevergoeding vorderen. Volgens Roberson: “Als het niet-toegestane werk ‘niet volgens de voorschriften’ is uitgevoerd en deze ‘niet volgens de voorschriften’ verbeteringen uiteindelijk schade veroorzaken, kan de koper een zaak aanspannen tegen de aannemer die het niet-toegestane werk heeft geïnstalleerd.” - U bent wettelijk verplicht om alle niet-toegestane werkzaamheden waarvan u op de hoogte bent, bekend te maken, zelfs als deze van vorige eigenaren zijn.
Zorg ervoor dat u alles wat u weet over niet-toegestane werkzaamheden aan uw eigendom communiceert. Houdt informatie achter voor potentiële kopers, en je hebt een potentiële rechtszaak aan je handen.
Roberson zag onlangs een verkoper een zaak verliezen in de rechtbank tegen een koper, omdat ze verzuimden om niet-toegestane werkzaamheden bekend te maken, “ook al wisten ze dat het niet-toegestane was-en de niet-toegestane toevoeging vond plaats voordat ze eigenaar waren.”
Het verkopen van uw huis met niet-toegestane werkzaamheden kan tijdrovend en gecompliceerd zijn, maar het is niet ongebruikelijk. De grootste beslissingen over vergunningen moeten worden genomen voordat de woning zelfs op de lijst staat.
Uiteindelijk komt het neer op tijd en geld: heeft u de tijd om vergunningen te verkrijgen voordat u uw huis op de markt brengt, of kunt u zich de prijsverlaging veroorloven die vaak gepaard gaat met werkzaamheden zonder vergunning? Met de antwoorden op deze vragen in gedachten, werk samen met een top lokale agent om te beslissen hoe u het beste verder kunt gaan met uw verkoop.