Voordat partijen het eens worden over een koop- of huurovereenkomst voor vastgoed, kunnen zij een intentieverklaring, term sheet of andere vorm van voorlopige overeenkomst (samen een “LOI” genoemd) opstellen. Over het algemeen kan een LOI worden ondertekend of ten minste geparafeerd en geeft aan dat de partijen het eens zijn over bepaalde belangrijke voorwaarden van een overeenkomst, maar niet over alle bepalingen of details.
LOI’s dienen nuttige doeleinden. Een daarvan is misverstanden als gevolg van complexe onderhandelingen te voorkomen. Door bijvoorbeeld de voorwaarden vast te leggen waarover overeenstemming is bereikt, kan een LOI de gebieden voor toekomstige onderhandelingen verkleinen. Evenzo kan in een LOI worden bepaald dat aan bepaalde formaliteiten moet worden voldaan, zoals een definitief ondertekend geschrift, voordat een van beide partijen gehouden is de transactie uit te voeren. Een ander veelvoorkomend doel van een LOI is het veiligstellen van de exclusieve inspanningen van de partijen om de transactie af te ronden.
Zoals een federaal hof van beroep heeft uitgelegd: “Wanneer een deal noodzakelijkerwijs wordt voorafgegaan door kostbaar voorwerk, kan een intentieverklaring zowel de koper als de verkoper ten goede komen…. de koper verzekert zich van de onverdeelde aandacht van de verkoper zolang vooruitgang wordt geboekt bij het gladstrijken van de punten van de transactie. Geen van beide partijen heeft zich verbonden tot de ruil. Beiden zijn overeengekomen ernaar toe te werken.”
Het gebruik van een LOI in een onroerend goed transactie (hier een “onroerend goed LOI” genoemd) kan echter de vraag doen rijzen wat de partijen precies van plan waren met het opstellen en ondertekenen van het document. Hadden de partijen bijvoorbeeld de bedoeling dat de LOI hen zou binden aan de nakoming van de inhoudelijke voorwaarden, bijvoorbeeld het huren van ruimte voor de duur en tegen het huurtarief die in de LOI zijn vermeld? Zo niet, was het dan de bedoeling van de partijen dat de LOI hen zou verplichten verder te onderhandelen over een bindend huur- of koopcontract? Om uitsluitend met elkaar te onderhandelen? Voor hoe lang? Moesten zij te goeder trouw onderhandelen? Op een commercieel redelijke manier? Was het de bedoeling dat de LOI een van de standpunten die zij in de lopende onderhandelingen kunnen innemen, zou vastleggen of beperken?
Een goed opgestelde LOI voor onroerend goed moet de bedoelingen van de partijen met betrekking tot dergelijke vragen in duidelijke bewoordingen weergeven. Een LOI die onduidelijk is over wat, als er al iets is, het de partijen verplicht om te doen, kan onzekerheid, meningsverschillen en zelfs geschillen uitlokken.
afdwingbare voorwaarden
Een eerste vraag is of de partijen de bedoeling hebben dat de ³”materiële³” voorwaarden van de onroerend goed LOI-de verkoop van onroerend goed, lease of andere transactie-afdwingbaar zijn, zelfs als er geen volledige en definitieve ondertekende overeenkomst is gesloten. Volgens de wet van Illinois zijn de voorwaarden van een onroerend goed LOI bindend en afdwingbaar als aan elk van drie soorten vereisten is voldaan.
Ten eerste moeten de elementen die essentieel zijn voor een bindend onroerend goed contract worden uiteengezet, zelfs als ze kort zijn, met inbegrip van, bijvoorbeeld, de namen van de partijen, de huurprijs of verkoopprijs, een beschrijving van het onroerend goed en de huurtermijn of de intentie om een belang in fee simple over te dragen. Ten tweede, als het over te dragen eigendomsbelang langer dan een jaar zal duren, dan is de Illinois “statute of frauds” (740 ILCS 80/2) van toepassing en moet de onroerend goed LOI schriftelijk worden ondertekend door de partij tegen wie het zal worden afgedwongen. Deze eerste twee vereisten betekenen in feite dat de inhoudelijke voorwaarden van een onroerend goed LOI niet afdwingbaar zullen zijn, tenzij de LOI – zelfs als deze beknopt van vorm is – voldoet aan de standaard wettelijke vereisten voor het aangaan van een afdwingbare vastgoedovereenkomst.
Derde, voor een onroerend goed LOI om bindend te zijn, moet aan een extra vereiste worden voldaan: de LOI, objectief gezien, moet weerspiegelen dat de partijen het bedoeld hadden om hen te binden. Rechtbanken kijken eerst naar de taal van de LOI om de intentie van de partijen te bepalen. Niet verrassend, verklaringen in een onroerend goed LOI dat het “vast en bindend” is of een “intentie om te huren” weerspiegelt, ondersteunen de handhaving van de LOI als een bindend onroerend goed contract.
Aan de andere kant, als een onroerend goed LOI bepaalt dat het bestaan van een bindend contract “afhankelijk is van” of “afhankelijk is van” de uitvoering van een formele overeenkomst, dan zullen volgens de Illinois-wet de inhoudelijke voorwaarden van de LOI niet worden afgedwongen. Er zijn geen specifieke “toverwoorden” nodig om de handhaving van de materiële voorwaarden van een LOI te voorkomen. Elke verklaring dat een LOI niet bindend is, kan volstaan.
Andere indicatoren van de intenties van de partijen zijn van minder belang. Het feit dat de partijen anticiperen op het ondertekenen van een definitief contract zal op zichzelf niet voorkomen dat een LOI voor onroerend goed wordt afgedwongen. En de overtuiging van een partij dat een contract werd gevormd is niet genoeg, zonder meer, om de inhoudelijke voorwaarden van een onroerend goed LOI af te dwingen.
Verplichting om te blijven onderhandelen
Zelfs waar een onroerend goed LOI geen bindende overeenkomst creëert om het onderwerp van het onroerend goed daadwerkelijk te verkopen of te verhuren, kan het een beperkt contract tussen de partijen tot stand brengen. Meestal kan een onroerend goed LOI de partijen verplichten om met elkaar te blijven onderhandelen in de richting van de vorming van een bindend onroerend goed contract, terwijl het hen niet verplicht om een dergelijke overeenkomst te sluiten.
Ook hier geldt dat of een onroerend goed LOI de partijen verplicht om te onderhandelen in de richting van een definitief contract in de eerste plaats wordt bepaald door de taal ervan. Wanneer bijvoorbeeld in een LOI werd vermeld dat de partijen voornemens waren formele huurovereenkomsten aan te gaan waarin de voorwaarden “binnen redelijke grenzen” werden vastgelegd, oordeelde een rechtbank die het recht van Illinois toepaste, dat de “redelijke beperkingen”-clausule de partijen verplichtte te goeder trouw te onderhandelen en te goeder trouw pogingen te ondernemen om overeenstemming te bereiken over eventuele betwiste huurvoorwaarden.
Het is echter niet vereist dat een overeenkomst om te onderhandelen over een definitief onroerend goed-contract deze onderhandelingen tot een goed einde brengt. Dergelijke LOI’s behouden immers de mogelijkheid van een partij om van gedachten te veranderen. Toch is het gebruikelijk dat een LOI vereist dat de daaropvolgende onderhandelingen van de partijen te goeder trouw worden gevoerd. Doorgaans beperkt een dergelijke verplichting tot goede trouw de mogelijkheid van de partijen om van mening te veranderen over de voorwaarden waarover de partijen reeds overeenstemming hebben bereikt in de LOI. Zo werd bijvoorbeeld geoordeeld dat een vastgoedovereenkomst die onderhandelingen te goeder trouw voorschreef, de partijen verbood af te zien van de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden of voorwaarden te eisen die daarmee niet in overeenstemming waren. Dus, wanneer de partijen overeenkomen om te goeder trouw te onderhandelen over een definitief vastgoedcontract, mogen die onderhandelingen mislukken-maar niet omdat een van de partijen probeerde voorwaarden te vermijden of te wijzigen die in de LOI waren geregeld.
Niet elke vastgoed LOI zal zo worden uitgelegd dat de partijen “te goeder trouw” moeten onderhandelen over een definitief contract. Eén rechtbank die Illinois-wetgeving toepaste, verwierp een claim dat de partijen een plicht hadden om te goeder trouw te onderhandelen, waar “geen taal in de partijen” hen verplichtte om te goeder trouw te onderhandelen, noch een kader vaststelde voor het onderhandelingsproces.” In het algemeen geldt dat “bij gebreke van contractuele bepalingen die de mogelijkheid om uit eigenbelang te handelen beperken, het een partij niet verboden is om in haar eigen economisch voordeel te onderhandelen.” Een federale appelrechter die Illinois-wetgeving toepaste, heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat een onroerend goed LOI die voorzag dat de partijen een impasse zouden kunnen bereiken, niet vereiste dat de onderhandelingen succesvol of te goeder trouw werden gevoerd.
Het statuut van fraude
Ook hier geldt dat een onroerend goed LOI waarvan de inhoudelijke voorwaarden bedoeld zijn om afdwingbaar te zijn, over het algemeen schriftelijk moet zijn en moet worden ondertekend door de partij tegen wie handhaving wordt gevraagd om te voldoen aan het statuut van fraude. Toch kan zelfs een onroerend goed LOI die niet bedoeld is om inhoudelijk afdwingbaar te zijn nog steeds onderworpen zijn aan de Illinois statute of frauds. Dit komt omdat een onroerend goed LOI die verdere onderhandelingen vereist met het oog op een definitieve verkoop of verhuur van onroerend goed een contract is “betreffende” een belang in grond in de zin van de Fraudewet. Als gevolg hiervan, voor onroerend goed LOI’s om effectief te zijn, zelfs in slechts het vereisen van verdere onderhandelingen in de richting van een definitief contract van de LOI moet schriftelijk zijn en ondertekend door de partij tegen wie handhaving wordt gezocht.
In een notendop
Als u verwacht dat een LOI zal u helpen met succes een onroerend goed transactie af te ronden, en je wilt het onroerend goed LOI bindend te zijn, zodat de transactie die het beschrijft kan worden afgedwongen op de vermelde voorwaarden, dan is het onroerend goed LOI moet zich houden aan een aantal richtlijnen.
De LOI moet schriftelijk zijn; het moet worden ondertekend door de partijen; het moet alle noodzakelijke voorwaarden van een onroerend goed koopovereenkomst of huurovereenkomst, zoals prijs of huur, namen van partijen en beschrijvingen van het onroerend goed en het overgedragen belang en ten slotte, het moet duidelijk stellen dat de partijen kunnen (of zullen) een definitieve schriftelijke overeenkomst op te stellen, maar de LOI zelf is bedoeld om te zijn, en is, bindend-zelfs als een definitieve overeenkomst nooit wordt opgesteld of uitgevoerd.
Aan de andere kant, als jij en je tegenpartij het nuttig vinden om een onroerend goed LOI op te stellen, maar niet willen dat de verkoop- of leasetermen daarvan afdwingbaar zijn als een contract tenzij een nadere, definitieve overeenkomst wordt bereikt, dan moet de LOI vermelden dat de LOI geen bindende verkoopovereenkomst (of huurovereenkomst) is en dat het bestaan van een bindende overeenkomst “afhankelijk is van” en “afhankelijk is van” de uitvoering van een definitieve schriftelijke overeenkomst. Maar daarmee is de zaak nog niet afgedaan. Zelfs wanneer een onroerend goed LOI niet bedoeld is om inhoudelijk afdwingbaar te zijn, moeten de partijen duidelijk hun bedoelingen kenbaar maken over andere zaken zoals: of zij verder moeten onderhandelen om tot een definitief contract te komen; zo ja, of dergelijke onderhandelingen exclusief of te goeder trouw moeten zijn en voor hoe lang zij moeten onderhandelen.
Het falen van de partijen om duidelijk uit te drukken of en op welke voorwaarden een onroerend goed LOI bedoeld is om bindend en afdwingbaar te zijn, kan leiden tot geschillen, rechtszaken en onverwachte uitkomsten.
Over de auteur
Stephen J. Siegel is een partner van Novack en Macey LLP, een advocatenkantoor in zakelijke geschillen gevestigd in Chicago. Hij is te bereiken op [email protected].