In Colorado worden uitzettingen soms aangeduid als “Forcible Entry & Detainer” (FED). Net als in andere staten moeten verhuurders en beheerders van onroerend goed in Colorado bij het uitzetten van een huurder alle regels en voorschriften van de staatswet volgen.
Een verhuurder die zich bezighoudt met gedrag buiten de gerechtelijke procedure om, zoals het bedreigen van de huurder, het afnemen van persoonlijke bezittingen van de huurder, het beëindigen van essentiële diensten of nutsvoorzieningen, of het buitensluiten van de huurder, kan aansprakelijk zijn jegens de huurder voor de geleden schade.
Een gids voor het uitzettingsproces in Colorado
U moet een wettelijke reden hebben om een huurder in Colorado uit te zetten voor het verstrijken van de huurtermijn. In het algemeen is de wet van de staat Colorado in dit opzicht rechtlijnig. Volgens de uitzettingswetgeving van Colorado kunt u een huurder om verschillende redenen uitzetten, waaronder, maar niet beperkt tot:
- Nalatigheid in het betalen van huur
- Terugkerende overtredingen van de huurvoorwaarden
- Het ontplooien van illegale activiteiten
Ofwel de reden, u moet eerst de huurovereenkomst of het huurcontract beëindigen. En de eerste stap om een huurder uit te zetten is hem een schriftelijke aanzegging van 3 dagen te overhandigen.
In Colorado is de aanzegging van 3 dagen ook bekend als “Demand for Compliance.” Met deze kennisgeving, heeft de huurder slechts twee opties: Doe iets aan de overtreding, of vertrek. Als de huurder binnen de drie dagen geen actie onderneemt, kunt u een uitzettingsprocedure starten.
U kunt een huurder ook uitzetten als deze ernstigere overtredingen begaat. Hierbij kunt u denken aan criminele activiteiten in de huuraccommodatie of op het terrein, of geweld tegen een andere huurder.
In het geval van ernstige overtredingen moet u de huurder een opzegtermijn van drie dagen geven om te vertrekken. Als de huurder het pand niet verlaat, kunt u na drie dagen een uitzettingsprocedure starten.
Opzegging zonder reden
Maand-tot-maand huur
Om een maand-tot-maand huurcontract te beëindigen, moet u de huurder een opzeggingstermijn van 7 dagen geven. Daarin wordt de huurder meegedeeld dat de huurovereenkomst niet met nog een maand wordt verlengd en dat de huurovereenkomst over zeven dagen afloopt.
Vaststaande huurovereenkomst
Gelijk aan de maand-op-maand huurovereenkomst, moet u wachten tot het einde van de huurperiode voordat u de huurder eruit zet. U hoeft de huurder echter niet aan te manen tot ontruiming, omdat huurcontracten voor bepaalde tijd vanzelf aflopen volgens een bepaalde datum.
Ook hebben huurcontracten voor bepaalde tijd meestal bepalingen om deze om te zetten in een huurcontract van maand tot maand of verlenging voor een andere termijn.
Het verzenden van een ontruimingsbericht in Colorado
U kunt het ontruimingsbericht of opzeggingsbericht op een van de volgende manieren aan de huurder afgeven.
- Door het persoonlijk aan de huurder te overhandigen
- Het op een in het oog springende plaats op het eigendom achter te laten, als de huurder niet aanwezig is
- Deliver the documents at the tenant’s place of work
- Providing the notice to the tenant’s family member who is at least 16 years of age
Als de huurder niet reageert op de kennisgevingen, kunt u verder gaan met de formele ontruimingsprocedure door het invullen van een aantal formulieren. Deze formulieren kunnen bestaan uit een CRCCP-formulier 1A (Dagvaarding in geval van huisuitzetting en onwettig vasthouden), formulier JDF 99 (Klacht in geval van huisuitzetting en onwettig vasthouden), en een CRCCP-formulier 3 (Antwoord volgens Vereenvoudigde Civiele Procedure).
Verhuizing van de huurder
Alleen een wetshandhaver kan een huurder met geweld uit een huuraccommodatie verwijderen. Het is illegaal voor een verhuurder om te proberen een huurder uit te zetten. Als u dat doet, kan de huurder u voor de rechter dagen.
Als het uitzettingsproces eenmaal is afgerond, kunt u erachter komen dat de huurder persoonlijke bezittingen heeft achtergelaten. In tegenstelling tot de meeste staten, vereist de wet niet dat Colorado verhuurders de bezittingen van huurders opslaan als ze hun toevlucht moesten nemen tot gedwongen uitzetting.
In plaats daarvan moet u de huurder eerst op de hoogte stellen van hun bezittingen, en vervolgens 15 dagen wachten voordat u ze verkoopt of wegdoet. Als de huurder vrijwillig is vertrokken, moet u de kennisgeving naar het laatst bekende adres sturen en vervolgens 30 dagen wachten voordat u de spullen wegdoet.
Verdedigingen van de huurder tegen uitzetting in Colorado
Gemeenschappelijke verweren tegen uitzetting van huurders in Colorado zijn onder meer:
- De verhuurder heeft nagelaten de gemeenschappelijke ruimten veilig te houden.
- Het impliciete convenant van rustig genot van het pand is geschonden door het binnenlaten van een “overlast.”
- De verhuurder heeft nagelaten potentieel gevaarlijke gebreken aan het pand te repareren, zoals defecte elektrische of gasinstallaties.
- De ontruiming is gebaseerd op discriminerende gronden, zoals familiale status, geloof, nationale afkomst, ras, religie of handicap.
- De uitzetting is een vergelding voor het klagen over de staat van de woning.
Writ of Restitution
Aannemende dat de rechter in uw voordeel beslist, moet u een Writ of Restitution aanvragen. Een Schrift van Restitutie geeft de sheriff opdracht u te helpen de huurder met geweld uit de huurwoning te verwijderen. De huurder heeft dan nog 24 uur de tijd om te ontruimen of wordt geconfronteerd met uitzetting.
Ook moet de huurder, volgens Colorado Revised Statute 13-4-123 , de advocaatkosten en de kosten voor uitzetting betalen. Colorado is een ‘verliezer betaalt’ staat.
Bij het uitzetten van een huurder moeten verhuurders zorgvuldig alle regels en procedures volgen die vereist zijn door de uitzettingswetten van Colorado. Het wordt aanbevolen dat u een beroep doet op de diensten van een bekwame advocaat als u enige vorm van bijstand nodig heeft.
Next Post Previous Post