Om een bestemmingsplanwijziging te krijgen via de New York State Zoning Board of Appeals (ZBA), moet u aantonen dat bestaande bestemmingsplanbeperkingen een “onnodige hardheid” hebben veroorzaakt. U moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om aan te tonen dat er sprake is van een onnodige hardheid, waaronder het overleggen van bewijs dat de bestaande bestemmingsbeperkingen u hebben verhinderd een redelijk rendement op uw eigendom te realiseren; en de verzekering dat de gevraagde gebruiksafwijking het essentiële karakter van de omliggende buurt niet zal veranderen. Lees verder om te weten te komen welke stappen u moet ondernemen en aan welke voorwaarden u moet voldoen om een afwijking van de bestemmingsplannen te verkrijgen…
Wat is een afwijking van de bestemmingsplannen?
Een afwijking van de bestemmingsplannen geeft een eigenaar van een onroerend goed de wettelijke toestemming om constructies te bouwen of land te gebruiken op een manier die in strijd is met de bestaande plaatselijke bestemmingsplannen. Afwijkingen van de bestemmingsplannen kunnen alleen worden toegekend door de New York State Zoning Board of Appeals en aanvragers moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen. In de meeste gevallen zult u de ZBA vragen om uw eigendom vrij te stellen van plaatselijke bestemmingsplannen die een negatieve invloed hebben op uw vermogen om het eigendom of de grond effectief te gebruiken.
Een afwijking van de bestemmingsplannen wordt, zodra deze is verleend, toegepast op het bestaande eigendom, in tegenstelling tot de eigenaar. Er wordt gezegd dat bestemmingsplannen “met het land meegaan”, wat betekent dat in de meeste gevallen de afwijking van kracht blijft, zelfs als het onroerend goed van eigenaar verandert.
Hoewel bestemmingsplannen en wetten variëren naargelang de plaats in New York, zijn de voorwaarden voor het verkrijgen van een bestemmingswijziging uniform in de hele staat. De regels en voorwaarden worden uiteengezet door de Zoning Board of Appeals.
Welke soorten bestemmingsplanwijzigingen zijn er?
Er zijn twee hoofdtypen bestemmingsplanwijzigingen: “Gebruik” en “Gebied”. De Zoning Board of Appeals merkt op dat de regels verschillen voor elk van deze soorten afwijkingen.
Een gebruiksvariant staat het gebruik van land toe dat anders wordt beperkt door de bestemmingsplanvoorschriften. Voorbeelden die door de Zoning Board of Appeals worden gegeven zijn:
- Commercieel gebruik in een woonwijk;
- Meergezinswoningen in een eengezinswoningwijk; en
- Industrieel gebruik in een commerciële wijk.
Omdat de gebruiksvariantie het gebruik van een onroerend goed vereist op een wijze die anders in strijd is met de aard van de omringende buurt, is de drempel voor het verkrijgen van een bestemmingsvariantie doelbewust hoog en legt deze een zware bewijslast op de eigenaar van het onroerend goed om aan te tonen dat de bestaande bestemmingsvoorwaarden een hardship hebben gecreëerd.
De voorwaarden voor het aantonen van onbillijkheid en het verkrijgen van een afwijking van de bestemmingsplannen omvatten:
- Aan te tonen dat de bestaande bestemmingsvoorwaarden de aanvrager verhinderen een redelijk rendement te behalen;
- Aan te tonen dat de vraag om een afwijking is gebaseerd op unieke omstandigheden die alleen van invloed zijn op het onroerend goed in kwestie en zich niet uitstrekken tot de omliggende buurt;
- Aantonen dat de variantie het Essentiële Karakter van de Buurt niet zal veranderen; en
- Aantonen dat de behoefte aan een variantie niet het gevolg van Self-Created Hardship is.
Een gebiedsvariantie is een variantie waarbij het ZBA het gebruik van land toestaat op een manier die anders beperkt is op basis van de afmetingen of fysieke vereisten van de toepasselijke bestemmingsplannen. Voorbeelden hiervan kunnen zijn:
- Het bouwen van een uitbouw aan een woning;
- Het plaatsen van een hek langs een eigendomsgrens; en
- Het creëren van parkeergelegenheid buiten de straat in verband met een eigendom.
In de meeste gevallen bieden gebiedsvarianties een meer toegankelijke drempel die berust op het aantonen dat de bestemmingsvariantie geen negatieve gevolgen zal hebben voor de omliggende buurt. Met name de formulering van de gebiedsafwijking legt de last bij de Zoning Board of Appeals (in tegenstelling tot de aanvrager) om aan bepaalde normen te voldoen.
Om een gebiedsvariant toe te staan, moet de ZBA:
- Bepalen dat de afwijking niet leidt tot een ongewenste verandering in de buurt;
- Overweeg mogelijke alternatieve strategieën voor een afwijking die rechtmatig zouden zijn binnen de bestaande verordeningen;
- Behandel de kwestie van Substantialiteit door te bepalen of de gevraagde variantie een te grote mate van non-conformiteit binnen een buurt zou kunnen zijn;
- Zorg voor een minimale impact op het milieu met inbegrip van factoren zoals drainage, lawaai, verkeersopstoppingen, enz.
- Vergewis u ervan of de behoefte aan de afwijking al dan niet het gevolg is van een door de eigenaar zelf gecreëerd probleem.
Welke stappen moet ik nemen om mijn bestemmingswijziging te verkrijgen?
1.Bepaal de bestemmingsaanduiding van uw eigendom. U kunt dit doen door gebruik te maken van de toepassing voor zonering en landgebruik (ZoLa), waar u alle relevante informatie kunt vinden over de zonering van adressen, huizenblokken en kavelnummers.
2.
2. Dien een verzoek of schriftelijke aanvraag voor uw afwijking in bij de Raad voor de Ruimtelijke Ordening, inclusief indieningskosten.
3. De Raad voor de Ruimtelijke Ordening zal doorgaans de eigenaren van nabijgelegen percelen in kennis stellen van de gevraagde afwijking en kan een hoorzitting houden om de haalbaarheid van de gevraagde afwijking te bepalen.
4.U zult waarschijnlijk worden opgeroepen voor een lokaal bestuursorgaan, zoals een gemeenteraad, voor een definitieve beslissing die, indien toegekend, zal worden afgegeven door de Zoning Board of Appeals (Raad van Beroep voor bestemmingsplannen).
Meer informatie
Hoewel deze basisstappen u door het proces leiden, merkt de Zoning Board of Appeals (Raad van Beroep voor bestemmingsplannen) op dat “de beste manier om de regels te begrijpen is om ze op hun beurt te bestuderen, samen met de gerechtelijke uitspraken die erop zijn gebaseerd”.
U kunt de regels in al hun details nalezen op de website van het New York Department of State.
Of, voor hulp bij het navigeren door variaties en andere bestemmingsplan uitdagingen, spreek met een van onze onroerend goed experts vandaag:
- Bel: (315) 412-0440
- Start online